Jeśli gmina po 1997 r. wyzbyła się gruntu, należy doprowadzić do sytuacji, gdy ponownie będzie nim władała. Umożliwi to realizację roszczeń byłego właściciela lub jego spadkobierców
Jolanta Staszak, adwokat, Kancelaria Reprywatyzacyjna / Media
Tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku rozstrzygnął sprawę ziemi przekazanej przez byłych właścicieli w 1972 r. pod budowę lotniska. Odbyło się to na mocy art. 6 ustawy z 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.U. z 1961 r. nr 18, poz. 94). Ponieważ cel ten nie został zrealizowany, spadkobiercy upomnieli się w 2010 r. o zwrot gruntu.
Organy administracji zarówno I, jak i II instancji odmówiły. Argumentowały, że obecnie właścicielem nieruchomości nie jest ani Skarb Państwa, ani jednostka samorządu terytorialnego, lecz podmiot trzeci. W 2004 r. gmina zbyła ją bowiem na rzecz spółki z o.o., w której jest jedynym udziałowcem.

Graniczna data

Zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518) poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem w tej sprawie występuje się do starosty.
Artykuł 136 ust. 1 ustawy stanowi, że nieruchomość nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniem art. 137, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o jej zwrot. W razie powzięcia zamiaru przeznaczenia gruntu na inny cel właściwy organ musi ich o tym zawiadomić, informując równocześnie o możliwości odzyskania działki (art. 136 ust. 2).
Z art. 229 wynika natomiast, że roszczenie o zwrot nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie tej ustawy, tj. przed 1 stycznia 1998 r., nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, co zostało ujawnione w księdze wieczystej.
Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, które przywołał WSA w Gdańsku, rozpatrując tę sprawę, brak prawa własności po stronie Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po 1 stycznia 1998 r., nie stanowi przesłanki negatywnej do orzeczenia zwrotu wywłaszczonej ziemi. W takiej sytuacji na organie administracji ciąży obowiązek doprowadzenia do stanu, w którym Skarb Państwa lub gmina władać będzie nieruchomością podlegającą zwrotowi (por. wyroki NSA z 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2485/11 i z 5 lipca 2013 r., sygn. akt I OSK 410/12).
Zdaniem sądu nie jest dopuszczalne zwłaszcza uznanie za taką przeszkodę wyzbycia się gruntu z naruszeniem art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie może to pociągać za sobą negatywnych skutków dla osoby występującej z roszczeniem (por. wyrok NSA z 29 sierpnia 2006 r., sygn. akt I OSK 879/05).
Dla biegu postępowania o zwrot nieruchomości ma to jednak takie znaczenie, że nie można wydać pozytywnej decyzji w tej kwestii do czasu, kiedy grunt ponownie znajdzie się we władaniu Skarbu Państwa lub gminy. Dlatego w ocenie gdańskiego WSA należy podjąć próby doprowadzenia stosunków własnościowych do stanu, w którym samorząd na powrót będzie właścicielem wywłaszczonej działki, co umożliwiłoby realizację roszczenia spadkobierców o jej zwrot.
Kwestia ważności czynności prawnej, jaką było wniesienie przez gminę wywłaszczonej nieruchomości aportem do spółki z o.o., stanowi więc zagadnienie wstępne w rozumieniu art. 97 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego (por. np. wyrok NSA z 26 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 491/07).

Zawiesić postępowanie

Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie organy z naruszeniem art. 136 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 97 par. 1 pkt 4 k.p.a. przedwcześnie rozstrzygnęły w sposób odmowny wniosek spadkobierców byłych właścicieli o zwrot działki, powołując się na brak tytułu własności po stronie gminy.
Skoro w toku postępowania administracyjnego spadkobiercy twierdzili, że umowa przenosząca własność działki na rzecz spółki z o.o. została zawarta z naruszeniem prawa, to organy zobowiązane były do zawieszenia postępowania o zwrot nieruchomości do czasu rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd cywilny. Spadkobiercy podjęli kroki prawne zmierzające do przywrócenia stanu, w którym gmina znowu będzie właścicielem ziemi podlegającej zwrotowi. Wystąpili bowiem do sądu powszechnego z powództwem przeciwko niej i spółce z o.o. o ustalenie, że właścicielem działki jest gmina. Na ten czas organ administracji powinien był zawiesić postępowanie o zwrot na podstawie art. 97 par. 1 pkt 4 k.p.a. Dopiero po prawomocnym zakończeniu postępowania przed sądem powszechnym mógł przystąpić do rozpatrywania wniosku o zwrot wywłaszczonej nieruchomości.
Prawo do żądania zwrotu nieruchomości, która stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, ma charakter prawa konstytucyjnego (art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 konstytucji). Nie może być zatem ograniczane w sposób naruszający jego istotę ani przez ustawodawcę, ani tym bardziej przez organy administracji publicznej stosujące prawo
ORZECZNICTWO
Wyrok WSA w Gdańsku z 25 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 890/13

Jolanta Staszak, adwokat, Kancelaria Reprywatyzacyjna