Aby doszło do zasiedzenia gruntu, lokalu, działki lub domu, musi upłynąć 20 lub 30 lat. Ale to nie wszystko.
Aby doszło do zasiedzenia, muszą zostać łącznie spełnione dwie przesłanki. Po pierwsze: ten, kto włada nieruchomością, musi być posiadaczem samoistnym. W praktyce oznacza to, że powinien postępować z nieruchomością, jakby był jej właścicielem (opłacać
podatki, dokonywać potrzebnych napraw itp.). Po drugie: musi upłynąć odpowiedni czas. Do zasiedzenia dojdzie po 20 lub 30 latach samoistnego posiadania, w zależności od tego, czy posiadacz pozostawał w dobrej, czy w złej wierze (dobra wiara skraca termin zasiedzenia do 20 lat).
Zasiedzieć można nie tylko prawo własności (zarówno
nieruchomości, jak i rzeczy ruchomych), ale także służebność gruntową, np. drogę dojazdową, służebność przesyłu, użytkowanie wieczyste (pod warunkiem że prawo to zostało już wcześniej ustanowione) oraz udział we współwłasności. Nie ma przy tym przeszkód, aby współwłaściciel zasiedział udział innego współwłaściciela. Zasiedzenie jest możliwe zarówno w stosunku do gruntu, budynku, jak i lokalu.
Na skutek zasiedzenia, które następuje z mocy samego prawa, posiadacz samoistny uzyskuje
własność nieruchomości. Dzieje się to po upływie 20 lub 30 lat samoistnego posiadania. W tym momencie osoba, która była prawowitym właścicielem zasiedzianej nieruchomości, traci do niej prawo. Osoba, która nabyła grunt, budynek lub lokal w omawiany sposób, musi dodatkowo uzyskać prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające zasiedzenie. Należy jednak pamiętać, że jeżeli na nieruchomości było ustanowione ograniczone prawo rzeczowe (np. hipoteka), to nie wygasa ono z chwilą zasiedzenia (wyrok SN z 29 grudnia 1967 r., sygn. akt III CR 59/67).
W taki sposób właścicielem może stać się zarówno osoba fizyczna, jak i osoba prawna. Przy czym o dobrej lub złej wierze tej drugiej decyduje świadomość jednej z osób wchodzących w skład jej organów (wyrok Sądu Najwyższego z 24 października 1972 r., sygn. akt I CR 177/72).
Nieprzerwane posiadanie
Warunkiem pozwalającym uzyskać
własność w wyniku upływu czasu jest nieprzerwane samoistne posiadanie nieruchomości. Za posiadacza samoistnego uznaje się osobę, która postępuje z rzeczą jak właściciel, o czym świadczą okoliczności dostrzegalne dla innych osób. W ten sposób wyraża ona wolę wykonywania względem nieruchomości prawa własności. Sąd Najwyższy w wyroku z 19 grudnia 2000 r., sygn. akt V CKN 164/00, dookreślił, że posiadaczem samoistnym jest osoba, której zakres faktycznego władania rzeczą jest taki sam jak właściciela i która znajduje się w położeniu pozwalającym na korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak może to czynić właściciel.
Samoistny posiadacz nie przestaje nim być, gdy zwraca się do właściciela rzeczy z ofertą jej zakupu. Takie zachowanie bowiem świadczy jedynie o tym, że ma on świadomość braku tytułu prawnego do
nieruchomości (postanowienie SN z 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 251/10).
20 lub 30 lat
Aby doszło do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez odpowiedni czas, tj. 20 lub 30 lat, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Upływ tego wymaganego okresu liczy się od momentu objęcia rzeczy w posiadanie samoistne. Dobra wiara, która skraca czas potrzebny do zasiedzenia, polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. Musi być o tym przekonany w momencie objęcia rzeczy w posiadanie. Jeżeli w późniejszym okresie dowie się, że kto inny jest właścicielem, nic to nie zmienia – termin zasiedzenia pozostaje dwudziestoletni (postanowienie SN z 1 grudnia 2010 r., sygn. akt I CSK 35/10).
Z kolei trzydziestoletni termin jest wymagany wtedy, gdy posiadacz wiedział lub powinien był wiedzieć o tym, że nie jest właścicielem posiadanej nieruchomości (zła wiara). Sąd Najwyższy stwierdził, że nie jest w dobrej wierze posiadacz samoistny, który nabył posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego. Osoba taka bowiem zdaje sobie sprawę z tego, że nie nabywa prawa własności (uchwała SN z 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91).
Do okresu wymaganego do zasiedzenie można doliczyć czas posiadania nieruchomości przez poprzednika, jeśli posiadanie przeszło na inną osobę, np. w wyniku dziedziczenia. Dzięki temu nastąpi zachowanie ciągłości posiadania. W przypadku gdy poprzednik był w złej wierze, to okres jego posiadania można doliczyć, ale wówczas termin wymagany do zasiedzenia będzie wynosił 30 lat. I to nawet wówczas, gdy obecny posiadacz pozostaje w dobrej wierze (postanowienie SN z 3 listopada 1966 r., sygn. akt III CR 223/66).
