Bez przymusu

– Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek głosowania, ponieważ odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości. Nie ma jednak środków prawnych, by zmusić właściciela lokalu do udziału w zebraniu wspólnoty i głosowania. Regułą jest więc niska frekwencja – wskazuje Marcin Płoszka, radca prawny z kancelarii Robaszewska & Płoszka.

Brak odpowiedniej liczby uczestników uniemożliwia zaś podjęcie skutecznych uchwał. Stąd zarządcy i zarządy wspólnot szukają rozwiązań, które umożliwiłyby zwiększenie liczby głosów pod uchwałami – np. zbierają głosy w drodze elektronicznej.

Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm. – dalej u.w.l.) uchwały właścicieli we wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

– Przepisy określają zasady zbierania głosów, nie odnosząc się jednak do sposobu i formy ich zbierania. Wspólnoty mają tu różną praktykę – najczęściej odbywa się to poprzez składanie podpisów na listach pod uchwałami – wskazuje Marcin Płoszka.

A może e-mailem

Zdaniem prawnika skoro przepisy u.w.l. nie określają sposobu i formy zbierania głosów, można przyjąć, że podejmowanie uchwał drogą elektroniczną jest również możliwe.

– Wspólnota mieszkaniowa jest strukturą nader niesformalizowaną, wręcz przypadkową. Ludzie stykają się z sobą wyłącznie w związku z faktem, że mają mieszkanie w określonej lokalizacji. Zatem przyjmowanie i egzekwowanie sformalizowanych procedur decyzyjnych łatwo doprowadziłoby do jej paraliżu.

Wspólnota, określając metodę głosowania, musi podjąć stosowną uchwałę

Dlatego bardzo często już stosowana praktyka głosowania elektronicznego jest dopuszczalna, a nawet pożądana, jeśli miałaby doprowadzić do przyspieszenia podejmowania decyzji – dodaje Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.

Ekspert przypomina jednak, że wspólnota, decydując się na zbieranie głosów taką drogą, musi podjąć stosowną uchwałę – określić sposób zbierania głosów, ich rzetelnego liczenia oraz dokumentacji całej procedury.

– Najistotniejszym warunkiem jest pewność, iż oddany głos został rzeczywiście oddany przez odpowiedniego właściciela lokalu, że wykluczona jest ingerencja innych osób w procesie głosowania. Spełnienie tych warunków w praktyce może być jednak znacznie utrudnione, jakikolwiek inny sposób poza podpisem elektronicznym nie gwarantuje bowiem pewności co do autentyczności głosu – zauważa mecenas Płoszka.

Dlatego też jego zdaniem pewniejszą metodą jest rozsyłanie przez zarządy wspólnot treści uchwał drogą e-mailową i wyznaczanie terminów, w jakich wydrukowane i podpisane uchwały powinny ponownie trafić do zarządu wspólnoty.