Subskrybuj nas na Youtube
Byle pretekst nie wystarczy, by przekreślić umowę o przekazaniu decyzji o warunkach zabudowy – uznał Naczelny Sąd Administracyjny. Zdaniem prawników, to dobra wiadomość dla inwestorów
Zgody sprzedającego na przeniesienie na nabywcę decyzji o warunkach zabudowy nie można uznawać za element stanu faktycznego. A to oznacza, że dla skuteczności jej cofnięcia konieczne jest zaistnienie nadzwyczajnych okoliczności. Takie stanowisko przedstawił Naczelny Sąd Administracyjny. Zdaniem prawników to bardzo ważny wyrok dla polskiego procesu inwestycyjnego, gwarantujący pewność obrotu.
Zgodnie z art. 63 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm. – dalej u.p.z.p.) organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy, jest obowiązany, za zgodą strony, na której rzecz decyzja została wydana, do przeniesienia jej na inną osobę, jeżeli ta przyjmuje wszystkie warunki w niej zawarte.
Praktyczne rozwiązanie
Powyższa instytucja dość często wykorzystywana jest przy transakcjach sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję lub przy sprzedaży inwestycji w toku. Pozwala bowiem skrócić czas przed przystąpieniem do budowy, eliminując konieczność występowania po własne decyzje administracyjne.
– Bardzo często wraz z przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę przenoszone są równocześnie decyzje o warunkach zabudowy oraz pozwolenia na budowę. Przejście praw z tych decyzji na nowego inwestora wymaga uzyskania przez niego oddzielnych decyzji administracyjnych, które opierają się na zgodnej woli stron transakcji co do dokonania cesji – mówi radca prawny Marcin Pogorzelec z kancelarii Pogorzelec Jesiotr-Rejmanowska & Partnerzy – Radcowie Prawni.
I dodaje, że oświadczenie zbywcy składane jest zwykle już w umowie sprzedaży nieruchomości lub też w oddzielnych dokumentach przekazywanych nabywcy przy jej podpisaniu.
– Dopiero później, opierając się na tych oświadczeniach, nabywca nowy inwestor występuje do organu administracji z wnioskiem o wydanie decyzji potwierdzających przejście na jego rzecz praw z decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę – podkreśla mec. Pogorzelec.
Co jednak w sytuacji, gdy mimo pierwotnej zgody na przeniesienie warunków zabudowy zbywca, już w trakcie postępowania administracyjnego, postanawia ją cofnąć?
Odpowiedź na to pytanie do niedawna nie była jednoznaczna. Przekonał się o tym inwestor z Warszawy, który wygrał przed NSA sprawę z Samorządowym Kolegium Odwoławczym.
Odmowa przeniesienia
Wspomniany przedsiębiorca wystąpił w trybie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. o przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy. Do wniosku dołączona została umowa cesji praw, jaką zawarł ze spółką B. W par. 2 ust. 1 kontraktu spółka B. oświadczyła, że bezwarunkowo przenosi na rzecz inwestora wszelkie prawa m.in. do decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Zobowiązała się także nie dokonywać jakichkolwiek czynności mogących utrudnić lub opóźnić pozytywne rozpatrzenie przez organ wniosku w tej sprawie. Stało się jednak inaczej. W toku postępowania administracyjnego dotyczącego cesji WZ spółka B. postanowiła cofnąć zgodę. W akcie notarialnym stwierdziła, że uchyla się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego w umowie przenoszącej warunki. Jako podstawę wskazała art. 84 kodeksu cywilnego (czynność dokona pod wpływem błędu) – w wyniku działań inwestora miało dojść do nieprawidłowych zapisów w warunkowej umowie sprzedaży.
Inwestor mimo to wystąpił do prezydenta miasta o wydanie decyzji zgodnie z wnioskiem złożonym na podstawie art. 63 ust. 5 u.p.z.p. Równocześnie jednak wniósł o zawieszenie postępowania – na podstawie art. 97 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania administracyjnego – do czasu zakończenia przez sądy powszechne postępowań dotyczących stwierdzenia bezskuteczności cofnięcia przez spółkę B. zgody na przeniesienie WZ. W odpowiedzi otrzymał postanowienia odmawiające zarówno zawieszenia postępowania, jak i przeniesienia warunków zabudowy. Taką decyzję miasta utrzymało następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze, do którego trafiło zażalenie przedsiębiorcy.
