Oznacza to, że co do zasady organ nadzoru budowlanego decyzje rozbiórkowe kieruje w pierwszej kolejności do inwestora – wyjaśnia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Natomiast po wybudowaniu obiektu zobowiązany do wykonania decyzji staje się jego właściciel.

Zasadniczym kryterium wyboru adresata decyzji spośród osób wymienionych w art. 52 prawa budowlanego jest zatem posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego realizację nakazu rozbiórki.

Takie stanowisko reprezentowane jest też w orzecznictwie. WSA w Gdańsku w wyroku z 9 listopada 2010 r. (sygn. akt II SA/Gd 468/10) podkreślił, że nie jest przypadkowa kolejność osób ustalona w przepisie art. 52, a w związku z tym decyzje rozbiórkowe powinny być w pierwszej kolejności kierowane do inwestora.

Podobne stanowisko zajął WSA w Warszawie, zaznaczając, że kryterium wyboru spośród trzech osób wymienionych w art. 52 jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji o rozbiórce.

Wskazanie adresata nakazu wymaga więc ustalenia właściwej osoby oraz jej związku z nieruchomością, to jest tego, czy ma ona tytuł prawny do nieruchomości umożliwiający jej zrealizowanie nałożonych obowiązków (sygn. akt VII SA/Wa 291/11).

Jeśli zatem nastąpiło przeniesienie własności przez inwestora (sprawcę samowoli) na osobę trzecią, organ nadzoru budowlanego jest zobligowany do skierowania nakazu rozbiórki do osoby, która będzie w stanie faktycznie go wykonać.

Nowy właściciel, przyjmując prawa i obowiązki dotychczasowego, staje się jego następcą prawnym, do którego będą kierowane wszelkie postanowienia organów, w tym nakaz rozbiórki.

Roszczenia właściciela nieruchomości w stosunku do faktycznego sprawcy samowoli budowlanej mogą zostać rozstrzygnięte na drodze cywilnoprawnej.

Wyjątkiem od tej reguły jest sytuacja, gdy inwestor – sprawca samowoli wybudował obiekt budowlany na nieruchomości, której nie jest właścicielem. Wówczas nakaz rozbiórki jest kierowany do inwestora i w razie niewykonania obowiązku wobec niego prowadzone jest postępowanie egzekucyjne.

Takie rozwiązanie uznał za dopuszczalne NSA, który w wyroku z 27 lipca 2009 r. (sygn. akt II OSK 1234/08) stwierdził, że jeśli inwestor wybudował samowolnie obiekt bez zgody właściciela nieruchomości, to nałożenie nakazu rozbiórki na właściciela byłoby nieuzasadnionym obciążeniem.

A w stosunku do inwestora nieuzasadnionym zwolnieniem, bo to on powinien ponieść wszystkie ciężary związane z wykonaniem rozbiórki.