Właściciel gruntu może raz na trzy lata podnieść wysokość opłaty rocznej, ale tylko wtedy gdy wzrośnie wartość nieruchomości. Od nowej stawki użytkownik wieczysty ma prawo odwołać się do sądu

Czy jest skuteczne wypowiedzenie z błędami

Nieruchomość ma kilku użytkowników wieczystych. Gmina postanowiła podnieść opłatę roczną, lecz zawiadomiła o tym tylko jednego z nich. Dodatkowo użytkownik ma podejrzenia, że pismo o wypowiedzeniu nie zawiera własnoręcznego podpisu tylko faksymile. Czy takie wypowiedzenie wywoła skutki prawne?
Analizowana sytuacja dotyka dwóch problemów. Pierwszy dotyczy kwestii podpisu pod wypowiedzeniem. Drugi zasad doręczenia wypowiedzenia i oferty przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.
Zgodnie z kodeksem pisma doręcza się osobom fizycznym w ich mieszkaniu lub miejscu pracy. W przypadku nieobecności adresata pismo doręcza się za pokwitowaniem dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu, jeżeli osoby te podjęły się oddania pisma adresatowi. O doręczeniu pisma sąsiadowi lub dozorcy zawiadamia się adresata, umieszczając zawiadomienie w oddawczej skrzynce pocztowej lub, gdy to nie jest możliwe, w drzwiach mieszkania.
Jeżeli żaden z powołanych trybów doręczenia nie jest możliwy, pismo pozostawia się w placówce pocztowej operatora publicznego. W takim przypadku uważa się, że pismo zostało doręczone z upływem ostatniego dnia 14-dniowego okresu, przez który użytkownik wieczysty miał możliwość zapoznania się w wypowiedzeniem. Niezależnie od tego samo wypowiedzenie powinno być dokonane w formie pisemnej. O formie pisemnej jednak nie można mówić w przypadku pisma, które nie zostało opatrzone podpisem własnoręcznym, a jego mechanicznym odbiciem, czyli faksymile. Stanowisko to jest ugruntowane w orzecznictwie sądowym.
Dodatkowo należy wskazać, że z punktu widzenia skuteczności wypowiedzenia istotne jest jego prawidłowe doręczenie wszystkim użytkownikom wieczystym nieruchomości, której zmiana opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste dotyczy. W praktyce oznacza to, że jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste kilku osobom, np. małżonkom pozostającym we wspólności ustawowej, a gmina chce podnieść wysokość opłaty rocznej, to wówczas musi oświadczenie o wypowiedzeniu jej dotychczasowej wysokości doręczyć indywidualnie każdemu współuczestnikowi wieczystemu. Niezależnie od tego należy pamiętać, że zarówno w postępowaniu przed samorządowym kolegium odwoławczym, jak i w postępowania przed sądem, a więc organami, które są właściwe do badania kwestii zasadności podnoszenia opłaty za użytkowanie wieczyste, badaniu podlega nie tylko merytoryczna zasadność podwyżki, ale również kwestie formalne, w tym forma i tryb doręczenia oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty. Błędy popełnione przez gminę w tym zakresie będą skutkować zakwestionowaniem skuteczności podwyżki.
Podstawa prawna
Art. 78 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).
Art. 61 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 40–44 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267).

Czy można złożyć w postępowaniu dodatkowy operat

Gmina przysłała mi propozycję nowej opłaty rocznej. Uważam, że jest za wysoka. Czy kwestionując jej wysokość, muszę zgłosić jakieś środki dowodowe?
Użytkownik wieczysty, który dostał z gminy wypowiedzenie dotychczasowej stawki opłaty rocznej, ma 30 dni od otrzymania wypowiedzenia na złożenie wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Taki wniosek składa się przeciwko właściwemu organowi, czyli staroście wykonującemu zadania z zakresu administracji rządowej (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa) oraz organowi wykonawczemu gminy, powiatu, województwa (w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu, województwa).
Należy jednak pamiętać, że ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty w tym przypadku, spoczywa na właściwym organie. Innymi słowy to on musi wykazać, że wartość gruntu uległa zmianie. Nie oznacza to jednak, że jeśli użytkownik wieczysty nie chce przyjąć oferty gminy z nową stawką opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to nie powinien składać dowodów popierających jego twierdzenia. W takiej sytuacji najlepszym dowodem kwestionującym zasadność podwyżki wprowadzonej przez właściwy organ jest kontroperat szacunkowy. Taki dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest znacznie skuteczniejszym środkiem dowodowym niż własne zarzuty, uwagi i zastrzeżenia formułowane przez użytkownika wieczystego, np. odnoszące się do trudnej sytuacji życiowej użytkownika wieczystego.
Podstawa prawna
Art. 78–79 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy gmina musi wypowiedzieć dotychczasową opłatę