Oba organy podnosiły, że zgoda, o której mowa w art. 63 u.p.z.p., ma charakter administracyjny, a nie cywilnoprawny, nie jest zatem oświadczeniem woli w rozumieniu kodeksu cywilnego. Skoro więc uczestnik postępowania dokonał zwyczajnej czynności faktycznej – złożył oświadczenie o cofnięciu zgody – to nie zostały spełnione łącznie przesłanki do zastosowania trybu z u.p.z.p. W ocenie organów także złożenie w sądzie cywilnym pozwu o ustalenie, że cofnięcie zgody nie było skuteczne, nie stanowi zagadnienia uzasadniającego zawieszenie postępowania administracyjnego. Nie ma bowiem związku przyczynowego między orzeczeniem o skuteczności cofnięcia zgody a rozstrzygnięciem administracyjnym.
Oświadczenie woli
Pogląd ten został zweryfikowany dopiero przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, a następnie przez Naczelny Sąd Administracyjny. NSA w swym niedawnym orzeczeniu podkreślił, że SKO, będące autorem skargi kasacyjnej, myliło się, twierdząc, że „zgoda pierwotnego adresata decyzji o warunkach zabudowy na przeniesienie tej decyzji na nabywcę jest tylko i wyłącznie faktem, i w związku z tym może być swobodnie i bez ograniczeń cofana w każdym czasie”. W istocie jest ona bowiem „typowym oświadczeniem woli i stosować się do niej winno przepisy kodeksu cywilnego, czyli przepisy dotyczące oświadczeń woli”. W omawianej sprawie jedyne, co powinno się zrobić, to zawiesić postępowanie administracyjne do czasu rozstrzygnięcia kwestii skuteczności odwołania oświadczenia woli przez sąd powszechny. Dopiero ustalenia poczynione w tym zakresie będą mogły stanowić podstawę do dalszej analizy, czy spełnione są przesłanki z art. 63 ust. 5 u.p.z.p.
Takie stanowisko NSA cieszy prawników na co dzień zajmujących się obrotem nieruchomościami.
– Uznanie, jak to często czynią organy administracji, zgody uprawnionego na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy jedynie za element stanu faktycznego sprawy nie wydaje się prawidłowe. Tym bardziej że jego konsekwencją jest możliwość cofnięcia zgody w każdym momencie; w praktyce do momentu, aż decyzja przenosząca stanie się ostateczna – wskazuje Jan Bagatela, radca prawny w kancelarii Schoenherr. Prawnik przypomina, że przeniesienie WZ na ogół jest elementem działań o charakterze czysto cywilnym, jak na przykład sprzedaż nieruchomości.
– W tym kontekście rozpatrywanie zgody na przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy w aspekcie prawa cywilnego jest oczywiste i niezbędne – dodaje mec. Bagatela.
W opinii mec. Pogorzelca przyjęcie stanowiska, jakie w przedmiotowej sprawie zaprezentowały organy administracji, oznaczałoby kwestionowanie dotychczasowego poglądu, że po udzieleniu pisemnej zgody na przejście praw podmiot, któremu one dotychczas przysługiwały, będzie mógł się z niej wycofać wyłącznie w nadzwyczajnych okolicznościach. A więc w przypadku wykazania, że oświadczenie było obarczone wadami uregulowanymi w art. 82–86 k.c. (złożone zostało pod wpływem błędu, groźby lub podstępu). – Ważne jest również potwierdzenie przez NSA, że organy administracji nie są władne rozstrzygać wątpliwości co do skuteczności lub wadliwości takich oświadczeń woli. W tym zakresie, w przypadku zaistnienia sporu, właściwe są sądy cywilne – akcentuje Pogorzelec.
Zgoda na przeniesienie warunków zabudowy to cywilnoprawne oświadczenie woli
ORZECZNICTWO
Wyrok NSA z 12 lutego 2014, sygn. akt II OSK 2508/12
