Subskrybuj nas na Youtube
Jeżeli wspólnota mieszkaniowa chce zamontować szlaban na drodze należącej do miasta, to potrzebuje zezwolenia – orzekł Sąd Najwyższy.
Jedna z nieruchomości będących własnością miasta Warszawa została przeznaczona na drogę wewnętrzną – drogę pożarową dla budynku wspólnoty mieszkaniowej. Korzysta ona z drogi bez zawarcia umowy z miastem i bez uiszczania wynagrodzenia.
Na tym terenie zaczęły z czasem parkować samochody i wspólnota postawiła szlaban, aby ograniczyć wjazd. Strony negocjowały umowę dzierżawy, nie doszły jednak do porozumienia co do wysokości czynszu. Miasto pozwało więc wspólnotę, żądając usunięcia szlabanu i zapłaty za bezumowne korzystanie z działki.
Sąd okręgowy uwzględnił powództwo miasta. Nakazał usunięcie szlabanu i wydanie nieruchomości miastu. Nakazał także zapłacenie stolicy kwoty 99 tys. zł tytułem bezumownego użytkowania gruntu. Wspólnota zaskarżyła wyrok, a sąd apelacyjny go zmienił, oddalając powództwo.
Stwierdził, że publiczny charakter i przeznaczenie spornego terenu jako ciągu komunikacyjnego oraz terenów rekreacyjno-wypoczynkowych z natury rzeczy upoważniają do korzystania ze spornej nieruchomości w taki sposób, jak korzystała wspólnota, bez obowiązku uiszczania opłat i zawarcia umowy dzierżawy.
Uznał, że żądanie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z terenu jest bezzasadne także dlatego, że szlaban faktycznie nie był używany, a samo jego postawienie na nieruchomości nie daje podstaw do uznania, że stanowi to wykorzystywanie gruntu miasta w sposób odpowiadający stosunkowi najmu lub dzierżawy.
Ratusz wniósł skargę kasacyjną.
Sąd Najwyższy uchylił wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Wyjaśnił, że miasto ma prawo żądać zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, a także usunięcia szlabanu i wydania działki. Przesłanką bowiem tych roszczeń, przewidzianych w art. 222 kodeksu cywilnego, jest wkroczenie w sferę cudzego prawa własności.
Bez znaczenia dla powstania tych roszczeń pozostają elementy subiektywne, takie jak: wina, dobra czy zła wiara osoby naruszającej własność, czy też jej zamiar zajęcia nieruchomości wyłącznie dla własnych potrzeb.
Działania wspólnoty – w ocenie SN – stanowiły wkroczenie w sferę własności miasta i jeżeli nawet nie pozbawiły jej zupełnie faktycznego władztwa nad tym gruntem, to z pewnością ograniczyły jej uprawnienia właścicielskie.
SN wskazał, że sporna nieruchomość nie stanowi drogi publicznej, a zatem nie jest ogólnie dostępną dla wszystkich drogą, co sprawia, że wspólnota nie może uprawnienia do korzystania z niej wywodzić z przysługującego każdemu prawa do bezpłatnego korzystania z drogi publicznej. Nawet zresztą gdyby była to droga publiczna, to tym bardziej wspólnocie nie przysługiwałoby uprawnienie do ograniczenia na niej ruchu tylko do własnych potrzeb i uniemożliwiania innym pojazdom korzystania z niej.
Dlatego więc wydanie przez organy gminy decyzji administracyjnej, zezwalającej na urządzenie na nieruchomości, stanowiącej własność gminy, drogi pożarowej do budynku posadowionego na sąsiednim gruncie nie zwalnia jeszcze wspólnoty od uzyskania od gminy zgody na takie wykorzystanie jej własności.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I CSK 295/12.