Kilka lat temu otrzymałem w użytkowanie wieczyste działkę położoną na obrzeżach miasta. W związku z rozbudową infrastruktury wartość gruntu, a tym samym opłata za użytkowanie wieczyste sąsiednich nieruchomości, wzrosła. Obawiam się, że będę płacił znacznie wyższą opłatę roczną za użytkowanie wieczyste. Czy gmina musi mi na piśmie wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty?
Zgodnie z przepisami właściwy organ, np. gmina, dokonuje z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego aktualizacji opłaty rocznej, biorąc przy tym pod uwagę wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Gdy organ chce dokonać aktualizacji z własnej inicjatywy, to powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia poprzedniego roku. Razem z wypowiedzeniem powinien również przesłać ofertę przyjęcia opłaty w nowej wysokości. Musi też wykazać sposób obliczenia nowej wysokości i pouczyć użytkownika wieczystego o tym, w jaki sposób może się odwołać od wypowiedzenia. We właściwym piśmie od gminy nie może również zabraknąć informacji o nowej wartości nieruchomości, którą określił rzeczoznawca, oraz o miejscu, gdzie można się zapoznać z operatem szacunkowym. Przy aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. W konsekwencji wprowadzenie nowej stawki opłaty za użytkowanie jest możliwe wyłącznie po wypowiedzeniu dotychczasowej i pod warunkiem przyjęcia nowej oferty gminy w tym zakresie. Zasadność oraz wysokość nowej opłaty rocznej może być kwestionowana przez użytkownika wieczystego przed samorządowym kolegium odwoławczym, a następnie przed sądem.
Podstawa prawna
Art. 78–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy można żądać aktualizacji, gdy spada wartość gruntu

Od kilku lat nie była aktualizowana opłata roczna za użytkowanie wieczyste, którą uiszczam. W ostatnim czasie w związku z ograniczeniem sposobu wykorzystywania nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jej wartość spadła. Czy mogę się domagać obniżenia opłaty?
Użytkownik wieczysty może się domagać aktualizacji, gdy organ nie zmienił wysokości opłaty rocznej, mimo że wartość gruntu się obniżyła. Musi on udowodnić, że istnieją przesłanki do dokonania stosownej aktualizacji. Użytkownik wieczysty powinien złożyć pisemny wniosek o zmianę wysokości opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego tę aktualizację do organu, który jej dokonuje. Gdy otrzyma odmowę, to w ciągu 30 dni od doręczenia pisma ma prawo skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Może się zdarzyć, że właściwy organ nie rozpatrzy żądania w ciągu 30 dni. Wtedy użytkownik wieczysty ma także możliwość skierowania sprawy do kolegium w ciągu 90 dni od doręczenia żądania organowi. Nowa wysokość opłaty rocznej ustalona na żądanie użytkownika wieczystego albo w prawomocnym orzeczeniu kolegium odwoławczego bądź na skutek ugody zawartej przed tym kolegium obowiązuje od 1 stycznia następnego roku po tym, w którym użytkownik wieczysty zażądał aktualizacji. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje, ale organ albo użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia orzeczenia. Wówczas sprawa zostanie przekazana do sądu powszechnego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Czy można zawrzeć ugodę z miastem

Przedstawiłem przed samorządowym kolegium odwoławczym operat, z którego wynika, że podwyżka opłaty za użytkowanie była zawyżona. Operat miasta nie uwzględniał wielu okolicznych transakcji, z których wynika, że ceny nieruchomości w okolicy w ostatnim czasie jednak spadły. Czy w takiej sytuacji miasto może zawrzeć ze mną ugodę?
Zawsze istnieje szansa, że miasto ugnie się i pod presją innego operatu szacunkowego będzie zainteresowane zawarciem ugody. Tak jak zawsze w takim wypadku, do ugody potrzebna jest wola obu stron. Polubownie spór można zakończyć zarówno na etapie samorządowego kolegium odwoławczego, jak i podczas postępowania przed sądem. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Podobnie wygląda to w postępowaniu przed sądem. Także w tym przypadku sąd dąży do polubownego załatwienia sprawy i przekonuje strony do porozumienia.
Podstawa prawna
Art. 80 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).