Użytkowanie musi się wiązać z odpłatnością na rzecz właściciela. Zawarcie pisemnej umowy dzierżawy pozwala precyzyjnie określić zasady płatności czynszu i podatków związanych z nieruchomością oraz zasady korzystania z gruntu.
Reklama
Prawidłowo sporządzony kontrakt pozwala uniknąć sporów związanych z rozwiązaniem umowy i rozliczeniem. Przedmiotem dzierżawy mogą być nie tylko grunty rolne, ale wszystkiego rodzaju rzeczy, a nawet prawa majątkowe (np. przedsiębiorstwa, maszyny, domy).

Reklama

Najważniejsze elementy

Przez zawarcie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków. W zamian za to dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. W praktyce dzierżawa jest stosunkiem cywilnoprawnym zbliżonym do najmu. Podstawową różnicą jest to, że najemca rzeczy nie może pobierać z niej pożytków.
Umowa dzierżawy jest zawsze odpłatna. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju (np. wykonywanie prac polowych na innych gruntach wydzierżawiającego). Może być oznaczony w ułamkowej części pożytków (np. 1/5 zebranego zboża). W takich przypadkach wysokość czynszu jest uzależniona od wysokości plonów lub innego rodzaju profitów, jakie dzierżawca uzyska w związku z używaniem rzeczy. Jeżeli np. wskutek klęski żywiołowej takich pożytków nie osiągnie, jest zwolniony ze świadczenia na rzecz wydzierżawiającego.
Umowa dzierżawy wyróżnia się z innych zobowiązań obowiązkiem płacenia przez dzierżawcę czynszu na rzecz wydzierżawiającego. Zdarza się, że strony uzgadniają, iż jedynym profitem wydzierżawiającego będzie to, że to druga strona dba o ziemię i płaci za nią podatki i inne świadczenia. W takich przypadkach przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio. Umowa musi więc mieć zawsze charakter odpłatny, gdyż oddanie do bezpłatnego korzystania swojej rzeczy to nic innego jak jej użyczenie.

Obowiązki stron

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Ma obowiązek utrzymania dzierżawionych rzeczy w należytym stanie. Przykładowo rolnik nie może doprowadzić do wyjałowienia pola, które było przez lata nawożone przez właściciela. Osoba dzierżawiąca sprzęt budowlany nie może zaniechać konserwacji maszyn.
Osoba posiadająca rzecz w dzierżawie nie może swobodnie nią dysponować. Bez zgody wydzierżawiającego nie ma prawa oddać go osobie trzeciej nawet do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku właściciel może umowę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości nie jest równoznaczne z automatycznym przerzuceniem na dzierżawcę związanych z nią obowiązków podatkowych. Strony muszą uczynić o tym wyraźną wzmiankę w dokumencie. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 31 maja 2000 r. (sygn. akt I SA/Gd 812/98), podatek od nieruchomości, a także inne opłaty mają charakter majątkowy, tj. obowiązek ich uiszczenia uzależniony jest od posiadanego majątku, a nie od dochodów, które nieruchomości przynoszą. Podatki i opłaty z tytułu własności są niezależne od tego, czy nieruchomości są wydzierżawiane, czy pozostawały niewykorzystane i dotyczą podatnika tych podatków. Stanowią koszty utrzymania obciążające wydzierżawiającego.

Opóźnienie w czynszu

Obowiązkiem dzierżawcy jest terminowe płacenie czynszu. Jeżeli dzień płatności nie został określony w umowie, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym (np. po żniwach), a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Jeżeli dzierżawa kończy się przed upływem roku dzierżawnego, dzierżawca obowiązany jest zapłacić czynsz w takim stosunku, w jakim pożytki, które w tym roku pobrał lub mógł pobrać, pozostają do pożytków z całego roku dzierżawnego. Wierzytelności z tytułu czynszu dzierżawnego, z uwagi na to, że jest on świadczeniem okresowym, przedawniają się z upływem 3 lat.
Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie – ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Nie może to nastąpić automatycznie i bez uprzedzenia. Wydzierżawiający powinien uprzedzić będącego w zwłoce z płatnościami dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty.

