Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Właściciel gruntu może się domagać od sąsiadów ustanowienia służebności drogi koniecznej, gdy jego działka nie ma dojazdu do publicznej. Może to zrobić, nawet jeśli stworzy to ryzyko w ruchu pojazdami.
/>
Czy można żądać ustanowienia służebności
Mam działkę, do której z drogi publicznej można się dostać dwukilometrową drogą polną lub bezpośrednio przez grunt sąsiada. Przy znacznych opadach deszczu, a także zimą, gdy spadnie dużo śniegu, dojazd drogą polną jest utrudniony. Czy w tej sytuacji mogę się domagać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia służebności drogi koniecznej?
Niekiedy się zdarza, że działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej (krajowej, wojewódzkiej, powiatowej czy gminnej). W takim przypadku właściciel (użytkownik wieczysty) ma w zasadzie do wyboru trzy możliwości: dojeżdżać do nieruchomości przez działkę sąsiada bez jego zgody, kupić pas gruntu, który pozwoli mu na swobodny dojazd do drogi publicznej albo domagać się ustanowienia służebności drogowej. W pierwszym przypadku zachodzi ryzyko, że cierpliwość sąsiada w końcu się wyczerpie. Z kolei nabycie pasa ziemi nie zawsze jest możliwe. Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest więc ustanowienie służebności drogi koniecznej. Daje ona prawo przejścia, przejazdu przez czyjś grunt (nieruchomość obciążoną) w celu dostania się do swojej działki (nieruchomości władnącej). Właściciel gruntu ma prawo żądać ustanowienia służebności zarówno w sytuacji, gdy jego działka w ogóle nie ma dostępu do drogi publicznej, jak i wtedy, gdy dostęp wprawdzie istnieje, ale jest nieodpowiedni (tj. nie zapewnia niezbędnej łączności umożliwiającej normalne, gospodarcze korzystanie z nieruchomości).
W praktyce decydują o tym okoliczności konkretnego przypadku. Za nieodpowiedni uznaje się dostęp, który np. zagraża bezpieczeństwu w ruchu drogowym, jest utrudniony lub niemożliwy przez znaczną część roku ze względu na zły stan techniczny drogi czy też jest zbyt wąski i ograniczony z obu stron ogrodzeniami sąsiadów. Możliwość przedostania się z nieruchomości do drogi publicznej musi bowiem istnieć trwale, a nie tylko w pewnych okresach roku (postanowienie Sądu Najwyższego z 9 września 2011 r., sygn. akt I CSK 657/10).
Podstawa prawna
Art. 145 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy wystarczy umowa lub oświadczenie
Odziedziczyłem po rodzicach nieruchomość, która nie jest położona bezpośrednio przy drodze publicznej. Można do niej dojechać tylko szlakiem przebiegającym przez grunt sąsiedni. Do tej pory jego właściciel nie miał nic przeciwko temu. Jednak w przyszłości zamierzam sprzedać nieruchomość. Obawiam się, że nikt nie kupi ode mnie gruntu, który nie ma odpowiedniego dostępu do drogi. W związku z tym chciałbym uregulować prawnie ten stan rzeczy i ustanowić służebność drogową. Czy możemy z sąsiadem w tym celu podpisać umowę?
Ustanowienie służebności drogowej poprawia sytuację prawną właściciela nieruchomości, dając mu nieograniczoną możliwość korzystania z niej. Droga konieczna może być ustanowiona na dwa sposoby. Albo przez samych sąsiadów, w drodze umowy, albo sądownie. W związku z tym najlepiej zacząć od podjęcia negocjacji z właścicielem gruntu sąsiedniego, aby ten zgodził się podpisać umowę albo złożył oświadczenie o ustanowieniu służebności. Umowa i oświadczenie stanowić będą podstawę wpisu służebności do ksiąg wieczystych nieruchomości władnącej i obciążonej, muszą jednak mieć formę aktu notarialnego.
Umowa powinna określać: wynagrodzenie dla właściciela gruntu, przez który ma przebiegać droga (jednorazowe lub okresowe), zakres służebności (tj. sposób korzystania z nieruchomości sąsiada), sposób przeprowadzenia drogi koniecznej (można np. sporządzić załącznik graficzny, który wskaże, w jakim miejscu można przejeżdżać przez działkę), ewentualnie częstotliwość korzystania. Do podpisania umowy potrzebne są następujące dokumenty: aktualny odpis z księgi wieczystej, wyrys z mapy ewidencyjnej oraz wypis z rejestru gruntów nieruchomości władającej i obciążanej.
W sytuacji jednak gdy właścicielowi działki pozbawionej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nie uda się dojść do porozumienia z sąsiadem, może on żądać ustanowienia drogi przez sąd. Raz ustanowiona służebność gruntowa pozostaje w mocy niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości władającej i obciążanej.
Ustanowienia drogi koniecznej może przy tym żądać nie tylko właściciel, lecz także użytkownik wieczysty oraz samoistny posiadacz gruntu. Jednak w ostatnim przypadku służebność nie będzie służebnością gruntową, lecz osobistą, a więc wygaśnie w przypadku zbycia nieruchomości na rzecz innej osoby.
Podstawa prawna
Art. 245 i 145 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy drogę konieczną może ustanowić sąd
Nie mogę z moim sąsiadem dojść do porozumienia w kwestii ustanowienia służebności drogowej na jego działce. Czy w takim przypadku mam prawo wystąpić do sądu z takim żądaniem?
