W przypadku opłat za ciepło wspólnota mieszkaniowa jest jedynie pośrednikiem. Nie ma więc kompetencji do samodzielnego dysponowania zebrana kwotą lub jej nadwyżką. Pieniądze należy zwrócić płatnikowi nawet gdy większość właścicieli zgadza się na propozycję przekierowania.

Sprawa dotyczyła żądania uchylenia w całości uchwały wspólnoty mieszkaniowej, mówiącej o przeksięgowaniu ewentualnej nadpłaty za centralne ogrzewanie w sezonie 2013/14 na poczet funduszu remontowego. W dokumencie wskazano dokładny cel, jaki miałyby wesprzeć pieniądze. Było to ocieplenie południowej ściany budynku. Zdaniem powódki wskazany dokument jest niezgodny z prawem i jako taki powinien zostać uchylony.

Sąd potwierdził przedstawiony przez kobietę stan faktyczny i wskazał, że zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2004r., Nr 141, poz. 1492 – z zm. – dalej ustawa) istnieją dwa rodzaje opłat uiszczanych przez właścicieli lokali. Są to: należności z tytułu zarządu nieruchomością wspólną oraz koszty związane z utrzymaniem konkretnego lokalu.

Do pierwszej grupy zakwalifikowano: wydatki na remonty, bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą, windę, ubezpieczenia, podatki, inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na poczet wymienionych opłat właściciele uiszczają zaliczki, których wysokość ustalana zostaje w formie uchwały wspólnoty. Jeżeli z opłat tych na koniec roku utworzy się nadwyżka wspólnota może zadecydować o przekazaniu jej na zasilenie funduszu remontowego lub inny jej zdaniem niezbędny cel. Jedynym wymaganiem jest by był on związany z zarządem nieruchomością wspólną.

Inaczej wygląda kwestia drugiej kategorii opłat. W przypadku należności za zużytą przez właściciela energię cieplną, wodę czy wywóz nieczystości „zarząd wspólnoty jest jedynie pośrednikiem pomiędzy dostawcami a odbiorcami. Zawiera on umowy na dostawę i rozlicza się z dostawcami, a środki na ten cel otrzymuje od właścicieli lokali”. Zazwyczaj opłaty uiszczane są na podstawie wskazań wodomierzy lub ryczałtu oraz zaliczek na ogrzewanie, które rozlicza się po zakończeniu sezonu grzewczego. Po zakończeniu każdego roku rozliczeniowego wspólnota powinna szczegółowo rozliczyć się z wydatków i wpłat. Jeżeli w tym zakresie pojawi się nadpłata, zwrócić lub zaliczyć ją na korzyść przyszłych wydatków na ten sam cel.

Za zaleganie z opłatami za mieszkanie grozi nawet licytacja lokalu
Za zaleganie z opłatami za mieszkanie grozi nawet licytacja lokalu

Zobacz również

Sąd podkreślił, że „wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzje tylko w sprawach dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazywanymi jej do rozliczenia się, nie ma żadnych uprawnień. To nadal są pieniądze właścicieli lokali, a nie wspólnoty i nie może ona, nawet gdy chce tego większość właścicieli, zmieniać ich przeznaczenia, także wtedy, gdy okaże się, że wydatki, na poczet których były uiszczane, były niższe niż przewidywano. (…) Właściciel może zadecydować o przekazaniu zwróconej kwoty na fundusz remontowy ale nie musi tego robić”.

Z uwagi na powyższe sąd przychylił się do żądania powódki, uznał problematyczna uchwałę niezgodą z prawem i orzekł o jej uchyleniu.

Wyrok Sądu Okręgowego w Lublinie, sygn. akt: I C 543/14