W lepszej sytuacji jest osoba, której nieruchomość jest już zajęta pod sieci czy instalacje. Właściciel gruntu ma wtedy trzy narzędzia do dochodzenia swoich praw - mówi Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewic.
Robert Gorbaszewicz vel Gabrylewicz, radca prawny, senior associate w kancelarii White & Case / Dziennik Gazeta Prawna
Pisaliśmy niedawno o niekorzystnych dla właścicieli nieruchomości rozwiązaniach zaproponowanych przez Ministerstwo Gospodarki w projekcie ustawy o korytarzach przesyłowych. Czy jest coś, co mogliby zrobić właściciele nieruchomości, aby ochronić przed nimi swoje majątki?
Reklama

Reklama
To zależy, czy przedsiębiorca przesyłowy dopiero przymierza się do zajęcia naszej nieruchomości pod sieci przesyłowe, czy też są one już na niej wybudowane. W pierwszym przypadku nie ma specjalnie pola manewru. Można jedynie sprzedać nieruchomość, zanim zostanie obciążona służebnością przesyłu, zabudować ją tak, aby sieci przesyłowe musiały zostać poprowadzone inną trasą, lub też spróbować porozumieć się z przedsiębiorcą i ustanowić stosowną służebność na podstawie obecnie obowiązujących przepisów. Dla osób chcących utrzymać status quo żadne z tych rozwiązań nie jest zatem dobre.
Paradoksalnie, w dużo lepszej sytuacji jest osoba, której nieruchomość jest już zajęta pod sieci przesyłowe. Właściciel nieruchomości ma w takiej sytuacji trzy podstawowe narzędzia do dochodzenia swoich praw. Może on (1) żądać usunięcia urządzenia przesyłowego (tzw. roszczenie negatoryjne), (2) wystąpić o ustanowienie służebności przesyłu na podstawie obecnie obowiązujących przepisów, a także (3) dochodzić od przedsiębiorstwa wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Zważywszy jednak, że żądanie usunięcia urządzenia przesyłowego spotyka się zazwyczaj z odmową ze strony sądów (z uwagi na interes społeczny), należałoby się skupić na żądaniach (2) i (3).
Jak wygląda zatem możliwość wystąpienia z tymi dwoma żądaniami?
Co do zasady, ustanowienie służebności przesyłu na podstawie obecnie obowiązujących przepisów powinno nastąpić w drodze umowy. Jeżeli jednak przedsiębiorca przesyłowy odmawia jej zawarcia lub strony nie mogą dojść do porozumienia co do jej postanowień (najczęściej chodzi tu oczywiście o wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia), a służebność ta jest konieczna do korzystania z sieci, można wystąpić z takim żądaniem na drogę sądową.
W przypadku powództwa o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie ma konieczności podejmowania próby ugodowego porozumienia się z przedsiębiorcą przesyłowym – można od razu iść do sądu.
Jakie dokumenty trzeba zgromadzić, aby skutecznie wszcząć postępowanie sądowe?
Do wniosku o ustanowienie służebności przesyłu dołączyć należy odpis z księgi wieczystej nieruchomości, na której ma być ustanowiona służebność, mapę urzędową przedstawiającą przebieg urządzeń, pisma dowodzące prowadzenia negocjacji z przedsiębiorstwem przesyłowym i nieosiągnięcia porozumienia, a także potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej. Ponadto wskazać należy wnioskowany zakres służebności, czas, na jaki ma zostać ustanowiona, oraz wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności, o zasądzenie którego wnosi właściciel nieruchomości. W przypadku gdy nie dysponuje dokładnymi informacjami w tym zakresie, istnieje możliwość ich doszczegółowienia w toku postępowania. Można także wnioskować o powołanie stosownych biegłych sądowych w celu ustalenia wątpliwych kwestii.