Ochrona małoletniego
Przed niekorzystnymi skutkami zasiedzenia prawo chroni małoletnich właścicieli nieruchomości. Oznacza to, że nie można zasiedzieć nieruchomości, dopóki nie upłyną dwa lata od chwili uzyskania przez prawowitego właściciela pełnoletniości. Jeśli nieruchomość należy do kilku właścicieli, a tylko niektórzy z nich nie mają ukończonych 18 lat, terminy zasiedzenia poszczególnych udziałów będą różne. Zawieszenie biegu terminu zasiedzenia nie wywiera bowiem skutku w stosunku do pozostałych pełnoletnich współwłaścicieli. Oznacza to, że możliwe jest zasiedzenie udziału lub udziałów należących do pełnoletnich współwłaścicieli, a wobec małoletnich nastąpi to zgodnie z upływem okresu ochronnego (postanowienie SN z 7 lipca 2011 r., sygn. akt II CSK 644/10).
Konieczne orzeczenie
Mimo że nabycie nieruchomości następuje z mocy prawa po upływie określonego czasu – nie trzeba więc podejmować żadnych kroków prawnych, aby do tego doszło – to aby uzyskać potwierdzenie tego faktu, trzeba wystąpić do sądu z odpowiednim wnioskiem. Właściwym będzie sąd rejonowy, w którego okręgu położona jest nieruchomość. Wysokość opłaty sądowej w tej sprawie jest stała i wynosi 2 tys. zł. Postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia stanowi dowód nabycia gruntu, budynku lub lokalu. Z tym dokumentem należy udać się do wydziału ksiąg wieczystych i wpisać się do księgi wieczystej nieruchomości jako nowy właściciel.
Opłata od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie jest stała – 2 tys. zł
PRZYKŁADY
1. Czy można zasiedzieć tyko część mieszkania
Mężczyzna od ponad 20 lat zajmuje jeden z pokoi w mieszkaniu. Lokal składa się z trzech pomieszczeń. W pozostałych nikt nie mieszka. Lokator nie wie, kto jest właścicielem mieszkania. W omawianej sytuacji nie jest możliwe zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład mieszkania, stanowiącego odrębną nieruchomość, bowiem lokal można zasiedzieć jedynie w całości (uchwała SN z 15 marca 1989 r., sygn. akt III CZP 14/89). Należy jeszcze dodać, że zasiedzieć można własność lokalu tylko wtedy, gdy uprzednio została ona ustanowiona (uchwała SN z 6 maja 1980 r., III CRN 45/80).
2. Czy można doliczyć czas posiadania spadkodawcy
Rodzeństwo nabyło spadek po swoim ojcu, który był posiadaczem samoistnym gruntu przez okres dziewiętnastu lat. Spadkodawca w momencie objęcia w posiadanie nieruchomości nie wiedział, że nie przysługuje mu prawo własności (był w dobrej wierze). W omawianym przypadku doliczenie dla celów zasiedzenia czasu posiadania spadkodawcy jest możliwe. I to na korzyść wszystkich spadkobierców.
Natomiast niedopuszczalne jest doliczenie tego okresu na korzyść tylko jednego lub niektórych spadkobierców, którzy władają nieruchomością po śmierci jej dotychczasowego posiadacza.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
Warszawa, 22 sierpnia 2013 r.
Sąd Rejonowy w Warszawie
VI Wydział Cywilny
Wnioskodawca:
Tadeusz Nowak
ul. Elbląska 12
02-389 Warszawa
PESEL 40032305965
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
Wnioskodawca wnosi o:
1. stwierdzenie, że nabył w drodze zasiedzenia nieruchomość gruntową stanowiącą działkę numer 2/03 położoną w Warszawie, zabudowaną budynkiem użytkowym przy ul. Powstańców Śląskich 1, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer WA1M/00155298/1,
2. przeprowadzenie dowodu z przesłuchania świadków: Ignacego Abramowicza, zam. w Warszawie (02-869) ul. Wiślana 3 oraz Mariana Gałki, zam. w Warszawie (01-389) ul. Powstańców Śląskich 2.
Uzasadnienie
W drugiej połowie 1982 roku wnioskodawca objął w posiadanie samoistne nieruchomość gruntową stanowiącą działkę numer 2/03 położoną w Warszawie, przy ul. Powstańców Śląskich 1, zabudowaną budynkiem użytkowym przeznaczonym na palarnię odpadów, dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie VI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer WA1M/00155298/1. Nieruchomość ta położona jest obok nieruchomości budynkowej należącej do wnioskodawcy. Wnioskodawca od wyżej wskazanego terminu zaadoptował nieruchomość na skład drewna.
Właściciel nieruchomości Jan Kowalski od roku 1978 przebywał poza Warszawą i nie interesował się swoją nieruchomością. W roku 1985 zmarł i nie pozostawił po sobie spadkobierców. Fakt ten może potwierdzić najbliższy przyjaciel zmarłego Ignacy Abramowicz (dowód: przesłuchanie świadka).
W księdze wieczystej prowadzonej dla ww. nieruchomości jako właściciel nadal figuruje Jan Kowalski (dowód: odpis z księgi wieczystej sporządzony przez Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie z 22 sierpnia 2013 r.)
Wnioskodawca na nieruchomości gruntowej, której zasiedzenia dotyczy wniosek, od drugiej połowy 1982 roku składował drewno, którym palił w palarni, oraz maszynę do cięcia drewna. W budynku palarni wnioskodawca zainstalował w roku 1985 r. piec grzewczy (dowód: zeznania Mariana Gałki).
W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, że wnioskodawca posiadał wymienioną nieruchomość nieprzerwanie i samoistnie od drugiej połowy 1982 po chwilę obecną, tj. przez okres przekraczający 20 lat, uzasadniający nabycie własności ww. nieruchomości w dobrej wierze.
Tadeusz Nowak
Załączniki:
– odpis z księgi wieczystej.
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16. poz. 93 z późn. zm.). Ustawa z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Ustawa z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594).
Subskrybuj nas na Youtube