Do końca marca wspólnoty mieszkaniowe muszą zorganizować roczne zebranie właścicieli lokali. Takie posiedzenie należy przeprowadzić według określonych procedur, a członkowie są zobowiązani do podjęcia konkretnych uchwał. Błędy popełnione przez członków wspólnoty mogą bardzo niekorzystnie wpłynąć na jej funkcjonowanie oraz codzienne życie mieszkańców budynku. By ich uniknąć każdy, kto posiada mieszkanie, powinien zapoznać się z podstawowymi informacjami dotyczącymi rocznego zebrania, korzyści wynikających z uczestniczenia w takim posiedzeniu oraz samej wspólnoty mieszkaniowej, które zebraliśmy i przedstawiliśmy poniżej.

Wspólnoty mieszkaniowe to ogół właścicieli, przynajmniej dwóch, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnoty dzielą się na małe – których liczba lokali nie przekracza 7 oraz duże – gdzie liczba lokali przekracza 7.

Ilość członków nie jest bez znaczenia. Podczas gdy duże wspólnoty są zobowiązane do zorganizowania zebrania i podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, czyli organu kierującego sprawami wspólnoty i reprezentującego ją na zewnątrz, małe wspólnoty nie muszą takiego posiedzenia nawet przeprowadzać.

Inaczej przebiega również głosowanie w sprawie obowiązków, tzw. czynności, które wykonują zarządy. W dużych wspólnotach zarząd podejmuje czynności samodzielnie lub za zgodą większości właścicieli. W małych wspólnotach zarząd podejmuje czynności za zgodą większości lub wszystkich członków.

Czynności, bez względu na to czy mowa o małej, czy o dużej wspólnocie, dzielą się na dwie grupy – zwykłego zarządu i przekraczające zakres zarządu. Podjęcie tych ostatnich zawsze uzależnione jest od zgody członków wspólnoty. Do tych czynności zalicza się usunięcie drzewa, założenie instalacji, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej lub nadbudowa kondygnacji. Zarząd nie może samodzielnie zadecydować również o wynajęciu elewacji budynku pod reklamę, która zasłoni okna właściciela lokalu.

Praca zarządu jest oceniana przez członków wspólnoty na corocznym posiedzeniu. Jeśli niezadowoleni członkowie wspólnoty ocenią ją negatywnie, przedstawiciele zostają odwołani. Właściciele lokali mogą również udzielić zarządowi tzw. absolutorium, czyli przedłużyć jego kadencję.

Podczas zebrania członkowie wspólnoty zobowiązani są do zatwierdzenia rocznego planu gospodarczego w formie uchwały. Taka uchwała musi zawierać plan finansowy na dany rok, uwzględniający przychody, zwykle z dzierżawy dachu lub elewacji nieruchomości, i koszty wspólnoty - dostawa energii elektrycznej, gazu, wody, konserwacja, wynagrodzenie członków zarządu, utrzymanie zieleni, zaliczka na fundusz remontowy itd.

Tego typu uchwały nie można uznać za przyjętą, jeżeli głosowała na nią jedynie większość członków obecnych na posiedzeniu. By została zatwierdzona, za uchwałą musi opowiedzieć się większość właścicieli, którzy posiadają lokale w danym budynku.

O tym, jaką moc mają głosy poszczególnych członków dużej wspólnoty, decydują udziały właścicieli mieszkań w danej nieruchomości. Wyliczanie udziału nie jest zbyt skomplikowane. By otrzymać wynik, wystarczy jedynie podzielić łączną powierzchnię wszystkich lokali w budynku przez powierzchnię lokalu, jakim dysponuje dany członek wspólnoty.



Od wielkości udziałów uzależnione są z kolei opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, tzn. ścian nośnych, fundamentów, dachów, klatki schodowej, windy, instalacji domofonowej lub pionu wodno-kanalizacyjnego. Koszty te ponosi oczywiście właściciel mieszkania. W ten sposób członek wspólnoty, który posiada większe udziały, musi zapłacić więcej niż jego sąsiedzi mający mniejsze lokale. Dodatkowe obciążenia finansowe mogą niekiedy ponosić również właściciele lokali zaadaptowanych na biura, gabinety lekarskie oraz sklepy. Zwiększenie opłat musi być jednak stosownie uzasadnione i ustalone w drodze uchwały właścicieli. Nie można zwiększyć opłat posiadającemu sklep tylko, dlatego że dysponuje on lokalem użytkowym. Koszty mogą wzrosnąć natomiast wtedy, kiedy eksploatowanie takiego lokalu związane jest z wyższymi rachunkami, np. za utrzymanie porządku (sprzątanie posesji, wywóz śmieci).

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mogą również czerpać korzyści finansowe. Jest to możliwe, jeśli właściciele wydzierżawią np. dach nieruchomości pod przekaźnik antenowy. Kiedy koszt utrzymania budynku jest niższy niż przychód z dzierżawy, uzyskana nadwyżka zostaje przekazana właścicielom proporcjonalnie do ich udziałów.

Członkowie wspólnoty wszystkie przyjęte uchwały mogą zaskarżać do sądu, jeśli uznają, ze są one niezgodne z prawem, umową właścicieli lub naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Powództwo należy wówczas wytoczyć w ciągu 6 tygodni od podjęcia uchwały na zebraniu właścicieli lub od dnia powiadomienia go o treści uchwały.

Bardziej szczegółowe omówienie przedstawionych zagadnień można znaleźć w poradnikach - „Jak przeprowadzić roczne zebranie we wspólnocie mieszkaniowej” oraz „Co można zyskać, uczestnicząc w rocznym spotkaniu wspólnoty”. W obu publikacjach zostały zawarte również orzeczenia sądowe, które ilustrują wyżej zarysowane problemy. Ponadto w poradnikach znajdują się wzory wniosków, np. o ustanowieniu zarządcy przymusowego oraz szczegółowe odpowiedzi na trapiące właścicieli mieszkań pytania - czy muszę partycypować w kosztach remontu, czy można ujawnić nazwiska właścicieli oraz czy zarząd mógł nie zawiadomić członków wspólnoty o zebraniu.

Iwona