Nie ma niebezpieczeństwa, że zmiany proponowane przez posłów w projekcie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych będą sprzeczne z konstytucją.
To konkluzja opinii sporządzonej przez prof. Tomasza Staweckiego na zlecenie Biura Analiz Sejmowych. Zmiany pozytywnie ocenia również Sąd Najwyższy. Przeciwnicy projektu (m.in. SLD, PSL) argumentują, że doprowadzi on do zlikwidowania spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce.
Zarzucają, że projekt nie daje ludziom możliwości wyboru, czy chcą należeć do wspólnoty, czy do spółdzielni. Wspólnoty mają bowiem powstawać z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu.
Oponenci zarzucają także projektowi PO, że przy wyodrębnianiu własności i zakładaniu księgi wieczystej powinien być konieczny – tak jak dziś – akt notarialny, a nie jak chcą posłowie – zaświadczenie z podpisami członków zarządu (notarialnie poświadczonymi).
Bez zastrzeżeń
Eksperci nie podzielają tych obaw.
– Nie ma podstaw dla uznania projektu za niezgodny z konstytucją. Przeciwnie, autorzy sformułowali nowe przepisy o spółdzielczości mieszkaniowej w taki sposób, aby usunąć wady dotychczasowej regulacji dostrzeżone przez Trybunał Konstytucyjny – mówi prof. Tomasz Stawecki.
Jego zdaniem przyjęcie zasady, że wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu, a nie wszystkich lokali, nie narusza ustawy zasadniczej. Właściciel zachowuje bowiem członkostwo w spółdzielni, a więc ma wpływ na zarząd nieruchomością wspólną i jako członek wspólnoty, i jako członek spółdzielni.
Podobnie uważa Sąd Najwyższy, wskazując, że to rozwiązanie w powiązaniu z gruntowną nowelizacją ustawy o własności lokali ma głęboki sens i wzmacnia pozycję użytkowników lokali. Dzięki niemu będą oni faktycznie wywierać wpływ na funkcjonowanie spółdzielni, na rozliczenie kosztów użytkowania i eksploatacji, a także na prawidłowe wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną.
Zastrzeżeń ekspertów nie wzbudzają także nowe zasady uwłaszczania spółdzielców, zwłaszcza to, że nie będzie wymagany akt notarialny.
Zgodnie z projektem podstawą wpisu odrębnej własności lokalu w księdze wieczystej na wniosek członka będzie uchwała zarządu lub uchwała rady nadzorczej albo prawomocne orzeczenie sądu.
Sąd dokona wpisu na podstawie zaświadczenia spółdzielni o spłaceniu przez spółdzielcę zobowiązań spółdzielni przypadających na lokal, w tym w szczególności zadłużenia kredytowego.
– Przyjęcie, że nabycie prawa własności lokalu następuje po spłacie przez spółdzielcę zobowiązań finansowych, jakie spółdzielnia zaciągnęła w celu jego wybudowania, należy uznać za zgodne z konstytucją – zwraca uwagę prof. Stawecki.
Bez dyskryminacji
„Na pozytywną ocenę zasługuje propozycja, aby członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej automatycznie powiązać z prawem do lokalu” – dodaje w swej opinii Sąd Najwyższy.
Nie do przyjęcia jest natomiast, w ocenie SN, dalsze funkcjonowanie dzisiejszego zróżnicowania: część osób jest członkami spółdzielni i ma wpływ na jej funkcjonowanie, w tym na jej uchwały, a właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni muszą akceptować skutki uchwał jej organów, np. w zakresie opłat.
– Krytycy naszych rozwiązań – zarówno SLD, jak i PSL – zapominają, że właścicielami spółdzielni są spółdzielcy, a nie zarządy.
Straszenie likwidacją spółdzielni jest celowym działaniem tych, którzy bronią dzisiejszej wszechwładzy prezesów i niekonstytucyjnych przepisów odbierających elementarne prawa spółdzielcom, w tym prawo wyboru co do członkostwa w spółdzielni – przekonuje Lidia Staroń, posłanka PO.
Etap legislacyjny Projekt ustawy przed pierwszym czytaniem
Komentarze (21)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarszePodejmowanie uchwał związanych z podwyżkami powinno następować poprzez tajne głosowanie. W siedzibie spółdzielni powinna być wystawiona zaplombowana urna przez np. 7 dni. Każdy ma czas zapoznać się z uchwałą, że prezes ma dostać podwyżkę i pracownicy też.
