Celem kodeksu jest wprowadzenie rozwiązań kompleksowo i przejrzyście regulujących proces inwestycyjny i stworzenie prawa, które umożliwi racjonalne gospodarowanie przestrzenią – w tym m.in. zapobiegnie rozpraszaniu zabudowy.

Nowe zasady

Nowe zasady

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Nowy ład

W projekcie przywiązuje się dużą wagę do kwestii urbanistycznych. Kodeks rezygnuje z powszechnej dziś decyzji o warunkach zabudowy (zastępuje ją przyrzeczeniem inwestycyjnym) i wprowadza zasadę inwestowania na terenach mających plany miejscowe. Wymuszeniu respektowania tej zasady ma służyć szerszy niż dotąd obowiązek sporządzania planów w gminach. Już na wcześniejszym etapie – podczas opracowywania studium zagospodarowania – trzeba będzie uwzględnić trzy kategorie obszarów:

● zabudowanego,

● o ograniczonej zabudowie,

● rozwoju zabudowy.

O ile dla obszaru zabudowanego i obszaru ograniczonej zabudowy miejscowy plan będzie mógł być uchwalony, to dla trzeciej kategorii byłby już obligatoryjny.

To, że komisja zdecyduje się zamieścić w kodeksie rozwiązania planistyczne, nie było do końca pewne. O tym, że rząd zastanawiał się nad podziałem aktu na dwie części: właściwą budowlaną i drugą, urbanistyczną, informował w rozmowie z DGP Janusz Żbik, wiceminister w resorcie infrastruktury i rozwoju.

– W ministerstwie zapadła jednak decyzja, aby kodeksu nie dzielić. Bardzo słusznie: wartością wypracowanych przez nas rozwiązań jest bowiem zintegrowanie regulacji prawnych dotyczących procesu inwestycyjno-budowlanego – mówi prof. Zygmunt Niewiadomski, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.

Sens zabudowy

Kodeks będzie wymagał, aby przystąpienie do przygotowania planów poprzedzone było analizami, które to uzasadnią.

– Liczba planów i ich rozmieszczenie będą powiązane z potrzebami i możliwościami ekonomicznymi gminy. Pozwoli to uniknąć sytuacji, z jaką mamy do czynienia dziś, kiedy w wielu gminach występują plany o bardzo wysokiej chłonności – wskazuje dr inż. arch. Adam Kowalewski, członek komisji kodyfikacyjnej.

Tłumaczy, że mowa o gminach, których liczba ludności musiałaby wzrosnąć kilkukrotnie, aby wykorzystać tereny budowlane, przewidziane w planach.

– Tak wynika z badań statystycznych GUS i analiz Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN – podkreśla dr Kowalewski.

Jak wskazuje, zgodnie z kodeksem podstawą do wyznaczenia wielkości obszarów zaplanowanych będą analizy ekonomiczne i demograficzne. Chodzi o to, żeby zmniejszyć wydatki gmin i koncentrować zabudowę, a nie ją rozpraszać.

– Gmina zanim wskaże jako teren zabudowy obszary niezabudowane, pozbawione dróg i nieuzbrojone – a z zasady są to tereny rolne – będzie musiała najpierw wykorzystać wolne tereny na obszarach zurbanizowanych, uzbrojonych i wyposażonych w drogi. Koszty rozpraszania zabudowy – społeczne i finansowe – są horrendalne. Budowanie – w polach i ciągnięcie tam uzbrojenia, budowa dróg i usług pokrywane jest przecież z pieniędzy publicznych, a więc z naszych podatków – przypomina Adam Kowalewski.

Blok, a wokół pusto

Ograniczeniu rozpraszania zabudowy służyć ma też art. 160 planowanej regulacji. Zgodnie z nim nie będzie można przystąpić do użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego, położonego na terenie znajdującym się w obszarze rozwoju zabudowy, jeśli nie będzie na nim podstawowej infrastruktury społecznej (szkoły, opieki zdrowotnej czy obiektów sportowych).

– Propozycja ta jest naturalną konsekwencją zasady, że dla obszarów rozwoju zabudowy będzie istniał obowiązek sporządzenia planu, a gmina będzie zobligowana do zapewnienia na tym terenie infrastruktury. Jeśli tego nie zrobi, na takich działkach nie będzie można inwestować: nie uzyska się pozwolenia na użytkowanie – wyjaśnia prof. Niewiadomski. Dzięki temu uniknie się zabudowy poza terenami zurbanizowanymi, gdzie wznosi się obecnie jedynie obiekty mieszkaniowe – akcentuje.