Do pozwu o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości należy dołączyć podobne dokumenty, bez konieczności jednak dowodzenia bezowocności negocjacji prowadzonych z przedsiębiorstwem przesyłowym, które w tym postępowaniu nie mają znaczenia. Zważywszy, że właściciel nieruchomości nie ma zazwyczaj szczegółowych dokumentów dotyczących sieci wybudowanych na jego terenie, w obu postępowaniach należałoby także złożyć wniosek o zobowiązanie przez sąd przedsiębiorcy przesyłowego do przedstawienia potrzebnej w danym postępowaniu dokumentacji, która jest w jego posiadaniu.
Czy można połączyć oba żądania w jednym postępowaniu?
Niestety, nie jest to możliwe. Dla ustanowienia służebności przesyłu właściwy jest bowiem tryb nieprocesowy, a roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie rozstrzygane będzie w procesie. Ponadto wniosek o ustanowienie służebności należy złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia obciążanej nieruchomości, a pozew o wynagrodzenie wnosi się zaś do sądu rejonowego lub okręgowego (w zależności od wysokości dochodzonego roszczenia) właściwego ze względu na siedzibę przedsiębiorcy przesyłowego, ewentualnie siedzibę jego oddziału zarządzającego przedmiotową siecią. Często bywa zatem tak, że sprawy te rozstrzygane są przez różne sądy.
Z jakimi opłatami wiążą się oba te postępowania?
W przypadku wniosku o ustanowienie służebności opłata sądowa nie jest wysoka i wynosi 40 zł. Więcej trzeba zapłacić za dochodzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości – opłata w tym wypadku wynosi bowiem 5 proc. wartości przedmiotu sporu, czyli wynagrodzenia, którego żądamy (jednak nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 tys. zł). Oczywiście należy do tego doliczyć koszty samego postępowania sądowego, w szczególności sporządzenia opinii biegłych sądowych, oraz pomocy adwokata lub radcy prawnego (ich udział nie jest jednak obowiązkowy). Pamiętajmy jednak, że w przypadku wygrania sprawy możemy uzyskać zasądzenie zwrotu tych kosztów od drugiej strony.
Czy należy się spieszyć z roszczeniami?
Jak najbardziej. Czas działa tutaj bowiem na korzyść przedsiębiorcy przesyłowego. Przede wszystkim, jeśli przed złożeniem przez nas wniosku o ustanowienie służebności przesyłu upłynie 30 lat od zajęcia naszego terenu pod sieci przesyłowe, może dojść do zasiedzenia służebności przesyłu przez przedsiębiorcę. Przy tym 30 lat stanowi okres potrzebny do zasiedzenia służebności przy istnieniu złej wiary zasiadującego, co jest regułą. W przypadku dobrej wiary wystarczy lat 20. Zważywszy, że zasiedzenie następuje z mocy prawa, a stwierdzenie przez sąd tego faktu ma walor jedynie deklaratywny, przedsiębiorca przesyłowy może spokojnie czekać i podnieść zarzut zasiedzenia dopiero wtedy, gdy właściciel gruntu wystąpi przeciwko niemu o ustanowienie służebności.
Jaki to będzie miało skutek dla właściciela?
Zasiedzenie służebności prowadzi do ubezskutecznienia obu opisanych powyżej jego roszczeń. Nabycie przez przedsiębiorcę przesyłowego służebności następuje bowiem bez konieczności zapłaty na rzecz właściciela jakichkolwiek świadczeń. Ponadto, jak zostało to potwierdzone w orzecznictwie Sądu Najwyższego (zob. postanowienie z 15 kwietnia 2011 r., III CZP 7/11), upływ okresu zasiedzenia niweczy także roszczenie właściciela o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości w okresie poprzedzającym dzień zasiedzenia (po dniu zasiedzenia roszczenie to w ogóle nie powstaje, gdyż przedsiębiorstwo przesyłowe dysponuje już tytułem prawnym do nieruchomości w postaci zasiedzianej służebności).
Istotne jest również, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się z upływem 10 lat (3 lat w przypadku, gdy roszczenie to związane jest z prowadzeniem działalności gospodarczej przez właściciela gruntu). Zasadne będzie zatem wystąpienie z roszczeniem o wynagrodzenie jedynie za ten okres, licząc od chwili wniesienia pozwu (zważywszy, że druga strona z pewnością podniesie zarzut przedawnienia starszych zobowiązań).