Jeszcze tylko w tym roku można otrzymać pomoc przy spłacie kredytu mieszkaniowego. Rząd nie spieszy się z wprowadzeniem nowego systemu wspierającego zakup czterech kątów, który zastąpiłby „Rodzinę na swoim”.
Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pracuje nad instytucją mającą zastąpić „Rodzinę na swoim”. Jednakże projektu ustawy jeszcze nie ma.
Resort dysponuje jedynie projektem założeń projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych.
Co więcej, akt ten nie figuruje w aktualnym wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów. A przecież czas goni – program „Rodzina na swoim” zakończy się definitywnie 31 grudnia 2012r.
Sytuacja osób liczących na wsparcie ze strony państwa przy zakupie mieszkania czy domu wygląda jeszcze gorzej, jeżeli weźmiemy pod uwagę to, że rząd jako priorytet w swoich pracach traktuje te zapowiedzi zmian, których wprowadzenie obiecał premier podczas expose. Nie ma wśród nich ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych.
Tak więc dziś wszystko wskazuje na to, że w 2013 r. państwo nie będzie udzielało wsparcia finansowego niezamożnym obywatelom marzącym o własnych czterech kątach.
Plany resortu
– W resorcie prowadzone są prace nad rozwiązaniami prawnymi mającymi na celu wprowadzenie nowej formuły realizacji inwestycji mieszkaniowych, zakładającej dochodzenie do własności mieszkania poprzez najem – społecznych grup mieszkaniowych – wskazuje Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Wyjaśnia, że projektowane rozwiązania stanowić mają wsparcie dla osób o umiarkowanych dochodach w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wygaszeniu z końcem 2012 r. programu „Rodzina na swoim”.
Są one realizacją dokumentu „Główne problemy, cele i kierunki programu wspierania rozwoju budownictwa mieszkaniowego do 2020 roku”, który 4 marca 2011 r. został przyjęty przez Sejm RP.
Tyle tylko, że póki co resort nie dysponuje jeszcze gotowym projektem ustawy.
– Podjęcie prac legislacyjnych nad projektem konkretnego aktu prawnego uzależnione jest od decyzji Zespołu ds. Programowania Prac Rządu, dotyczącej umieszczenia projektu w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów – dodaje Zdzisław Żydak.
Do szybszej pracy nad nową ustawą nie mobilizują rządu obecnie obowiązująca ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania. Zgodnie z nią termin zobowiązujący Radę Ministrów do przedłożenia parlamentowi zamierzeń w sprawie zastąpienia programu „Rodziny na swoim” mija dopiero 31 marca 2013 r.
Do tego czasu rząd nie musi więc podejmować żadnych wiążących go kroków legislacyjnych.
Eksperci jednak ostrzegają – dotychczasowy brak decyzji w tym przedmiocie może odbić się na rynku nieruchomości.
– Brak programu „Rodzina na swoim” wyeliminuje z rynku część osób, których nie stać na samodzielny zakup mieszkania – podkreśla Michał Krajkowski, główny analityk produktów finansowych Domu Kredytowego NOTUS SA.
A to oznacza, że w 2013 r. może być mniej chętnych do zakupu nieruchomości.
Projekt założeń do projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych utknął na etapie konsultacji społecznych.
– Celem zmian ma być zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych poprzez budowę budynków mieszkalnych, w których wyodrębniane będą lokale pod wynajem, a ich własność ma być ostatecznie przenoszona na rzecz najemców – wyjaśnia radca prawny Marcin Płoszka z kancelarii Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni.
Tłumaczy, że system ten polegać ma na tym, że przyszły najemca będzie pokrywał część kosztów budowy lokalu, jakie poniesie inwestor. Ponadto będzie musiał spłacić pozostałe kosztów budowy w trakcie trwania okresu najmu. W efekcie najemca nabędzie lokal na własność.
– SGM powstanie z chwilą zawarcia pierwszej przedwstępnej umowy najmu lokalu mieszkalnego w obrębie nieruchomości. Na jej podstawie inwestor zobowiąże się do wybudowania konkretnego lokalu oraz zawarcia umowy jego najmu.
Zastrzeżone w niej będzie także przeniesienie własności tego lokalu na najemcę lub wskazaną przez niego osobę – tłumaczy dalej zasady projektowanej instytucji mecenas Płoszka.
