Subskrybuj nas na Youtube
Zarządca nieruchomości nie może wytaczać przeciwko współwłaścicielom powództwa o zwrot wydatków na nieruchomość. Może jedynie zgłosić sądowi poniesione wydatki – orzekł Sąd Najwyższy.
Sprawę wytoczyła zarządca nieruchomości – pani K., która zgodnie z zawartymi umowami regulowała należności za wodę, prąd oraz ścieki, a ponadto za bieżące naprawy i remonty (w tym czyszczenie rynien, konserwację bramy, a także zakup i ułożenie nowej kostki brukowej). Należności te miały charakter opłat z tytułu użytkowania nieruchomości wspólnej i obciążały właścicieli lokali w budynku zarządzanym przez panią K. (która zresztą także była jedną z nich).
Jednak od wnoszenia opłat przez blisko trzy lata uchylało się małżeństwo M. W 2013 r. niedokonane wpłaty z tytułu remontów i eksploatacji przekroczyły 3 tys. zł. W tej sytuacji zarządca nieruchomości wytoczyła przeciwko lokatorom M. powództwo o zapłatę.
Jednak już sąd I instancji wydał postanowienie o skierowaniu postępowania na tryb nieprocesowy. Na to orzeczenie złożyła zażalenie zarządca nieruchomości.
Sąd II instancji nie rozstrzygnął jednak sprawy. Zgodnie bowiem z art. 939 par. 4 kodeksu postępowania cywilnego roszczeń o wynagrodzenie za sprawowanie zarządu i o zwrot poniesionych w związku z zarządem wydatków nie można dochodzić powództwem, a zarządca traci roszczenia, jeżeli ich nie zgłosił w ciągu miesiąca po ustąpieniu z zarządu lub po jego ustaniu.
Przepis ten dotyczy jednak zarządcy nieruchomości podlegającej egzekucji za długi. Tymczasem sprawa dotyczyła stałego zarządu nieruchomością wspólną. Wprawdzie art. 615 k.p.c. odsyła do tych uregulowań („jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości”), ale wątpliwości budziło utożsamienie sytuacji zarządcy egzekucyjnego z zarządcą nieruchomości wspólnej. Podmiotem ustanawiającym zarządcę nieruchomości wspólnej jest sąd – zgodnie bowiem z art. 203 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Ale charakter i cel sprawowanego zarządu nieruchomością wspólną jest inny.
Dlatego do Sądu Najwyższego trafiło pytanie prawne: czy reguły postępowania nieprocesowego dotyczą nie tylko zarządcy nieruchomości podlegającej egzekucji, ale także zarządcy nieruchomości wspólnej ustanowionego przez współwłaścicieli lub wspólnotę mieszkaniową?
W odpowiedzi Sąd Najwyższy uznał, że zarządca ustanowiony na podstawie art. 203 k.c. może dochodzić zwrotu wydatków poniesionych na wspólną nieruchomość tylko w postępowaniu nieprocesowym dotyczącym zarządu związanego ze współwłasnością tej nieruchomości. Tym samym zarządca nie może wytaczać powództwa przeciwko lokatorom, a jedynie zgłosić poniesione wydatki do sądu, który go ustanowił. I to sąd później nakaże ściągnięcie tych wydatków od współwłaścicieli nieruchomości.
Ważne
Art. 939 k.p.c. stanowi, że zarządca może żądać wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków, które w związku z zarządem poniósł z własnych funduszów. Wysokość wynagrodzenia sąd określi odpowiednio do nakładu pracy i dochodowości nieruchomości
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 10 października 2014 r., sygn. akt III CZP 71/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
