Komornik może zająć opłaty mieszkaniowe wnoszone przez lokatorów. Nie oznacza to, że spółdzielnia nie musi regulować rachunków za media. Niepowodzenie inwestycji może doprowadzić do upadłości spółdzielni.
Budowa nowych bloków, pasaży i lokali usługowych przez spółdzielnię to interes, którzy rzadko kiedy przynosi chwałę jej zarządowi, a jeszcze rzadziej zyski mieszkańcom.
– Bardzo zdziwiłem się, gdy otrzymałem pismo w sprawie zajęcia wierzytelności przez komornika. Nakazał on wpłacać wszystkie opłaty czynszowe (w tym za media) na wskazane przez niego konto – tłumaczy jeden z członków warszawskiej SM Przy Metrze.
W ostatnich tygodniach do spółdzielni zgłosiła się firma Defensa Szwed i Wspólnicy Sp.j. z Łodzi, która przejęła w drodze licytacji trzy wierzytelności wobec przedsiębiorstwa Nadbud, które wcześniej realizowało inwestycje budowlane w spółdzielni. Zażądała 846 tys. tytułem spłaty długu oraz odsetek. Tymczasem spółdzielnia uregulowała już wcześniej zadłużenie wobec Nadbudu i w lutym br. komornik umorzył prowadzoną na jej wniosek egzekucję.
– Czynności komornika nie mają związku z jakimikolwiek inwestycjami spółdzielni i nie pozostawaliśmy w żadnych związkach prawnych ani biznesowych z firmą Defensa – twierdzi Andrzej Stępień, prezes zarządu SM Przy Metrze. Dodaje, że wobec nieuzasadnionych – zdaniem spółdzielni – roszczeń firmy Defensa zarząd złożył zażalenie na wydane klauzule wykonalności wraz z wnioskiem o ich uchylenie. Spółdzielnia skierowała również do prokuratury zawiadomienie o podejrzeniu popełnienia oszustwa.
– Mamy nadzieję, że sprawa zostanie jak najszybciej wyjaśniona. To absurdalne, by w państwie prawa dłużnik musiał dwa razy spłacać ten sam dług – podkreśla Andrzej Stępień i zapewnia, że spółdzielnia podejmuje czynności w celu odzyskania należnych kwot.

Ściąganie czynszu

Przypadek SM Przy Metrze to nie precedens. W razie prowadzenia postępowania na podstawie wykonalnego tytułu egzekucyjnego komornicy zajmowali już opłaty czynszowe na wniosek wierzyciela.
– Na terenie kraju komornicy stosowali już podobną procedurę, zajmując wierzytelności w kilku spółdzielniach i wspólnotach mieszkaniowych – tłumaczy Krzysztof Dolny, wiceprezes Krajowej Rady Komorniczej. Czynsze były już wcześniej zajmowane np. w Młodzieżowej Spółdzielnia Mieszkaniowa „Energetyk” w Przemyślu.
Zajęcie opłat czynszowych to działanie zgodne z prawem.
– Komornik może prowadzić egzekucję z wierzytelności, jakie przysługują spółdzielni w stosunku do spółdzielców. Jest to między innymi wierzytelność z tytułu wnoszonych na bieżąco i zaległych opłat eksploatacyjnych czy niewniesionego wkładu budowlanego – mówi prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu.
Pozwala na to kodeks postępowania cywilnego. Czynności komornika nie ogranicza to, że mieszkaniec nie ma członkostwa w spółdzielni. Bez znaczenia jest również to, czy w związku z takim działaniem spółdzielnia (a więc i jej członkowie) zadłużą się u dostawców mediów i innych kontrahentów.