Teraz jest tak, że znajduję w skrzynce uchwałę o podwyżce stawki eksploatacyjnej. W uzasadnieniu prezes pisze, że dwa lata nie była stawka podwyższana i wzrosły inne koszty. Występuję o kalkulację. Z kalkulacji wynika, że sobie uchwalili podwyżkę płac średnio o ok. 350 zł. Dwa lata wcześniej o ok. 280 zł. Podpisali umowę na dyżury. Z umowy wynika, że nie jest mi do niczego potrzebny ten fachowiec, tylko w czasie awarii na zewnątrz budynku. Tylko od tych awarii są inne służby. Prezesi ciągle tkwią mentalnie w PRL. Najgorsze jest to, że bardzo wielu mieszkańców również ma wiedzę na temat spółdzielni i kto to jest prezes z czasów PRL-u. Wnuczki już odziedziczyły w całej okazałości, że prezes to panisko i taki ważny i lepiej nie podskakiwać.
W telewizji ludzie wypowiadają się, że nie śmią prosić o podwyżkę, płace są zamrożone. Zostają po godzinach za które nie otrzymują wynagrodzenia. Prezesi spółdzielni sobie podwyższają pensje za pośrednictwem rady nadzorczej, bo dwa lata nie było podwyżki. Dzięki temu mieszkańcy mają więcej do płacenia i nie robią prawie nic, żeby pozbyć się prezesów. Wielu traci pracę i nie stać ich na czynsz. Za to prezes nie zbiednieje. Ściągnie zaległości z odsetkami, albo eksmituje.
Przed walnym zgromadzeniem byłem przeglądać dokumenty w siedzibie spółdzielni. Zastałem byłą przewodniczącą rady nadzorczej (zadłużoną), która rozpoznała we mnie awanturnika i wichrzyciela, bo śmiem krytykować prezesa. Groziła, że będzie wszystkim opowiadać o mnie jak najgorzej.
Dlatego spółdzielnie trzeba zreformować ustawą, bo sami mieszkańcy tego nie dokonają.
W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy którym jesteśmy tylko uprawnionymi do posiadania danego mieszkania czy innego lokalu to w przypadku jego odrębnej własności jesteśmy rzeczywistymi jego właścicielami, lokalu wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.
Przy spółdzielczym prawie do lokalu jesteśmy posiadaczami jedynie prawa do tego lokalu, a nie samego lokalu.
W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje się, że „choć spółdzielnia jest w sensie formalnym właścicielem określonych rzeczy i podmiotem praw majątkowych, to jej majątek należy do zbiorowości jej członków” (zob. wyrok Trybunału o sygn. K 5/01 oraz powołane tam orzecznictwo)..."
Z własnością wyodrębnionego lokalu nierozerwalnie związany jest udział w nieruchomości wspólnej, dlatego też na każdym właścicielu lokalu, który jest jednocześnie współwłaścicielem (lub współużytkownikiem) rzeczy wspólnej spoczywają obowiązki związane z jej utrzymaniem.
Sposób partycypacji w tych wydatkach został określony w art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali,
Przepis ten jednoznacznie określa według jakiego klucza należy dokonywać obciążeń właścicieli lokali.
Wprowadza bowiem zasadę, z której wynika, że pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
W ust. 3 art. 12 dopuszczono wyjątek od powyższej zasady – tj. możliwość zwiększenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jeżeli takie działanie uzasadnia sposób korzystania z tych lokali.
Żyjesz w latach 70-tych. Moja spółdzielnia nie wynajmuje lokali użytkowych. Wszystkie lokale użytkowe w zasobach spółdzielni to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo prawo odrębnej własności. Te lokale nie są wynajmowane. Niektórzy nie płacą czynszu i tak naprawdę to pozostali muszą do nich dokładać. Sprawdź w swojej spółdzielni, czy najemcy zawsze wnoszą opłaty i do nich nie dokładasz.