Środki własne
W chwili zawarcia umowy przyszły najemca może partycypować w kosztach inwestycji w części nie większej niż 50 proc. kosztów budowy – reszta ma być zaś spłacana w trakcie trwania najmu. Projektodawcy zakładają, że z SGM skorzystają głównie osoby młode o średnich dochodach.
– To przekonanie nie jest w pełni uprawnione. Osoby młode nie będą mogły w łatwy sposób zgromadzić wkładu własnego bez korzystania z kredytu bankowego. Nie uzyskają go łatwo, gdyż nie będą miały możności przedstawienia bankowi stosownego zabezpieczenia, nawet w sytuacji posiadania zdolności kredytowej. Dochody miesięczne takiej osoby musiałyby być dość wysokie – wskazuje Iwona Foryś, wiceprezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Jej zdaniem z możliwości uzyskania tą drogą mieszkania korzystałyby osoby w średnim wieku, które zgromadziły stosowny wkład własny.
Niewątpliwie zachętą do wzmożonego wysiłku finansowego jest możliwość uzyskania w ciągu kilku-kilkunastu lat własności mieszkania.
– Ustanowienie odrębnej własności lokalu będzie mogło bowiem nastąpić nie wcześniej niż po upływie 5 lat od wybudowania lokalu i podpisania w stosunku do niego umowy najmu.
Z tym, że nastąpić ma to dopiero po spłacie przez najemcę kosztów wybudowania lokalu w części, która na ten lokal przypada – wskazuje Marcin Płoszka.
Niektóre z rozwiązań, które znajdą zastosowanie w SGM, przypominają funkcjonujące już przepisy o towarzystwach budownictwa społecznego.
– W odróżnieniu od koncepcji TBS-ów, ustawa o społecznych grupach mieszkaniowych skierowana jest do wszystkich osób fizycznych, bez kryteriów dochodowych lub braku własnego mieszkania czy domu. Jednocześnie tak jak w przypadku TBS-ów, najemcy lokali wybudowanych w ramach SGM nie będą mogli podnajmować lokali bez zgody właścicieli – porównuje obie instytucje mecenas Płoszka.
Konstrukcja, na jakiej opierać mają się społeczne grupy mieszkaniowe, uznawana jest jednak przez część prawników za dość egzotyczną.
– Ich autorzy wyszli z założenia, że skoro badania statystyczne wskazują, iż Polacy uznają najem za etap przejściowy, natomiast jako formę docelową preferują własność, to należy im tę własność zapewnić – tłumaczy Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
W tym miejscu powstaje pytanie, czy proponowana skomplikowana regulacja może mieć istotny wpływ na zaspokojenie niedoboru mieszkań.
– Pytanie jest szczególnie uzasadnione w kontekście danych przedstawionych przy samym projekcie ustawy. Wynika z nich, że popularność podobnych rozwiązań w innych krajach europejskich jest co najwyżej znikoma. Jeśli tak, to po co tracić na omawiany projekt energię i pieniądze – zastanawia się mecenas Gruca.
A może najem
Jego zdaniem należałoby postawić na rozwiązania prostsze, znane i zrozumiałe dla społeczeństwa. A w przypadku osób średniozamożnych powinno się dążyć do upowszechnienia znanego wszystkim najmu jako takiego.
– Polacy niezbyt chętnie podchodzą do tej formy korzystania z nieruchomości. Wydawać by się mogło, iż sytuacja taka wynika z tego, że najem jest po prostu za drogi. A jest taki, gdyż przez ostatnie lata obwarowany został szeregiem skostniałych regulacji ograniczających uprawnienia wynajmującego.
To w połączeniu z nieskutecznym sądownictwem powoduje, iż wielu potencjalnych wynajmujących odstępuje od takiej formy inwestowania wolnych środków, gdyż jest ona nazbyt ryzykowna – podkreśla Michał Gruca.
Co poprawić w SGM
Jeśli społeczne grupy mieszkaniowe miałyby zostać wprowadzone, to zdaniem ekspertów należałoby zastanowić się nad pewnymi ich modyfikacjami.
– Projekt powinien przede wszystkim chronić w większym stopniu najemców przed działaniami inwestora zmierzającymi do zwiększenia kosztów zarządzania budynkiem przez okres trwania najmu, a więc przez co najmniej 5 lat. Konieczne byłoby również jasne określenie terminów przeniesienia na ich rzecz własności lokalu – wskazuje Marcin Płoszka.
Ustawa powinna również zdjąć z najemcy ryzyko finansowe prowadzonej przez inwestora inwestycji. Nie powinien on ponosić wszystkich skutków niefrasobliwego postępowania budującego.
