Pan Wiesław ma mieszkanie własnościowe. – Kredyt hipoteczny został już dawno spłacony, a więc mieszkanie nie jest obciążone. Chciałbym jednak zmienić status prawny mieszkania z własnościowego na lokatorski. Czy i w jaki sposób można to przeprowadzić – pyta czytelnik.
Niestety, po przekształceniu lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności nie ma powrotu do wcześniejszej sytuacji. Inaczej mówiąc, jeśli na wniosek członka spółdzielni o przekształcenie prawa do lokalu na własnościowe, a więc z jego woli, doszło do spłaty kredytu i zwrotu umorzonej części – pomocy publicznej, to tym samym doszło do rozliczenia się spółdzielni z bankiem kredytującym i budżetem państwa i mieszkanie uzyskało już status własnościowy. Został bowiem spełniony warunek poniesienia pełnego kosztu budowy lokalu.
Pan Wiesław poruszył jednak ciekawą kwestię, której zwykle nie omawiano w mediach, skupiając się na możliwości przekształcania statusu mieszkania lokatorskiego we własnościowy i stania się w ten sposób pełnoprawnym właścicielem spółdzielczego lokalu. Z listu wynika, że właśnie na statusie lokatorskim mieszkania spółdzielczego naszemu czytelnikowi bardzo zależy. Z jakiego powodu? Mieszkanie lokatorskie ma minusy, ma jednak także plusy. Oto, co na ten temat mówi ekspert.
Co daje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
● Jest prawem zbywalnym, czyli mieszkanie można sprzedać, podarować, zamienić w drodze czynności cywilno-prawnej. Nie wymaga to zgody spółdzielni;
● podlega egzekucji;
● podlega dziedziczeniu;
● można założyć księgę wieczystą, w przypadku prawa odrębnej własności lokalu warunek założenia księgi wieczystej jest obligatoryjny.
Jerzy Jankowski, prezes Zarządu Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym, nie podlega dziedziczeniu, nie podlega egzekucji, nie można założyć księgi wieczystej dla lokatorskiego prawa. Oznacza to, że nikt z osób bliskich i trzecich nie zmusi członka do sprzedaży lokalu.
Nie podlega ono egzekucji, a więc nie można ściągnąć długu, niespłacanych kredytów w trybie egzekucji, nie można żądać licytacyjnej sprzedaży mieszkania w razie zaległości w opłatach za lokal lub używania lokalu niezgodnie z przeznaczeniem albo niszczenia urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo w sposób rażący lub uporczywy naruszania porządku domowego.
Lokatorskiego prawa do lokalu nie można obciążyć hipoteką, a więc wierzyciele nie mogą zabezpieczyć swoich wierzytelności należnych od dłużnika, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem ustanowionym bezterminowo, chronionym przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawą o ochronie praw lokatorów.
Prawo to wygasa tylko w sytuacjach określonych w art. 11 u.s.m. W razie wygaśnięcia prawa do lokalu, art. 15 u.s.m. chroni osoby bliskie niezależnie od tego, czy w lokalu zamieszkują czy nie, gwarantując osobie bliskiej roszczenie o przyjęcie w poczet członków ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu.
Jeśli spółdzielcze lokatorskie prawo przysługuje obojgu małżonkom (objęte jest małżeńską wspólnością ustawową), to z chwilą śmierci jednego z małżonków prawo do lokalu (a więc z wkładem mieszkaniowym) na mocy art. 14 ust. 1 u.s.m. przechodzi na żyjącego małżonka.
Taka ochrona żyjącego małżonka nie istnieje w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani prawa odrębnej własności lokalu (w tym przypadku w razie zgonu małżonka mają zastosowanie ogólne przepisy o dziedziczeniu).
Jeśli osoby bliskie nie występują z roszczeniem, lokal powinien być opróżniony i przekazany do dyspozycji spółdzielni. Jeżeli nie zostanie opróżniony dobrowolnie, spółdzielnia musi uzyskać wyrok sądu nakazujący eksmisję.
