Subskrybuj nas na Youtube
Działające na polskim rynku podmioty zawierają w formie aktu notarialnego umowy świadczeń dożywotnich, opierając je na przepisach kodeksu cywilnego, regulujących umowy dożywocia, renty oraz ubezpieczenia. Z przeprowadzonej przez urząd analizy tych umów wynika, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na przedsiębiorcę senior otrzymuje comiesięczne świadczenie zwane rentą. Możliwa jest także wypłata jednorazowej kwoty pieniężnej. Ale rodzą się też wątpliwości.
Z kwoty renty przedsiębiorca potrąca koszty bieżącego utrzymania nieruchomości, tj. czynsz, opłaty za media etc. – ich zakres zależy od warunków zawartej umowy. Należności są przelewane przez spółki bezpośrednio na rachunek spółdzielni, zarządcy, wspólnoty, dostawców mediów. Zdarzają się takie sytuacje, że wysokość renty (zależna między innymi od wartości mieszkania) jest równa kwocie lub nawet niższa niż kwota opłat z tytułu utrzymania nieruchomości. Wówczas konsument do ręki nie dostaje gotówki, a nawet może być zobowiązany do zapłaty przedsiębiorcy różnicy między wartością świadczenia a opłatami. W takim wypadku korzyść świadczeniobiorcy wyraża się więc w tym, że nie płaci on czynszu w ogóle lub też płaci go w mniejszej wysokości.
Na mocy umowy o świadczenia dożywotnie przedsiębiorcy stają się właścicielami mieszkań, a więc przejmują z mocy prawa obowiązki ponoszenia opłat publicznoprawnych wynikających z własności lokalu, takich jak: podatek od nieruchomości, koszty ubezpieczenia i opłata roczna z tytułu udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Przedsiębiorca nie może obowiązku regulowania tego rodzaju należności przerzucać na seniora.
Jednak mimo że konsument przestaje być właścicielem nieruchomości, przedsiębiorcy muszą zastrzec w umowach ustanowienie służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania nieruchomości na jego rzecz. I bezwzględnie prawa te powinny zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości. Senior powinien mieć również zagwarantowane niczym niezakłócone wykonywanie przysługujących mu uprawnień do mieszkania. Wyraża się to w tym, że spółki zobowiązują się w umowach do niezbywania lokalu, a także do umożliwienia spadkobiercom konsumenta, po jego śmierci, zabrania z mieszkania wszystkich rzeczy ruchomych, takich jak meble, urządzenia RTV itp. Spółki w aktach notarialnych zobowiązują się także do tego, że w mieszkaniu nie będą meldować osób trzecich, chyba że senior wyrazi na to pisemną zgodę.
Analiza rynku umów o świadczenia dożywotnie przedstawiona w raporcie UOKiK pokazała, że największym zagrożeniem dla seniorów jest brak uregulowań prawnych dotyczących działalności prowadzonej przez podmioty funkcjonujące na tym rynku. Nie jest ona nadzorowana i teoretycznie każdy podmiot, nawet z minimalnym kapitałem, może oferować tego typu świadczenia. Przepisy, na podstawie których obecnie zawierane są umowy świadczeń dożywotnich, nie chronią w sposób dostateczny praw konsumentów. Trzeba bowiem wskazać, że kodeksowa umowa dożywocia co do zasady odnosi się do relacji między osobami bliskimi. Dlatego wykorzystywanie jej jako podstawy prawnej zawierania umów w ramach prowadzonej działalności gospodarczej rodzi zastrzeżenia z punktu widzenia należytego zabezpieczenia interesów osób, które pozbywając się mieszkania, pozbywają się nierzadko dorobku całego życia. Dlatego ważne jest, aby umowy świadczeń dożywotnich zostały objęte szczególną regulacją prawną, a co za tym idzie aby były oferowane przez podmioty podlegające regularnej kontroli i nadzorowi instytucji państwowych. Tylko uporządkowany i uregulowany rynek może zapewnić profesjonalną obsługę konsumentów oraz ich bezpieczeństwo.
A jest to rynek newralgiczny – dotyczy wszak osób starszych, które mogą mieć problemy ze zrozumieniem jego mechanizmów i istoty oferowanych umów. Dlatego w naszej ocenie nabywanie przez konsumentów produktów mających na celu zapewnienie spokojnej starości powinno podlegać szczególnym rygorom bezpieczeństwa. W obecnym stanie prawnym seniorom pozostaje bardzo uważne czytanie umów przed ich zawarciem.
Agnieszka Jacyszyn - radca prawny w delegaturze UOKiK we Wrocławiu, Elżbieta Kołodziej - zastępca dyrektora delegatury UOKiK we Wrocławiu