Z mojego budynku wpłaciliśmy ok. 200 tys. zł na fundusz remontowy. Budynek ma 16 lat. Na dodatek jesteśmy na minusie. Remontów nie widać. Mamy oddzielny fundusz remontowy na kotłownię. Wpłaciliśmy ok. 23 tys. zł. Pieniędzy nie ma. Z powyższego wynika, że sumując wszystkie kwoty włącznie z długiem, który musimy spłacić, to wpłacimy łącznie przez 16 lat ok. 250 tys. zł na fundusz remontowy. Piec trzeba wymienić. Prezes proponuje żeby podwyższyć fundusz remontowy. Spółdzielnie tylko marnują pieniądze. Przyjaciele prezesów niech nie piszą bzdur, że jak zabraknie spółdzielni, to zabraknie pieniędzy. Może zabraknąć, ale dla prezesów. Gdybyśmy byli wspólnotą, lepiej gospodarowalibyśmy naszym funduszem remontowym, a nie szastał by nim prezes.
W spółdzielniach taniej nie będzie.
W części B począwszy od str. 24 raport GUS zawiera szczegółową i przy tym pouczającą dla spółdzielców analizę kosztów utrzymania zasobów lokalowych.
Dlatego nie sposób pojąć jak wielu ludzi użytkujących lokale spółdzielcze nie chce lub nie potrafi zrozumieć, że spółdzielnia mieszkaniowa jest najgorszą z form zarządzania nieruchomościami wspólnymi.
Mit powielany przez nomenklaturę spółdzielczą, że spółdzielnie generują rzekomo mniejsze koszty niż wspólnoty mieszkaniowe jest totalnym nieporozumieniem.
Wspólnota mieszkaniowa, jako forma bezpośredniego podejmowania decyzji (uchwał) i kontroli przez samych właścicieli lokali jest najlepsza i dotychczas nie wymyślono lepszego sposobu zarządzania nieruchomością wspólną.
Oczywiście musi być spełniony warunek, że właściciele lokali są aktywni oraz interesują się sprawami wspólnoty.
Moje doświadczenia ze spółdzielnią mieszkaniową to:
arogancja członków zarządu i rady nadzorczej, marnotrawstwo funduszu remontowego, znacznie zawyżone koszty remontów, niska jakość remontów, nadmierne koszty ogrzewania. Piec gazowy grzeje pod koniec kwietnia, gdy w słońcu jest ok. 25 stopni C. Prezes natomiast rzuca słuchawką, a jego zastępca, gdy dzwonię i mówię, żeby wyłączył piec twierdzi, abym zakręcił kaloryfery i otworzył okno. Poradziłem mu, żeby gotował wodę i wylewał, a potem pochwalił się rachunkiem za gaz. Nie zrozumiał.
Moi prezesi potrafią wybudował trzy lata temu budynek za 4500 zł za 1 m2. Teraz ostatnie 7 mieszkań sprzedają za 3500 zł za 1 m2. Twierdzą, że straty nie ma. Tylko firma chce odzyskać jakieś pieniądze. Faktury na pełną wartość robót budowlanych wystawili we wrześniu 2009 r. Fundusz zasobowy spółdzielni znacznie się skurczył w wyniku tej inwestycji. Cała prawda o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nie ma innego skutecznego sposobu uwolnienia się od organów spółdzielczej nomenklatury jak tylko pójść na swoje.
W molochowatych spółdzielniach mieszkaniowych do końca świata i jeszcze dzień dłużej będziecie tylko "niewolnikami".
Przecież podstawowym celem spółdzielni mieszkaniowych jest "strzyżenie spóldzielców", (-czytaj baranów).
Optymalnym rozwiązaniem jest więc ustanowienie odrębnej własności lokalu i zorganizowanie większości rozumnych właścicieli lokali wyodrębnionych liczonej wg. udziałów w nieruchomości wspólnej.
Taka większość może zdecydować o wyjściu ze spółdzielni jako wspólnota mieszkaniowa lub autentyczna spółdzielnia mieszkaniowa (np. jeden budynek lub kilka budynków na jednej działce).
Dopiero wtedy sami będziecie decydować o swoich sprawach.
Po jaką cholerę Wam są potrzebne jakieś tam zarządy, rady nadzorcze, związki rewizyjne i inne centralne organy spółdzielczej nomenklatury ?
Zastanówcie się ile pieniędzy pochodzących ze "strzyżenia spółdzielców" jest marnotrawionych na utrzymywanie takich pasożytniczych organów?
