Subskrybuj nas na Youtube
Inwestorzy przestaną być uzależnieni od urzędniczych interpretacji. 30 dni będzie miał starosta, by sprzeciwić się zgłoszonej przez inwestora budowie. Gdy nie zareaguje, można będzie przystąpić do prac.
/>
Na tak proste i przyjazne przepisy czekaliśmy od lat. Budynki będą mogły powstawać bez decyzji o warunkach zabudowy, a nawet bez pozwolenia na budowę. Takie zmiany proponuje Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Poznaliśmy projekt założeń długo oczekiwanego kodeksu budowlanego. Obowiązujące, 86 razy nowelizowane prawo budowlane, nie jest już czytelne ani dla inwestorów, ani dla urzędników. Dlatego ministerstwo kierowane przez Sławomira Nowaka chce napisać od początku przepisy, które uproszczą procedury i usprawnią proces budowlany. Koncepcja jest w trakcie konsultacji ze środowiskami budowlańców.
Po dużej konferencji w Warszawie 30 maja ma nabrać ostatecznego kształtu i trafić do uzgodnień międzyresortowych. Dzięki nowelizacji prawa budowlanego oraz ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym – bo taką drogą powstaje kodeks – budowa ma być szybsza i wreszcie uniezależnić inwestora od urzędniczego widzimisię.
Rewolucyjny zapis przewiduje, że administracyjna decyzja o pozwoleniu na budowę będzie wymagana jedynie dla dużych budów (kubatura pow. 5 tys. m sześc. lub wysokość pow. 12 m).
Przy mniejszych budowach możliwe będzie korzystanie z uproszczonej ścieżki zgłoszenia. Wraz z dołączonym projektem budowlanym zgłoszenie stanie się przepustką do rozpoczęcia robót, o ile w ciągu 30 dni nie sprzeciwi się temu starosta, który zgłoszenie przyjął.
Zgody budowlanej nie będzie też blokować brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nową kategorią aktu prawa miejscowego, regulującego ład przestrzenny, będą miejscowe przepisy urbanistyczne (MPU).
Dlatego nie będzie już potrzebne uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. MPU będą powstawać w uproszczony sposób, co z kolei umożliwi harmonijne uzupełnianie istniejącej zabudowy.
– Zliberalizowanie przepisów i złagodzenie wymogów nie doprowadzą do samowoli. Procedury nadal będą przestrzegane, będą czuwały nad tym organy administracji budowlanej – zapowiada Michał Guć, wiceprezydent Gdyni.
Zdaniem prawników zniesienie wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy ułatwi życie inwestorom.
– Będzie to korzystne dla osób fizycznych stawiających domy, które nie zakłócą kryteriów planistycznych na danym terenie – wskazuje adwokat Artur Michalski z Kancelarii DLA Piper.
– Ograniczenie formalności ułatwi prowadzenie inwestycji. Teraz to droga przez mękę i narzekają na nią również inwestorzy zagraniczni – mówi Bogdan Łysak z Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.
Minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej chce zastąpić nowelizowane już 86 razy prawo budowlane nową ustawą, nazywaną w resorcie kodeksem budowlanym. Przy okazji zostaną też znowelizowane przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W resorcie tempa nabrały prace nad projektem założeń nowej ustawy.
– Proponowane zmiany zakładają m.in. wzmocnienie roli studium zagospodarowania przestrzennego oraz ograniczenie możliwości zabudowy na terenach potencjalnie niebezpiecznych, np. zalewowych i osuwiskowych.
Mają też stworzyć mechanizmy zachęcające do inwestowania na terenach już do tego przygotowanych, wyposażonych w infrastrukturę techniczną: drogi i podstawowe uzbrojenie terenu – mówi Mikołaj Karpiński kierujący biurem ministra.
Założenia projektu były już konsultowane ze środowiskiem budowlanym w Gdańsku i w Rzeszowie. Jeszcze w tym tygodniu wiceminister Janusz Żbik przedstawi je na regionalnej konferencji konsultacyjnej we Wrocławiu. 30 maja resort planuje zorganizować w tej sprawie konferencję ogólnopolską w Warszawie, aby po przeanalizowaniu zgłoszonych na niej uwag i postulatów opracować ostateczny kształt dokumentu, który trafi do uzgodnień międzyresortowych.
Zdaniem Janusza Żbika najważniejszą zmianą zaproponowaną przez resort jest usprawnienie procesu inwestycyjnego, w tym uproszczenie procedur i ograniczenie rozstrzygnięć administracyjnych oraz podniesienie poziomu poszanowania ładu przestrzennego.
Rozpoczęcie budowy
Początek prac budowlanych będzie możliwy już po uzyskaniu zgody budowlanej. Stanowić ją będzie tradycyjna decyzja o pozwoleniu na budowę lub nowy instrument: skuteczne zgłoszenie z dołączonym projektem budowlanym, a w niektórych przypadkach nawet bez projektu. Znika natomiast wymóg uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy.
