Wspólnota mieszkaniowa powstaje najczęściej z mocy samego prawa, w każdym domu, w którym sprzedano choćby jedno mieszkanie, biuro czy sklep. Pojawia się więc wszędzie tam, gdzie lokale sprzedają deweloperzy lub inni dotychczasowi właściciele, np. gmina.
Wyjątek stanowią wspólnoty powstające w spółdzielniach mieszkaniowych. Tu dopuszczalne są dwa sposoby powstawania wspólnot mieszkaniowych.

Dwa sposoby na wspólnotę mieszkaniową

Pierwszy polega na sprzedaży wybudowanych i wyodrębnionych mieszkań w wykonaniu umowy o budowę lokalu. W takich przypadkach spółdzielnia praktycznie działa jak deweloper, tyle że zorganizowany w formie spółdzielni mieszkaniowej. Tak bywa najczęściej.
Druga metoda wymaga wyodrębnienia i sprzedaży mieszkań, do których kupujący mają spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe), a spółdzielnia jest ich właścicielem. Ten sposób wykorzystywany jest w starych spółdzielniach mieszkaniowych. Przy czym możliwe jest wykupienie zarówno mieszkań własnościowych, jak i lokatorskich.
W spółdzielni wspólnota mieszkaniowa zaczyna działać dopiero po wyodrębnieniu ostatniego lokalu w budynku, czyli po przeniesieniu prawa własności do niego ze spółdzielni na osobę legitymującą się wcześniej spółdzielczym prawem do lokalu (własnościowym lub lokatorskim). I dzieje się tak niezależnie od tego, czy właściciele pozostają członkami spółdzielni, czy nie.
Nie ma znaczenia, czy kupowane są mieszkania, czy lokale użytkowe. Po przewłaszczeniu wszyscy właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
Oznacza to również to, że ustawa wyklucza sprzedaż nieruchomości zabudowanych urządzeniami infrastruktury technicznej, które pozostają własnością spółdzielni, mimo że spółdzielcy albo ich poprzednicy prawni uczestniczyli w opłaceniu ich budowy.
To jest tylko część artykułu, zobacz pełną treść w e-wydaniu Dziennika Gazety Prawnej: Jak się wyłączyć ze spółdzielni i założyć wspólnotę mieszkaniową.