Czlonkowie rady nadzorczej mają firmy zatrudniane przez spółdzielnie i doją z członków ile się da.Roboty celowo są prowadzone tak aby np chodnik za rok był do poprawki bo gwarancji nie ma.zarządy stworzyli sobie prywatne folwarki do zarabiania ciezkich pieniędzy a lokatora który straci pracę najlepiej wyrzucić a mieszkanie sprzedać albo wynajać bez przetargu synusiowi czlonka rady nadzorczej. To są ludzie ktorzy zarzadzają majatkiem spóldzielni ganać to dziadostwo.
Więc sztuką ustawodawcy powinno być takie stanowienie przepisów, by nie zamienić jednago zła na inne zło.
zostanie wyodrębniony na własność to członkowie Sp-ni będą mieli prawo do zadecydowania o odłączeniu budynku od spółdzielni i utworzenia Wspólnoty
Mieszkaniowej
. Znacząca część Osiedli Mieszkaniowych czy Nieruchomości do chwili obecnej nie posiada uregulowanych praw własnościowych do gruntów.
I jak się publicznie stwierdza że te osiedla jaki i nieruchomości posadowione są
na cudzych gruntach to sugeruje że chodzi właśnie o skok na te grunty. To chyba najpierw należałoby uregulować kwestie własnościowe
Spółdzielni Mieszkaniowych do gruntów na których posadowiły swoje budynki
a dopiero później nowelizować Prawo Spółdzielcze. Jako że w świetle prawa o
gospodarce nieruchomościami (Ustawa z 21.08.1997r) wywłaszczenie za PRL
osób fizycznych z prawa własności do nieruchomości z mocy prawa nieodpłatnie podlega obecnie zwrotowi prawnym jego właścicielom.
Z PRL na cele budownictwa spółdzielczego osób fizycznych z prawa własności do nieruchomości nie wolno było wywłaszczać z mocy prawa nieodpłatnie a
tylko za odszkodowaniem i obowiązkowej zmianie w księgach wieczystych.
Jednych właścicieli wywłaszczano za małe pieniądze a drugich za duże jak np. w przypadku nieruchomości na której posiadam swój lokal ale wywłaszczano za
odszkodowaniem. Niestety przy okazji komunalizacji gruntów i pazerności
samorządów w 1991r większość a właściwie wszystkie dokumenty dotyczące
wywłaszczenia osób fizycznych z prawa własności do nieruchomości za odszkodowaniem zostały poniszczone i grunty pod budownictwo spółdzielcze
przejęte wbrew jeszcze obowiązującemu prawu na zasadzie wywłaszczenia z
mocy prawa nieodpłatnie i cichym milczeniu władz spółdzielczych. I aktualnie
grunty te z mocy ustawy jw podlegają zwrotowi byłym ich właścicielom.
Wg mnie dlatego celowo nowelizuje się Prawo Spółdzielcze już teraz rzekomo
pod kątem większych uprawnień dla członków Sp-ni a w rzeczy samej dla ich
ubezwłasnowolnienia Ponieważ założone przez byłych członków Sp-ni Wspólnoty Mieszkaniowe nie będą posiadały żadnych praw do gruntów na których posadowione są budynki A kierując się dalej, właściciele odzyskanych
gruntów pod budynkami spółdzielczymi właśnie na podstawie ustawy jw będą
mogli domagać się odsprzedaży budynków jako że ich grunty przedstawiają
większą wartość a niżeli zabudowa gruntu.
A zatem na nowelizacji Prawa Spółdzielczego autorstwa PO tj Pani Lidii Staron
skorzystają nie członkowie Sp-ni a kombinatorzy i oszuści jak zwykle w Polsce
.
Niniejszy komentarz redaguje na przykładzie "przekrętu" na przedstawionej
zasadzie jakiej członkowie Sp-ni i ja osobiście mamy do czynienia. I tylko dzięki
naszemu zaangażowaniu plac budowlany pod bardzo dużym budynkiem i podwórzem obejmujący w 1967r wiele wywłaszczonych parceli należy jeszcze
do naszej spółdzielni mieszkaniowej. Sprawa w Sądzie Sygn Akt IC 1415/04
zawieszona ale jaki będzie jej finał może wiedzieć ten "Najwyższy"
Cytowany wyżej artykuł tegoż samego pisma, mówi o tym, że jednak przymajmniej niektóre artykuły nowej ustawy o sm są sprzeczne z pbowiązującym prawem.