Pani Renata prowadzi pensjonat. Dobre położenie sprawia, że ma wielu gości. – Niedawno nowy sąsiad, którego nieruchomość położona jest powyżej mojej, wniósł o ustanowienie drogi służebnej, która przebiegałaby przez mój teren. Jego nieruchomość położona jest na zboczu góry. Nie chcę się na to zgodzić, moi goście stracą wówczas parking, a ja nie będę już mogła prowadzić pensjonatu. Czy mój sąsiad może stawiać takie żądania – pyta czytelniczka.
Jeśli nieruchomość sąsiada pani Renaty nie jest połączona ani z drogą prywatną, ani publiczną, to może on żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Polskie prawo przewiduje instytucję służebności, tak aby zwiększyć użyteczność nieruchomości władnącej (w tym przypadku to nieruchomość sąsiada naszej czytelniczki) lub też jej części. Dzięki takiemu przepisowi właściciel nieruchomości, który nie ma dostępu do żadnej drogi publicznej bezpośrednio ze swojej działki, może w określony sposób korzystać z wyznaczonej drogi służebnej. Inaczej: osoba, która nie może dostać się na swoją działkę bezpośrednio z drogi publicznej, ma prawo przejazdu przez teren sąsiada. Zakres służebności jest ustalany według zasad współżycia społecznego, uwzględnia się również miejscowe zwyczaje.
Polskie prawo stanowi, że służebność jest prawem rzeczowym. Oznacza to, że pozostaje ona w mocy niezależnie od tego, kto w danym momencie jest właścicielem nieruchomości władnącej i służebnej. Jeśli strony zdecydują się zawrzeć umowę, ustalają, w jakim zakresie będzie wykonywana służebność. Z tego tytułu może też zostać ustalona opłata, jednak zależy to wyłącznie od stron. Jeśli jedna z nich uzna, że przeprowadzenie drogi koniecznej, a w związku z tym ograniczenie praw nieruchomości przyniesie wymierne straty, ma prawo wycenić korzystanie z takiej drogi.
Dlatego też sąsiad naszej czytelniczki teoretycznie może żądać ustanowienia służebności. Jednak przepisy wskazują, że służebność powinna być wykonywana w taki sposób, aby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. W przypadku pani Renaty ustanowienie przez jej teren drogi dla pojazdów mechanicznych oznacza, że nie będzie ona w stanie prowadzić pensjonatu tak jak dotychczas. Niezależnie nawet od wskazanej przy ustanowieniu drogi kwoty wynagradzającej szkody nie pokryje ona wszystkich strat związanych ze zmianą działalności – z prowadzenia pensjonatu na wynajmowanie pokojów klientom.
Droga konieczna ma być także dla pojazdu

Zobacz również
Niedawna interpretacja Sądu Najwyższego wskazuje, że można odmówić ustanowienia dojazdu samochodem do nieruchomości z powodu konfiguracji terenu albo ze względu na okoliczności społeczno-gospodarcze. Dlatego choć właściciel każdej nieruchomości bez dostępu do drogi publicznej może starać się o jej ustanowienie, nie zawsze możliwe będzie przeprowadzenie drogi odpowiedniej dla poruszania się pojazdów mechanicznych. Dlatego też można uznać, że prowadząca na teren nieruchomości ścieżka, odpowiednia dla człowieka czy ewentualnie dla bydła, będzie w takiej sytuacji spełniała opisaną w polskim prawie służebność drogi koniecznej.
Kodeks cywilny nie wskazuje jednoznacznie, że dostępem do drogi publicznej jest droga dla pojazdów, wystarczające może być więc także piesze przejście. Sąd uznał, że taka wykładnia jest dopuszczalna. Ustanowienie służebności jest ingerencją w teren sąsiada, więc jeśli jest ona nieznaczna i nie utrudnia korzystania z tego terenu – należy ją przeprowadzić. W przypadku opisanym przez czytelniczkę, z racji na położenie obu działek (na zboczu góry), konfigurację terenu i historyczne uwarunkowanie (nieruchomość była początkowo zaprojektowana jako nieposiadająca dostępu dla pojazdów mechanicznych), droga byłaby za dużym obciążeniem.
Dlatego też mimo braku jasnych przepisów przywołana wykładnia SN wskazuje, że nie można dopuszczać do zbyt daleko idącej ingerencji w teren sąsiada. Dlatego też, jeśli nasza czytelniczka nie chce zgodzić się na ustanowienie służebności drogi koniecznej, może to zrobić. Gdyby nie doszło do porozumienia między nią a jej sąsiadem, należy udać się po pomoc do sądu. Postępowanie wszczyna się przez złożenie wniosku do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 145, 285, 287–291 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2014 r. poz. 121).

PORADA EKSPERTA: Antoni Skorupski Kancelaria Adwokacka A. Skorupski J. Kinczel s.c. w Rzeszowie

We wniosku o ustanowienie służebności sam wnioskodawca wskazuje najczęściej przebieg drogi koniecznej, licząc, że sąd ustanowi ją właśnie w takim kształcie. Często okazuje się jednak, że sąd ustanawia służebność drogi koniecznej, ale przebiegającą w inny sposób. Sąd ma takie prawo, bowiem nie jest związany propozycją wytyczenia drogi złożoną przez wnioskodawcę, a nawet może orzec, że droga konieczna prowadzić będzie przez inne nieruchomości niż wskazane we wniosku. Sąd opiera się na wytycznych z art. 145 par. 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić, i powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 8 stycznia 2010 r., IV CSK 264/09, najmniejsze obciążenie nieruchomości, przez którą ma prowadzić droga konieczna, nie zawsze wymaga przy tym przeprowadzenia tej drogi po linii najkrótszej i przy zaangażowaniu najniższych kosztów. Pamiętać należy, że zapewniając dostęp działkom do drogi publicznej, sąd nie musi kierować się tym, żeby dostęp taki był zapewniony bezpośrednio z drogi publicznej, a zobowiązany jest uwzględnić szereg czynników faktycznych. Jednym z nich jest to, jaki charakter ma nieruchomość nieposiadająca dostępu do drogi publicznej oraz nieruchomości sąsiednie, jak również przyszłe ich przeznaczenie. Uzyskać należy bowiem dla działki nieposiadającej dostępu do drogi publicznej sprawne połączenie z siecią drogową, a nie tylko samą możliwość wjazdu na taką drogę bezpośrednio z nieruchomości. Istotne jest ukształtowanie terenu, utwardzenie, przejezdność niezależnie od pory roku i warunków atmosferycznych, jak również konsekwencje dla funkcjonującego na nieruchomości gospodarstwa i lokalizacja zabudowy na gruncie. W takich sprawach zainteresowani sami powinni czynnie wskazywać na te okoliczności, chcąc wykazać zasadność swojego stanowiska.