Przeciwdziałaniu rozpraszaniu zabudowy służyć ma również art. 198 projektu kodeksu. Zgodnie z nim realizacja niezbędnej infrastruktury technicznej stanowić ma podstawę do ustalenia nowych stawek podatku od nieruchomości dla gruntów przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę. I tak, jeśli nie dojdzie do zabudowy nieruchomości wyposażonej w infrastrukturę techniczną w roku następnym po roku, w którym nastąpiła jej realizacja, stawka podatku wynosić ma 300 proc. stawki podstawowej. W przypadku braku działań w latach następnych kwota będzie rosła – o 50 proc. za każdy rok. Maksymalny podatek – 500 proc. stawki podstawowej – będzie pobierany corocznie, gdy po upływie 5 lat od uzbrojenia terenu nadal nie dojdzie do jego zabudowy.

– Jest to ekonomiczny instrument, który przymusi do zabudowy terenów na ten cel przeznaczonych. Chodzi o to, żeby działki budowlane nie leżały niezagospodarowane. To rodzi bowiem pokusę, by gmina przeznaczała pod zabudowę inne obszary, co prowadzi do chaosu – wyjaśnia prof. Niewiadomski.

Przekonuje, że choć rozwiązanie wydaje się kontrowersyjne, to jednak z prawnego punktu widzenia jest możliwe.

Prawo własności może być ograniczane w interesie publicznym, a właśnie w interesie publicznym jest, by racjonalnie gospodarować przestrzenią. W wielu krajach takie rozwiązanie zresztą już funkcjonuje – dodaje.

W kodeksie wprowadzono też nowe rozwiązania w zakresie skarżenia planów. Choć skarga do sądu administracyjnego przysługiwać będzie każdemu, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą w sprawie planu, nie będzie ona mogła być jednak złożona po upływie dwóch lat od dnia wejścia w życie aktu. Pierwsza skarga będzie też zobowiązywać gminę do publicznego ogłoszenia o możliwości przystąpienia do postępowania sądowego innych osób. Nieprzystąpienie skutkować ma brakiem możliwości późniejszego skarżenia planu. Ten mechanizm zapewniać ma pewność obrotu.

Domy bez pozwolenia

Kodeks wprowadza również wiele zmian w zakresie procesu inwestycyjnego. W tym zasadę, że wzniesienie obiektu budowlanego wymagać będzie zgody budowlanej. Ta zaś przyjmie formę zgody wyrażonej expressis verbis – pozwolenia na budowę – lub zgody milczącej, w postaci braku sprzeciwu wobec dokonanego zgłoszenia realizacji robót budowlanych.

Na podstawie zgłoszenia z projektem będzie można wznosić na przykład domy jednorodzinne o kubaturze do 1000 m sześć. (patrz: ramka). Przystąpienie do użytkowania budynków wzniesionych w tym uproszczonym trybie będzie zaś możliwe po uzyskaniu milczącej zgody organu. W przypadku obiektów, dla których wymagane będzie pozwolenie na budowę, konieczne będzie pozwolenie na użytkowanie.

Co jednak istotne, w kodeksie postanowiono, by w postępowaniach w sprawie pozwoleń na budowę nie uczestniczyły organizacje społeczne.

– Mogą one działać w interesie publicznym w innych formach, np. przy sporządzaniu planów miejscowych. Nie ma więc uzasadnienia, by kilkakrotnie występowały w istocie w tej samej sprawie. To często bardzo wydłuża proces inwestycyjny – wskazuje Zygmunt Niewiadomski.

W przeciwieństwie do istniejących regulacji, gdzie zasady sytuowania obiektów na działkach określają rozporządzenia, komisja chce unormować tę kwestię w kodeksie.

– Obecne przepisy są niekonstytucyjne. Tak istotna ingerencja w prawo własności może nastąpić jedynie w ustawie – przekonuje prof. Niewiadomski.

Co do zasady obiekty budowlane będzie można sytuować w odległości nie mniejszej niż 4 metry od granicy działki budowlanej. W kodeksie znajdą się jednak rozwiązania, które będą uzależniać usytuowanie budynku od jego wielkości.

Nowością będzie również możliwość porozumienia się z sąsiadem, w sytuacji gdy chcemy przybliżyć się do granicy jego działki. Na obszarach, na których nie obowiązuje plan miejscowy, dopuszczalna będzie budowa w odległości mniejszej, niż określona w przepisach za zgodą właściciela nieruchomości. Zgoda ta wymagać jednak będzie formy aktu notarialnego.

Koszty rozpraszania zabudowy – społeczne i finansowe – są horrendalne

Etap legislacyjny

Projekt ustawy trafił do konsultacji