Na dowolny czas

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Określenie okresu trwania umowy ma istotne znaczenie przy jej wypowiedzeniu. Łatwiej jest rozwiązać umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony, gdyż tylko taką można wypowiedzieć z zachowaniem umówionego terminu. Jeżeli umowa go nie przewiduje, w przypadku dzierżawy gruntu rolnego umowę można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość jej wypowiedzenia (uchwała Sądu Najwyższego z 27 października 1997 r., sygn. akt III CZP 49/97). Dlatego ważne jest zwrócenie uwagi na zakreślony w kontrakcie czas jego trwania. Jeżeli strony chcą mieć możliwość rozwiązania według swojego uznania, z ustalonym wcześniej terminem wypowiedzenia, powinny zawrzeć umowę na czas nieoznaczony.
Nie musi być ona w formie pisemnej. Podobnie jak w przypadku najmu tylko dzierżawa na czas dłuższy niż rok musi zostać potwierdzona podpisaniem stosownego dokumentu. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Prawo pierwokupu

Taki dokument ma jednak duże znaczenie, gdyż tylko on upoważnia dzierżawcę do późniejszego skorzystania z prawa pierwokupu gruntu. W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej (jeżeli sprzedającym nie jest Agencja Nieruchomości Rolnych) prawo te przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy. Warunkiem jest jednak, aby umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i miała datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty. Nabywana nieruchomość musi wchodzić w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub być dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. Wykonanie prawa pierwokupu polega na tym, że pomiędzy właścicielem gruntu, a uprawnionym z pierwokupu dochodzi do skutku umowa sprzedaży tej samej treści co zawarta przez właściciela z osobą trzecią (inne konsekwencje mogą wynikać z przepisów szczególnych).
Przykłady
1. Skuteczne obniżenie czynszu
Długa zima i utrzymująca się na polach wilgoć zmniejszyły uprawy Zbigniewa J. na dzierżawionych działkach. Sołtys poradził mu, aby wystąpił do właściciela o obniżenie czynszu. Ten zgodził się na połowę opłat. Zgodnie z przepisami, jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu wskutek okoliczności, za które dzierżawca nie ponosi odpowiedzialności i które nie dotyczą jego osoby, może on skutecznie żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Nie ma znaczenia kwota na umowie. Przesłankami żądania obniżki czynszu są nie tylko klęski żywiołowe, lecz także również wiążące się ze zmianami stosunków, które mieszczą się w granicach zwykłego ryzyka gospodarczego. Może to być np. sytuacja, w której właściciel rzeczy nie ujawnił przy zawieraniu umowy, że na przedmiocie dzierżawy znajdują się urządzenia stanowiące własność osób trzecich, które zostaną z niego usunięte.
2. Wypowiedzenie umowy na czas określony
Sąsiad pana Marka zaproponował mu wydzierżawienie od niego pola na 10 lat. Tłumaczył, że musi zgromadzić określony areał, by uzyskać unijne dofinansowanie na gospodarstwo. Zapewnił, że właściciel będzie mógł wypowiedzieć umowę w każdym momencie. Pan Marek dowiedział się jednak w urzędzie gminy, że w umowie dzierżawy zawartej na czas oznaczony strony nie mogą zastrzegać możliwości wcześniejszego jej rozwiązania. Charakter takiej umowy sprowadza się bowiem do zagwarantowania pewności jej trwania przez czas wskazany w dokumencie ze względu na interes stron. Strony mogą wybrać czas nieokreślony, który nie ma takich obostrzeń.
Wzór umowy dzierżawy
Umowa zawarta 28 maja 2013 r. w Latowiczu między:
Janem Chodakiem, zamieszkałym w Latowiczu 23 (gm. Serock), legitymującym się dowodem osobistym seria i numer ASD 678957 wydanym przez Wójta Gminy Serock,
zwanym dalej Wydzierżawiającym,

a
Marianem Stokłosą, zamieszkałym w Latowiczu 56A, legitymującym się dowodem osobistym seria i numer AFA 256625 wydanym przez Wójta Gminy Serock,
zwanym dalej Dzierżawcą,
o następującej treści:

§ 1
Wydzierżawiający oświadcza, że jest jedynym właścicielem działki gruntu o numerze 54/1 o powierzchni 3,46 ha położonej w Latowiczu (gm. Serock), dla której Sąd Rejonowy w Radzyniu prowadzi księgę wieczystą nr KW L1RA/3278923/4, która stanowi przedmiot dzierżawy.
§ 2
1. Wydzierżawiający oddaje wraz z dniem podpisania niniejszej umowy, a Dzierżawca przyjmuje w dzierżawę działkę gruntu, wskazaną w § 1.
2. Dzierżawca zobowiązuje się wykonywać dzierżawę, zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody Wydzierżawiającego.

§ 3
1. Strony ustalają, że z tytułu dzierżawy Dzierżawca będzie płacił Wydzierżawiającemu czynsz w wysokości 1000 zł (słownie: jeden tysiąc złotych) za okres każdego roku.
2. Czynsz będzie uiszczany z góry gotówką do rąk Wydzierżawiającego w terminie do 31 maja każdego roku.
3. Dzierżawcę obciążają podatki i inne ciężary związane z własnością przedmiotu dzierżawy.
§ 4
Dzierżawca nie może oddawać do używania ani poddzierżawiać przedmiotu dzierżawy bez zgody Wydzierżawiającego.
§ 5
1. Dzierżawę ustanawia się na czas nieoznaczony.
2. Każda ze stron ma prawo wypowiedzenia niniejszej umowy na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego poprzez doręczenie pisemnego wypowiedzenia drugiej stronie.
3. Wydzierżawiający ma prawo rozwiązać umowę bez zachowania wskazanego wyżej terminu wypowiedzenia, jeżeli:
a. Dzierżawca zmieni przeznaczenie przedmiotu dzierżawy bez zgody Wydzierżawiającego lub korzysta z rzeczy niezgodnie z jej przeznaczeniem;
b. W rażący sposób będzie zaniedbywał dzierżawiony grunt, doprowadzając do jego wyjałowienia lub zachwaszczenia;
c. Dzierżawca dopuści się zwłoki w zapłacie czynszu przez okres przekraczający 3 miesiące, mimo pisemnego wezwania do zapłaty skierowanego przez Wydzierżawiającego.


§ 6
Dzierżawca zwróci przedmiot dzierżawy po wygaśnięciu umowy w stanie niepogorszonym.
§ 7
Spory mogące wyniknąć w związku z realizacją niniejszej umowy będzie rozstrzygał Sąd Rejonowy w Radzyniu.
§ 8
W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową obowiązują przepisy kodeksu cywilnego.
§ 9
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
Wydzierżawiający Dzierżawca

Jan Chodak Marian Stokłosa
Umowa dzierżawy
W zawieranej umowie powinny zostać określone:
w strony – imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer i seria dowodu osobistego wydzierżawiającego i dzierżawcy;
w oznaczenie gruntu – numer ewidencyjny, wielkość, położenie, numer księgi wieczystej i sądu, który ją prowadzi;
czynsz – jego wysokość, sposób i termin zapłaty;
czas trwania umowy – oznaczony lub nieoznaczony;
w zasady płatności podatków i innych kosztów związanych z gruntem, jak też strony uprawnione do pobierania dopłat.




Podstawa prawna
Art. 693–709 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 z późn. zm.). Art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. z 2012 r. poz. 803).