Zanim zostanie zawarta umowa najmu i ktoś zajmie mieszkanie, wynajmujący ma prawo żądać, aby najemca uiścił kaucję na poczet nieuregulowanych przez niego płatności należnych dopiero w dniu wyprowadzki.
Reklama

Czy można uzależnić wynajem od zapłaty kaucji

Poszukuję mieszkania do wynajęcia, ale właściciele żądają wpłaty kaucji, często nawet w wysokości dwumiesięcznego czynszu. Skoro od razu muszę zapłacić tak wysoką kaucję, a do tego jeszcze czynsz, to łącznie robi się z tego tak duża kwota, że nie stać mnie na jej uiszczenie. To jednak nie przekonuje wynajmujących, którzy twierdzą, że mogę poszukać innego mieszkania. Czy ich żądania są zgodne z prawem?

Reklama
Właściciel może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłacenia przez najemcę kaucji. Ma ona zabezpieczyć pokrycie należności z tytułu najmu lokalu przysługujące wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. W praktyce najczęściej oznacza to, że z tej kwoty potrąca się zaległości płatnicze lokatora z tytułu nieuiszczonego w terminie czynszu, opłaty za media oraz koszty wszystkich napraw mieszkania, koniecznych do wykonania wówczas, gdy najemca wyrządził szkody (np. rozbił żyrandol, zniszczył obicie mebli). Najemca odpowiada finansowo za te szkody, ponieważ do jego obowiązków należy m.in. utrzymanie lokalu i pomieszczeń, których używa, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.
Wysokość pobranej kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Jeżeli wielkość szkód jest duża, to na poczet ich pokrycia właściciel ma prawo potrącić nawet całą kaucję, pod warunkiem że z najemcą rozliczy w sposób precyzyjny konkretne wydatki.
Kaucja lub jej pozostała po rozliczeniu część powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu.
Podstawa prawna
Art. 6 i 6b ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).

Czy właściciel musi oddać pieniądze

Wynajmując mieszkanie, muszę wpłacić dosyć dużą kaucję. Znajomi przestrzegają mnie przed nieuczciwymi właścicielami, którzy nie chcą oddać pieniędzy i tłumaczą to koniecznością przeprowadzenia napraw, które wcale nie są potrzebne. Czy lokator może się skutecznie zabezpieczyć przed takim postępowaniem?
Przede wszystkim w umowie najmu należy uregulować sprawę kaucji i jej zwrotu, a przede wszystkim wyszczególnić, jakie płatności może z niej potrącić właściciel. Chodzi o to, żeby nie dokonał w momencie opuszczenia lokalu potrąceń za naprawy, które nie są konieczne i nie powinny obciążać lokatora. W tym celu należy jeszcze przed wprowadzeniem się sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy stanowiący załącznik do umowy. Trzeba w nim dokładnie opisać stan techniczny mieszkania i stopień zużycia znajdujących się tam instalacji i urządzeń, ze szczególnym uwzględnieniem uszkodzeń i usterek, które już można zauważyć w lokalu. Na przykład trzeba zaznaczyć w protokole, że umywalka jest pęknięta, a ściana w kuchni zatłuszczona itp. Warto też zrobić zdjęcia tym uszkodzonym elementom, ponieważ potem w razie sporu pomogą udowodnić, jak faktycznie wyglądało mieszkanie.
Również w momencie opróżnienia mieszkania warto zrobić protokół zdawczo-odbiorczy, aby można było na jego podstawie ustalić, jakie faktycznie szkody wyrządził lokator i za jakie naprawy musi zapłacić.
Najemcę obciąża bowiem m.in.: naprawa i konserwacja podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, ściennych okładzin ceramicznych, szklanych, drzwi i okien, wbudowanych mebli, pieców, wanien, mis klozetowych, zlewozmywaków, a także malowanie i tapetowanie ścian, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń sanitarnych, kuchennych i grzewczych. Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca ma obowiązek odnowić lokal lub dokonać w nim obciążających go napraw. W przeciwnym razie najemca dokona potrącenia należnej mu z tego tytułu kwoty z kaucji.
Podstawa prawna
Art. 6b, 6c i 6e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).

Czy rozlicza się ulepszenia w mieszkaniu

Przez kilka lat mieszkałam w tym samym wynajmowanym lokalu i byłam zmuszona dokonać w nim różnego rodzaju ulepszeń, które moim zdaniem były konieczne. Mam wykaz wykonanych robót oraz rachunki za zakupione materiały i wynagrodzenie pracowników. Teraz wyprowadzam się, a wynajmujący nie tylko, że nie chce rozliczyć się ze mną z tego tytułu, ale również zwrócić mi kaucji. Twierdzi, że nie podoba się mu kolor, na jaki pomalowałam ściany, i dlatego chce mnie obciążyć kosztami ponownego malowania na kolor, jaki miały one poprzednio. Czy może żądać przywrócenia stanu poprzedniego?
Przy wynajmowaniu mieszkania obowiązuje zasada, że najemca może wprowadzać ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Dlatego wynajmujący może się domagać usunięcia ulepszeń, które zostały wprowadzone bez skonsultowania z nim i uzyskania wymaganej zgody, a nawet żądać przywrócenia stanu poprzedniego na koszt najemcy, pod warunkiem że nie naruszy to substancji lokalu. Właściciel może też uznać, że ulepszenia przyjmuje, mimo że nie wyraził na nie zgody. Wtedy w razie rozliczeń z najemcą powinien zwrócić ich wartość, uwzględniając stopień zużycia według takiego stanu, jaki istnieje w dniu opróżnienia lokalu.
Jeżeli więc ściany zostały pomalowane na kolor, który nie został wcześniej uzgodniony z wynajmującym, a w dodatku jest inny niż poprzedni i mu się nie podoba, to wówczas ma prawo domagać się od lokatora, aby przemalował je, albo potrącić z kaucji koszt ponownego malowania. Należne z tego tytułu kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.
Podstawa prawna
Art. 6d, 6e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).

