Sprawa dotyczy Edwarda G. Od 1994 r. nie płaci on za swoje mieszkanie. Jego zaległość trzy lata temu wynosiła ponad 70 tys. zł. Sam lokal jest zaś wart ok. 180 tys. zł. Edward G. nie regulował zobowiązań, uważając, że opłaty są za wysokie.

– Inne zobowiązania reguluję, tu chodzi o zasady – podkreśla.

W końcu wspólnota mieszkaniowa, której jest członkiem, zwróciła się do sądu, domagając się zlicytowania jego mieszkania. Prawomocne rozstrzygnięcie jest dla Edwarda G. niekorzystne. Jego pełnomocnik wniósł więc skargę konstytucyjną do trybunału.

Brutalne rozwiązanie

Zaskarżył art. 16 ustawy o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. nr 85, poz. 388 ze zm.).

Zgodnie z nim jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Przepis obowiązuje od wejścia w życie ustawy i co do zasady ma służyć wyegzekwowaniu opłat w drodze licytacji, z pominięciem innych sposobów egzekucji.

„Przymusowa sprzedaż lokalu na podstawie tego przepisu jest brutalną ingerencją w sferę własności indywidualnej” – podnosił w skardze. Na rozprawie przed Trybunałem Konstytucyjnym przekonywał zaś, że przepis jest źle sformułowany i wcale nie ułatwia wspólnocie odzyskiwania należności.

Podobne stanowisko reprezentował przedstawiciel prokuratora generalnego prokurator Teresa Ostrowska, która również wnosiła o uznanie jego niekonstytucyjności.

– Przyznane wspólnotom uprawnienie jest zbyt dolegliwe dla właścicieli mieszkań – twierdziła. Zwróciła uwagę, że wspólnoty mogłyby od razu, kiedy zaległość w opłatach się pojawi, występować do sądu o zapłatę. – Najpierw należy więc stosować słabsze środki, a dopiero potem te bardziej drastyczne – podnosiła na wczorajszej rozprawie.

Jak wskazała, wspólnoty wolą jednak inną drogę: poczekać, aż zaległość się nawarstwi, i wystąpić do sądu w trybie zaskarżonego przepisu. Zdaniem prok. Ostrowskiej przepis powinien wymieniać inne środki, jakie w pierwszej kolejności przysługują wspólnocie.

Innego zdania był przedstawiciel Sejmu.

– Przepis rzeczywiście jest rygorystyczny, ale sądy dobrze się nim posługują i nie wydają nieuzasadnionych wyroków. Ustawa pozostawia bowiem do ich oceny, czy zaległość jest długotrwała – uważa poseł Beata Kempa (PiS).

Dobra praktyka

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową o zlicytowanie lokalu będącego własnością jej członka, gdy ten nie reguluje opłat, jest zgodny z ustawą zasadniczą. Nie tylko nie naruszakonstytucji, ale wręcz jest przydatny do realizacji celu ustawy, jakim jest ochrona praw i interesów pozostałych właścicieli lokali i porządku publicznego.

– Trybunał skrupulatnie zbadał praktykę stosowania tej instytucji przez sądy powszechne. Z tej analizy wynika, że wyrażają one zgodę na zlicytowanie lokalu po wykazaniu przez wspólnotę: długotrwałości zalegania z opłatami, dowodu wysokości dłużnej sumy, a także wielokrotnych prób komorniczego odzyskania należności – wyjaśnił sędzia sprawozdawca Mirosław Granat.

Dodał, że w większości przypadków wspólnoty występują do sądu dopiero, gdy zawodzi ogólny tryb egzekucji roszczeń.

– Ten przepis to ostatni bastion właścicieli przed skutkami zachowania innego członka wspólnoty, który narusza ich wspólny interes – podkreślił sędzia Granat.

– Jestem zdziwiony tym rozstrzygnięciem. W mojej ocenie przysługujące wspólnocie mieszkaniowej roszczenie o sprzedaż lokalu, w sytuacji gdy jego właściciel nie reguluje opłat, jest nadmierną ingerencją w prawo własności – komentuje orzeczenie adwokat Andrzej Michałowski z kancelarii Michałowski Stefański.

Zastanawia się, czy sensowna praktyka sądów powinna być argumentem za orzeczeniem konstytucyjności.

Wspólnota może zlicytować lokal, gdy:

lokator długotrwale zalega z pokrywaniem opłat,

● wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

● przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości wspólnej uciążliwym.

ORZECZNICTWO

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 lipca 2013 r., sygn. akt SK 12/12.