Aby rozpocząć budowę bez starania się o pozwolenie, w zgłoszeniu z dołączonymi trzema egzemplarzami projektu budowlanego trzeba będzie wskazać usytuowanie i rodzaj obiektu oraz zamierzony termin rozpoczęcia budowy. Dołączać trzeba będzie również wymagane decyzje, uzgodnienia, opinie lub sprawdzenia. Projekt powinien sporządzić projektant mający odpowiednie uprawnienia budowlane, należący do izby samorządu zawodowego.
Projekt budowlany będzie jednak musiał spełniać więcej wymogów niż obecnie. Powinien wskazywać m.in. po zrealizowaniu których etapów budowy sprawdzający musi te roboty odebrać. To, czy zgłoszenie i projekt są kompletne i złożone w sposób prawidłowy, będzie sprawdzał właściwy ze względu na miejsce inwestycji starosta.
Starosta będzie mógł przenieść zgodę na budowę na nowego inwestora
Propozycje resortu budownictwa zawierają też zapis, aby w ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia starosta wydawał inwestorowi dziennik upoważniający do rozpoczęcia budowy lub też by wniósł sprzeciw. Gdy nie dopełni żadnej z tych czynności, inwestor będzie mógł rozpocząć budowę, pod warunkiem że zawiadomi o tym organ nadzoru budowlanego.
Przy tym pozwolenia na budowę wydawane w drodze decyzji będą wymagane jedynie dla obiektów o znacznych rozmiarach lub znacznym wpływie na otoczenie: np. o kubaturze przekraczającej 5 tys. m sześc., o wysokości powyżej 12 m czy wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.
Wyjątek stał się regułą
Wprowadzenie instytucji zgłoszenia i zastąpienie nią w wielu przypadkach konieczności uzyskania pozwolenia na budowę pozytywnie ocenia Tymoteusz Barański, prawnik, ekspert Fundacji Republikańskiej. Zgłoszenia jego zdaniem skrócą okres oczekiwania na rozpoczęcie budowy, szczególnie na tych terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu inwestor uniknie przechodzenia przez pełne postępowanie administracyjne.
Niektórzy jednak, jak notariusz Michał Grajner, przestrzegają przed zbytnią liberalizacją prawa.
– Może to doprowadzić do pozbawienia inwestora pewności co do terminu i możliwości rozpoczęcia budowy – uważa notariusz.
Projekt przewiduje też, że będzie można budować również na terenach, które nie są objęte ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub miejscowymi przepisami urbanistycznymi, pod warunkiem zgodności takiej budowy z przepisami, które określają zasady sytuowania obiektów budowlanych.
Tymczasem dziś budowę można rozpocząć dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wydawanej na podstawie ustaleń miejscowego planu zagospodarowania. Teoretycznie jedynie wyjątkowo, w razie braku planu, pozwolenie może zostać wydane na podstawie ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawanej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Rocznie wydawanych jest jednak ok. 160 tysięcy decyzji o warunkach zabudowy na ok. 230 tysięcy decyzji o pozwoleniu na budowę.
– W obecnej sytuacji nie można więc procedury wydawania pozwoleń na podstawie tzw. warunków zabudowy uważać za wyjątek od zasady lokalizowania inwestycji na podstawie planu miejscowego – ocenia radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.
Jego zdaniem taki tryb postępowania utrudnia zaś dbałość o ład przestrzenny.
Nowy twór KPU
Krajowe Przepisy Urbanistyczne (KPU) to nowa instytucja. Przepisy te będą określały zasady sytuowania obiektów budowlanych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uwzględniać mają dostępność działki do istniejącej już drogi publicznej (z możliwością wykonania zjazdów) oraz do uzbrojenia niezbędnego dla prawidłowego użytkowania obiektu. Istotna będzie też wielkość działki.
Chodzi o to, aby projektowana powierzchnia zabudowy zapewniała zachowanie wymaganej powierzchni biologicznie czynnej. Przepisy KPU będą też określały dopuszczalną powierzchnię obiektu budowlanego w relacji do całkowitej powierzchni działki. Na terenach niewyposażonych w sieci kanalizacyjne i wodociągowe określą zaś minimalne rozmiary działek, na których mogą powstać studnie, szczelne zbiorniki na nieczystości i przydomowe oczyszczalnie ścieków.
KPU mają też rozstrzygnąć, na jakich działkach mogą powstać parkingi i z jaką wymaganą liczbą miejsc.
Projekt przewiduje też, że inwestor może zwrócić się do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o potwierdzenie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, miejscowymi planami urbanistycznymi i krajowymi przepisami urbanistycznymi.
Gdyby wystąpiły sprzeczności, wówczas wójt wyda w tej sprawie decyzję, w której wskaże, na czym one polegają i co inwestor powinien poprawić. Gdy takiej decyzji nie wyda w ciągu 14 dni, oznaczać to będzie brak sprzeczności.
Starosta będzie też prowadził w formie elektronicznej jawny rejestr zgłoszeń budowy, wniosków o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i udzielonych zgód budowlanych. W dodatku będzie mógł przenieść na nowego inwestora zgodę na budowę, pod warunkiem oświadczenia tej osoby o przyjęciu praw i obowiązków inwestora dotychczasowego.
Etap legislacyjny
Projekt założeń