Wyrok wykonuje komornik po zapewnieniu przez gminę lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego. Często wobec braku takich lokali osoby zamieszkują bez tytułu prawnego nawet kilkanaście lat nie wnosząc opłat (choć są do nich zobowiązane).
Po wykonaniu eksmisji, a więc opróżnieniu lokalu, spółdzielnia zobowiązana jest zadysponować lokalem zgodnie z przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i rozliczyć się z osobą uprawnioną z tytułu wygasłego prawa, wypłacając jej wartość rynkową lokalu (oszacowaną na dzień opróżnienia lokalu), taką jakby jej przysługiwało prawo własnościowe, choć w rzeczywistości przysługiwało jej prawo lokatorskie (ale takie kuriozum obowiązuje od 31 lipca 2007 r., tj. od nowelizacji u.s.m.).
Podstawa prawna
Rozdz. 2 i 3 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 4, poz. 27).
Komentarze(1)
Pokaż:
NajnowszePopularneNajstarsze1. Z chwilą wyodrębnienia lokalu powstaje odrębna nieruchomość lokalowa.
Dotychczasowy użytkownik tego lokalu staje się WŁAŚCICIELEM lokalu oraz współwłaścicielem budynku.
Jednocześnie przestaje być lokatorem.
2. Uprawniony do spółdzielczego prawa do lokalu jest tylko POSIADACZEM ograniczonego prawa rzeczowego zwanego także prawem na rzeczy cudzej (iura in re aliena), a jednocześnie jest tylko LOKATOREM.
Właścicielem takiego lokalu jest bowiem spółdzielnia (jest to forma własności kolektywnej)
Potwierdzenie w dziale II księgi wieczystej jeżeli w ogóle taka została założona dla spółdzielczego prawa do lokalu.
3. Zupełnie inne są prawa i obowiązki majątkowe posiadacza prawa do lokalu spółdzielczego niż właściciela lokalu wyodrębnionego (szczegóły w art. 4 u.s.m.)
4. Wyodrębnienie własności lokali powoduje, że budynek staje się współwłasnością, co rzutuje na reguły zarządzania częściami wspólnymi.
W sytuacji, kiedy spółdzielnia sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały przypadają również osobom nie będącym członkami tej spółdzielni, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art.199 Kodeksu cywilnego.
Natomiast posiadacze ograniczonego prawa rzeczowego (tzw. własnościowego prawa do lokalu) nie mają nic do gadania w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, gdyż są „niewolnikami” grupy trzymającej spółdzielnię (GTS)
Za nich decydują jakieś tam zarządy spółdzielni i rady (- delegatów robotniczych i żołnierskich, jak w czasach rewolucji bolszewickiej... )
5. Tylko odrębna własność lokali umożliwia zorganizowanie większości właścicieli w konkretnym budynku co jest warunkiem koniecznym do zaistnienia wspólnoty mieszkaniowej i uwolnienia się od molochowatej spółdzielni mieszkaniowej.
6. Spółdzielcze własnościowe prawo nie może być przedmiotem umowy o dożywocie.
7.itd..
Reasumując:
Spółdzielcze prawo do lokalu to jedna z form korzystania z lokali spółdzielczych.
Spółdzielcze prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem.
Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości.
W przeciwieństwie do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy którym jesteśmy tylko uprawnionymi do posiadania danego mieszkania czy innego lokalu to w przypadku jego odrębnej własności jesteśmy rzeczywistymi jego właścicielami, lokalu wraz z prawami z nim związanymi: prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali.
Przy spółdzielczym prawie do lokalu jesteśmy posiadaczami jedynie prawa do tego lokalu, a nie samego lokalu.
W orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego wskazuje się, że „choć spółdzielnia jest w sensie formalnym właścicielem określonych rzeczy i podmiotem praw majątkowych, to jej majątek należy do zbiorowości jej członków” (zob. wyrok Trybunału o sygn. K 5/01 oraz powołane tam orzecznictwo