Planowanie przestrzenne w Polsce: Wykonanie planowanych inwestycji zajmie nam 900 lat

Projekt założeń do kodeksu budowlanego miał uprościć inwestycje. W aspekcie planistycznym jest jednak wewnętrznie sprzeczną, oderwaną od realiów, choć pewnie interesującą propozycją – ostrzegają specjaliści.

Ile średnio trwa i ilu procedur wymaga uzyskanie pozwolenia budowlanego / DGP

Takimi słowami eksperci Grupy B-8, skupiającej środowiska związane z polskim procesem inwestycyjno-budowlanym, podsumowują owoc wielomiesięcznych prac Ministerstwa Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej (MTBiGM).

Do resortowej propozycji krytyczne uwagi przedstawiają także prawnicy, na co dzień zajmujący się tematyką budowlaną.

„[Projekt] powstał bez należytej diagnozy stanu obecnego, jak również bez wystarczającego rozpoznania i uwzględnienia wymogów procesu planistycznego i inwestycyjnego.

W rezultacie stanowi luźny zbiór, często ciekawych samych w sobie, ale niespójnych pomysłów, w wielu przypadkach oderwanych od specyfiki procesu inwestycyjnego” – ostrzegają członkowie grupy B-8 (m.in. z Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa, Izby Architektów RP, Towarzystwa Urbanistów Polskich) w piśmie skierowanym do Janusza Żbika podsekretarza stanu w MTBiGM.

Brak pomysłu...

– Całkiem niezrozumiały jest fakt, że resort w przedstawionym do konsultacji projekcie ogranicza proponowane zmiany w systemie planowania przestrzennego jedynie do planowania miejscowego, i to w dodatku wyłącznie do sfery lokalizacji inwestycji – mówi dr inż. arch. Tomasz Majda, sekretarz generalny z Towarzystwa Urbanistów Polskich.

I przypomina, że w grudniu zeszłego roku Rada Ministrów przyjęła Koncepcję Przestrzennego Zagospodarowania Kraju 2030.

W dokumencie tym rząd zobowiązał się do systemowych działań na rzecz przywrócenia i utrwalenia w Polsce ładu przestrzennego poprzez wdrożenie instrumentów, które zapewnią spójność gospodarowania przestrzenią na poziomie lokalnym, regionalnym oraz krajowym.

– Postulaty zawarte w koncepcji niestety nie znajdują odzwierciedlenia w projekcie założeń – uważa Majda.

Zabudowa terenów inwestycyjnych przewidzianych w planach zajęłaby nam 900 lat

Tymczasem Polska cierpi na nadpodaż źle skonstruowanych planów miejscowych, pomimo że pokryte nimi jest jedynie 30 proc. powierzchni kraju.

– Dane opublikowane przez MTBiGM pokazują, że zasoby terenów budowlanych w uchwalonych opracowaniach planistycznych gmin przekraczają potrzeby inwestycyjne kilku następnych wieków – wskazuje dr Adam Kowalewski, architekt i ekonomista.

Z jego obliczeń wynika, że na terenach zabudowy mieszkaniowej w uchwalonych już przez gminy planach miejscowych mogłoby zamieszkać 77 milionów ludzi.

– Analizy przeprowadzone przez Adama Olbrysza i Jacka Kozińskiego wykazały, że zabudowa terenów przewidzianych w planach miejscowych przy obecnym tempie inwestowania wymagać będzie 900 lat, a zabudowa terenów uchwalona przez gminy w studiach uwarunkowań – 3300 lat.

Tak wynika z porównania wielkości zarezerwowanych terenów budowlanych z obrotami na rynku działek budowlanych – twierdzi doktor Kowalewski.

Tym samym jego zdaniem prace nad kodeksem budowlanym należałoby połączyć z gruntowną reformą planowania przestrzennego.

– Musimy uporządkować zdemoralizowany rynek nieruchomości i wprowadzić kontrolę planistyczną. Absurdem jest bowiem kreowanie praw do zabudowy na setkach tysięcy hektarów terenów rolnych, które nigdy nie zostaną zabudowane – dodaje ekspert.

– To ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulująca zasady zagospodarowania przestrzeni w sposób zapewniający zrównoważony rozwój i poprawę życia ludzi, powinna stanowić fundament dla realizacji inwestycji – popiera postulat Jolanta Piecuch ze Stowarzyszenia Sąsiedzkie Włochy.

Jej zdaniem na tym powinno się skupić ministerstwo w swoich pracach.

...pogłębi obecny stan

Zdaniem prawników spójności zabudowy nie zapewnią również krajowe przepisy urbanistyczne (KPU), które zgodnie z projektem będą umożliwiać wznoszenie inwestycji na terenach, gdzie planów miejscowych nie będzie. Tworzyć je ma zespół norm, na podstawie których określać się będzie dopuszczalność realizacji planowanej inwestycji.

– Zgodność zamierzenia inwestycyjnego z KPU stwierdzana będzie na poziomie gminy, przy czym 14-dniowe milczenie organu będzie równoznaczne z ustaleniem i potwierdzeniem takiej zgodności. Jest to rozwiązanie, które z pewnością przełoży się na przyspieszenie procedury.

Powstaje jednak pytanie, czy dopuszczenie do sytuowania budynków na terenie całej gminy nie będzie się wiązało z rozproszeniem zabudowy oraz pogłębieniem problemu braku zachowania zasad estetyki architektonicznej.

Podobnie problematyczną kwestią jest, czy rozwiązanie to nie będzie naruszać ładu przestrzennego – zauważa mecenas Renata Robaszewska z Kancelarii Radców Prawnych Robaszewska & Płoszka.

– Istnieją poważne powody, by wątpić, czy możliwe jest stworzenie obiektywnego, zwartego, zamkniętego katalogu warunków, które będzie można na tych samych zasadach zastosować do oceny inwestycji realizowanych na terenie całego kraju.

Wątpliwości budzi m.in. zasadność wprowadzenia jednakowego, ogólnokrajowego współczynnika dla pomiaru zależności pomiędzy wielkością działki a wielkością inwestycji oraz wielkością powierzchni czynnej biologicznie – dodaje Robaszewska.

Podobne zdanie wyraziło w uwagach do projektu Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

„Proponowana regulacja umożliwiająca realizację inwestycji na podstawie krajowych przepisów urbanistycznych przyczyni się do kontynuacji rozpraszania zabudowy, co obecnie jest powszechnie zauważalne w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy” – argumentował Kazimierz Plocke, sekretarz stanu w MRiRW w piśmie skierowanym do resortu.

Złe rozwiązanie

Środowiska biorące udział w konsultacjach społecznych dziwi też, że pomimo licznie zgłoszonych uwag resort nie wycofał się w pracach nad kodeksem budowlanym z instytucji specustaw. I wciąż proponuje, by w przypadku inwestycji, dla realizacji których uchwalono specustawy, jako zasadę wprowadzić, iż to inwestor zadecyduje, czy chce prowadzić przedsięwzięcie na zasadach określonych w nowo tworzonym prawie budowlanym czy w trybie z ustawy specjalnej.

– W ostatnim czasie coraz więcej zamierzeń realizowanych jest na podstawie ustaw regulujących w sposób szczególny zasady przygotowania i realizacji inwestycji w danym zakresie. Dotyczy to nie tylko inwestycji, które odnosiły się do Euro 2012, ale także tych dotyczących budowy dróg, kolei czy rurociągów.

Kolejno ukazujące się specustawy są potwierdzeniem, że zwykłe procedury są po prostu nieżyciowe – mówi mgr inż. Andrzej Roch Dobrucki, przedstawiciel Grupy B-8.