W przypadku gdy właściciel gruntu, przez który ma przebiegać droga, nie będzie przychylny dobrowolnemu załatwieniu sprawy, można złożyć do sądu wniosek o ustanowienie służebności. Podstawę prawną stanowi art. 145 kodeksu cywilnego. Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości 200 zł. Uprawnionymi do jego zgłoszenia są: właściciel nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi, użytkownik wieczysty, samoistny posiadacz (z tym że może on tylko domagać się ustanowienia służebności osobistej). Wniosek powinien odpowiadać wymogom pisma procesowego oraz wskazywać okoliczności, które uzasadniają potrzebę ustanowienia drogi.
Sąd opierając się na wyniku oględzin oraz materiale dowodowym, może przeprowadzić ją jednak w inny sposób, niż żądał tego wnioskodawca. Konsekwencją pozytywnego rozpatrzenia żądania będzie postanowienie sądu oznaczające zakres służebności oraz wynagrodzenie. Orzeczenie to stanowi podstawę wpisu służebności do ksiąg wieczystych nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej.
Podstawa prawna
Art. 145 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Art. 626 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).
Art. 39 ust. 1 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 90, poz. 594).
Czy służebność należy ustanowić na dzielonym gruncie
Razem z trzema osobami jestem współwłaścicielem działki. Zamierzamy znieść współwłasność i podzielić ją na cztery mniejsze. Każdy z nas otrzymałby jedną z nich. Jednak nie możemy dojść do porozumienia, ponieważ jedna z nieruchomości nie miałaby dostępu do drogi publicznej. W związku z tym konieczne byłoby ustanowienie służebności drogowej. Czy to prawda, że powinna ona przebiegać przez działki, które powstaną w wyniku podziału?
Jeżeli potrzeba ustanowienia służebności drogi koniecznej jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, np. podziału nieruchomości między współwłaścicieli, sąd powinien zarządzić, gdy jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności. Dopiero jeżeli przeprowadzenie drogi koniecznej przez grunt, który był przedmiotem czynności prawnej, powodowałoby dla niego znacznie większy uszczerbek niż dla innej działki, to mając na uwadze interes społeczno-gospodarczy, droga powinna być przeprowadzona przez inną nieruchomość (postanowienie Sądu Najwyższego z 11 marca 1970 r., sygn. akt III CRN 36/70).
Podstawa prawna
Art. 145 par. 2 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy sąsiad może żądać wynagrodzenia
Od kilku lat dojeżdżam do swojej działki przez grunt sąsiedni. Jego właściciel w końcu zgodził się podpisać ze mną umowę, mocą której mamy ustanowić służebność drogową. Żąda on jednak wynagrodzenia z tego tytułu. Czy ma do tego prawo?
Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej może z tego tytułu żądać wynagrodzenia, które należy mu się bez względu na potencjalną szkodę, wynikłą z ustanowienia służebności. Obejmuje ono wszystkie koszty i nakłady na urządzenie i utrzymanie drogi w zakresie, w jakim uprawniony ze służebności nie ponosi ich bezpośrednio (postanowienie Sądu Najwyższego z 14 lutego 2008 r., sygn. akt II CSK 517/07). Wynagrodzenie to może być świadczeniem jednorazowym, ale może mieć także charakter świadczenia okresowego (postanowienie SN z 17 stycznia 1969 r., sygn. akt III CRN 379/68). W szczególnie uzasadnionych wypadkach sąd może zamiast wynagrodzenia pieniężnego ustanowić służebność gruntową na nieruchomości wnioskodawcy, polegającą na korzystaniu z przygranicznego pasa gruntu tej nieruchomości, na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, na której ustanawia się służebność drogową (uchwała Sądu Najwyższego z 1 grudnia 1970 r., sygn. akt III CZP 68/70).
Podstawa prawna
Art. 145 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy służebność umożliwi dojazd do budynków
Prowadzę gospodarstwo rolne. Aby dostać się do dwóch należących do niego budynków, muszę przejechać przez grunt sąsiada. Czy w takiej sytuacji też mogę żądać ustanowienia służebności?
Ustanowienia drogi koniecznej można żądać także celem uzyskania odpowiedniego dostępu do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Chodzi tu o budynki pozostające w związku gospodarczym z ziemią. Oznacza to, że mogą być to zwłaszcza budynki wchodzące w skład gospodarstwa rolnego, do którego należy nieruchomość, w tym budynki mieszkalne, ale także budynki przemysłowe związane z gruntem.
Podstawa prawna
Art. 145 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy wystarczy subiektywne odczucie
Moja nieruchomość ma co prawda dostęp do drogi publicznej, jednak dojazd możliwy jest szlakiem, który wymaga utwardzenia. Wygodniej i szybciej mogę przejechać przez grunt sąsiada. Czy w takim przypadku sąsiad powinien ustanowić służebność?
Aby móc skutecznie domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej, nie wystarczą subiektywne odczucia właściciela działki, który twierdzi, że droga prowadząca do jego nieruchomości jest nieodpowiednia i że inna jest lepsza oraz wygodniejsza. Sąd zgodzi się na ustanowienie służebności, gdy nieruchomość ma już zapewniony inny dojazd, tylko wyjątkowo, np. gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności (postanowienie Sądu Najwyższego z 24 listopada 2005 r., sygn. akt IV CK 235/05).
W związku z tym osoba, której grunt nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, powinna najpierw spróbować we własnym zakresie np. wykonać prace utwardzające drogę albo zorganizować sobie inny dojazd, a dopiero gdy to nie przyniesie rezultatów, domagać się służebności drogi koniecznej.
Podstawa prawna
Art. 145 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
/>
/>
/>
/>
/>
/>