Czy świadkowie mogą zastąpić protokół

Powstał spór przy rozliczeniu kaucji za mieszkanie. Najemca bez zgody wynajmującego wymienił na nowe urządzenia grzewcze, mimo że były jeszcze sprawne, instalując nowe ogrzewanie etażowe. Teraz właściciel nie chce uwzględnić tych wydatków, bo twierdzi, że wymiana nie była konieczna. Zanim wprowadził się lokator, strony nie sporządziły protokołu określającego stan techniczny mieszkania. Czy przed sądem mogą zastąpić go zeznaniami świadków?
Protokół określający stan techniczny lokalu i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń stanowi podstawę rozliczeń między wynajmującym i najemcą przy zwrocie lokalu. Taki dokument strony sporządzą jeszcze przed wydaniem lokalu. Dlatego wobec takiego zastrzeżenia formy pisemnej dla tej czynności prawnej, jaką jest sporządzenie protokołu, w ewentualnym sporze między stronami zamiast dokumentu potwierdzającego stan techniczny lokalu i stopień zużycia nie jest dopuszczalny inny dowód, np. ze świadków lub z przesłuchania stron, a nawet inny dokument niż ten protokół. Jednakże od tej zasady dopuszczalny jest wyjątek i mimo niezachowania formy pisemnej dowód ze świadków lub z przesłuchania stron jest dopuszczalny np. wówczas, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę.
Podstawa prawna
Art. 6c ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).
Art. 74 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Czy można wnieść pozew za zniszczenie mieszkania

Chcę wnieść pozew przeciwko osobie, która kiedyś wynajmowała moje mieszkanie i zniszczyła je. Domagam się zapłaty zwrotu kosztów odnowienia i naprawy lokalu oraz równowartości zużytych elementów wyposażenia. Najemca dobrowolnie nie chce zapłacić. Nie wpłacił kaucji, więc nie mam z czego potrącić tej należności. Czy skoro nie odpowiada na wezwanie do zapłaty listem poleconym, to mogę dochodzić swoich roszczeń przed sądem?
Radzimy wnieść pozew do sądu o zasądzenie od dawnego najemcy konkretnej kwoty wraz z odsetkami i domagać się również zasądzenia od niego kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu należy dokładnie opisać, w jakim stanie był lokal wówczas, gdy pozwany go objął, np. był świeżo odnowiony, miał sprawną kuchnię i piecyk gazowy na ciepłą wodę i sprawną instalację CO, nową wannę i umywalkę, a także w jakim stanie znajdował się wówczas, gdy pozwany wyprowadził się (np. umywalką była pęknięta, wanna obtłuczona, a z parkietu wyrwane klepki).
Podstawa prawna
Art. 6b i 6e ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).

Czy z kaucji pokrywa się niezapłacony czynsz

Zawarłam umowę najmu z rodzicami osoby, która miała zamieszkać w moim mieszkaniu. Sporządziliśmy ją na piśmie, podając m.in. wysokość comiesięcznego czynszu, płatnego do dziesiątego dnia każdego miesiąca, oraz kaucji w wysokości jednomiesięcznego czynszu, którą otrzymałam przy podpisywaniu umowy. Jednak osoba, dla której było przeznaczone mieszkanie, nie dostała się na studia i nigdy w nim nie zamieszkała, nie dostałam też czynszu nawet za jeden miesiąc. Postanowiłam więc zatrzymać kaucję, ale rodzice niedoszłego studenta grożą mi sądem. Czy mam prawo dokonać rozliczeń z kaucji?
Kaucja zabezpiecza m.in. pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Taką należnością jest nieuregulowany czynsz i dlatego można go potrącić. Skoro umowa najmu została zawarta w sposób właściwy, czyli wskazywała datę, od której obowiązuje, i była podpisana, to wynajmujący powinien otrzymać czynsz bez względu na to, czy student w lokalu zamieszkał. W tym czasie właściciel nie mógł mieszkaniem swobodnie dysponować i np. wynająć go innej osobie. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania, a najemca płacić umówiony czynsz. Można przyjąć, że wynajmujący wywiązał się ze swojego obowiązku, bo lokal stał pusty i w tym czasie nie zajmował go inny najemca, to miał prawo żądać, że najemca też wywiąże się ze swoich obowiązków i zapłaci. Nawet jeżeli sprawa trafi do sądu, bo rodzice niedoszłego studenta wniosą pozew o zapłatę, to wcale nie oznacza, że wygrają i sąd nakaże zwrócić im kaucję.
Podstawa prawna
Art. 5 i 6 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150).