Subskrybuj nas na Youtube
Czeka nas rewolucja w prawie lokalowym przygotowywana przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Założenia do projektu nowelizacji przewidują, że gminy odzyskają mieszkania komunalne od zamożnych rodzin zmarłych najemców, a potem będą je wynajmować najwyżej na pięć lat osobom osiągającym niewielki dochód. Czy to dobra koncepcja? Odpowiada Tymoteusz Barański.
/>
Tymoteusz Barański, prawnik, ekspert Fundacji Republikańskiej
Negatywnie należy ocenić wprowadzenie dla gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego obowiązku zawierania umów na czas oznaczony, nie krótszy niż rok i nie dłuższy niż pięć lat. Okres pięciu lat spowoduje, że najemcy będą zamieszkiwać ze świadomością, że wkrótce czeka ich wyprowadzka lub eksmisja.
Mechaniczne oparcie się na kryterium dochodowym, które ma wyeliminować niewątpliwą patologię, jaką jest oferowanie lokali komunalnych ludziom zamożnym, generuje inną patologię, jaką jest przyznawanie lokali osobom niesamodzielnym życiowo, nierzadko dotkniętym problemami alkoholizmu i przemocy domowej, a w konsekwencji niezdolnym do uiszczania opłat za korzystanie z lokalu.
Eksmisja niepłacących lokatorów jest zaś najczęściej uzależniona od zapewnienia im lokali socjalnych, którymi gminy nie dysponują w dostatecznej liczbie.
Ryzykowny jest też mechanizm, zgodnie z którym odmowy przedłużenia umów można zaskarżyć do sądu administracyjnego, gdzie sprawy mogą utknąć na lata. W razie niekorzystnych orzeczeń najemcy będą z kolei się bronić w postępowaniach cywilnych o opróżnienie lokalu. W konsekwencji założenie szybkiego odzyskiwania takich lokali może okazać się nierealne.
Projekt przewiduje, aby sądy orzekały o uprawnieniach do zawarcia umowy najmu socjalnego, biorąc pod uwagę wyłącznie wysokość dochodu osoby eksmitowanej. Nie będzie więc katalogu osób uprawnionych do takiego lokalu.
Tę propozycję ocenić trzeba co do zasady pozytywnie, ponieważ daje sądowi pełną swobodę przy ocenie, czy prawo do lokalu należy się osobie eksmitowanej. Jednak takie rozwiązanie nałoży na sądy obowiązek badania sytuacji materialnej i rodzinnej pozwanego w każdej sprawie o eksmisję z lokalu. Oznacza to więc dodatkowe obciążenie sądów.
Czy propozycja zastąpienia dotychczasowych uprawnień osób bliskich zmarłego najemcy roszczeniem o wstąpienie w stosunek najmu jest dobrym rozwiązaniem?
Jest rozwiązaniem, w którym dostrzec trzeba dwie wady. Po pierwsze, nie spowoduje istotnych zmian. Obecnie wstąpienie w stosunek najmu gminy często kwestionują, twierdząc, że osoba bliska nie zamieszkiwała z najemcą do chwili jego śmierci – co powoduje, że sprawy trafiają do sądów.
Po wprowadzeniu zmian do sądów będzie trafiało ich jeszcze więcej. Rodzina zmarłego nie będzie żądała wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym, ale zobowiązania gminy do zawarcia umowy najmu z osobą bliską zmarłego.
Można przypuszczać, że przyszłe procesy będą trwały dłużej, ponieważ sąd będzie musiał zbadać, czy osoba bliska zmarłego spełnia kryterium dochodowe.
W dodatku z dobrodziejstwa roszczenia o zawarcie umowy najmu skorzystać będą mogli ci, którzy nie osiągają żadnych dochodów, a więc nie będą w stanie ponieść kosztów najmu. W konsekwencji i tak będą podlegać eksmisji, co wygeneruje kolejne procesy.