Grzywna za zwłokę

Postępowanie egzekucyjne jest ostatnim etapem dochodzenia należności. Najpierw wierzyciel przesyła wezwania przedsądowe, potem wszczyna postępowania sądowe (często w dwóch instancjach), a potem ewentualnie postępowanie egzekucyjne. Gdy już do niego dojdzie, mieszkańcy spółdzielczych bloków nie mogą dla przekory sprzeciwiać się komornikowi albo uznając to za bardziej właściwe – w dalszym ciągu przelewać pieniędzy na rachunek spółdzielni.
– Osoby, które nie dostosują się do wezwania komornika, mogą podlegać grzywnie w wysokości 500 zł. W razie potrzeby może ona być ponawiana aż do momentu wyegzekwowania przewidzianego zachowania – zaznacza Krzysztof Dolny.
Co więcej, jeżeli spółdzielca bezpodstawnie odmówi zapłaty, wierzyciel może już bezpośrednio przeciwko niemu wytoczyć powództwo o zapłatę.
– Wtedy spółdzielcy mogą sami stać się dłużnikami i komornik będzie mógł egzekwować ich dług z należącego do nich majątku – mówi prof. Zedler.
Z drugiej strony spółdzielcy mogą się bronić przed bezprawną egzekucją. Zdaniem Bartosza Maciejewskiego, prawnika w Kancelarii Prawniczej Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k. z siedzibą w Poznaniu, jeżeli zajęcie przez komornika wierzytelności spółdzielni narusza prawa członka spółdzielni, może on w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętej należności od egzekucji. Powództwo należy wnieść w terminie miesiąca od dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa do sądu rejonowego, w którego okręgu prowadzi się egzekucję.

Inaczej niż deweloperzy

Spółdzielnie mieszkaniowe realizują inwestycje budowlane na nieco innych zasadach niż deweloperzy. Mogą tu wystąpić dwa źródła finansowania. Pierwsze to środki własne tych osób, które będą mieszkać w nowych blokach. Drugie to środki własne spółdzielni.
– Jeżeli spółdzielnia zamierza budować, to walne zgromadzenie powinno podjąć uchwałę określającą kierunki rozwoju spółdzielczości. Gdy to najwyższe gremium podejmie decyzję o inwestowaniu, to trzeba określić źródło finansowania – np. poprzez wkłady własne wnoszone poprzez wszystkich przyszłych odrębnych właścicieli – wyjaśnia Jerzy Jankowski.
Zdarzało się już jednak, że omijano przepisy i decyzję o przystąpieniu do inwestycji budowlanej podejmowały rady nadzorcze. – Za błędy zarządów spółdzielni w razie niepowodzenia przedsięwzięcia płacą zawsze mieszkańcy, czyli osoby, które nie miały faktycznego wpływu na to, jak było ono realizowane – mówi Ryszard Matusiak, prezes Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.

Obraz po upadłości

Nieprawidłowe przygotowanie inwestycji, przepłacone usługi czy trwonienie pieniędzy może doprowadzić do upadłości spółdzielni. Musi to nastąpić zawsze w razie jej niewypłacalności. W historii polskiej spółdzielczości zdarzały się już przypadki incydentalnych bankructw. SM Kwadrat zbudowała ok. 800 mieszkań, głównie na obrzeżach Warszawy. Miała opinię spółdzielni budującej solidnie i szybko. Upadła w 2002 r., zostawiając ok. 30 mln zł długu i kilka rozpoczętych budów. W maju 2005 roku sąd ogłosił upadłość SM Stokrotka. Wniosek złożyli sami prezesi. Była zadłużona na kilka milionów złotych. W tym samym czasie w Bydgoszczy prawie 140 osób straciło wkład na mieszkania lokatorskie (od 30 do 50 tys. zł każda), po tym jak bank nie zgodził się, by rozpoczęte inwestycje razem z kredytem przejęła inna bydgoska spółdzielnia.
Upadłość spółdzielni nie jest równoznaczna z natychmiastową licytacją lokali zamieszkiwanych przez spółdzielców. W razie gdy nieruchomość przejmie np. bank, prawa lokatorskie przekształcają się w najem, a spółdzielcze własnościowe w odrębną własność. Nikt nie może także przejąć mieszkania spółdzielcy, który posiada do niego tytuł własności.