Jeśli zostały ustalone zbyt wysokie opłaty na pokrycie kosztów zarządu, właściciel lokalu może iść do sądu
Na pokrycie kosztów zarządu częścią wspólną nieruchomości właściciele lokali płacą zaliczki. Oprócz tego ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania albo lokalu użytkowego.
Właściciel lokalu, który znajduje się w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, ponosi wydatki związane z utrzymaniem swojego mieszkania w należytym stanie oraz uczestniczy w pokrywaniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W tym celu musi uiszczać zaliczki do 10. dnia każdego miesiąca. Są to bieżące opłaty, których wysokość określona jest na podstawie dotychczasowych rozliczeń wydatków i opłat wnoszonych w poprzednim okresie.

Koszty zarządu

Reklama
Kwoty płacone przez właścicieli na pokrycie kosztów zarządu przeznaczone są na pokrycie wydatków remontów i bieżących konserwacji, opłat za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłat za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatków i innych opłat publicznoprawnych, o ile nie są pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali.
Oprócz tego koszty zarządu obejmują wydatki na utrzymanie porządku i czystości w tej części budynku, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, opłaty związane z odprowadzaniem ścieków, a nawet na wydatki związane z prowadzeniem procesów sądowych przez wspólnotę.

Reklama
Właściciel mieszkania ponosi część wydatków na koszty zarządu odpowiednią do swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Natomiast uchwała właścicieli może ustalić większe obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Płacą oni więcej wówczas, gdy z tytułu użytkowania przez nich pomieszczenia wspólnota ponosi większe wydatki na wywóz śmieci lub zużycie wody, bo na przykład właściciel prowadzi sklep i wytwarza więcej odpadów lub zakład fryzjerski i wykorzystuje więcej wody.
Przy określaniu wielkości zaliczek bierze się pod uwagę dotychczasowe wydatki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w okresach wcześniejszych. Ustala się je na podstawie prowadzonych ewidencji i rozliczeń.



Bieżące opłaty

Do 10. dnia każdego miesiąca właściciel lokalu powinien wnieść opłatę, która stanowi zaliczkę na pokrycie kosztów zarządu. Jeżeli zwleka z zapłatą, to zarząd wspólnoty ma prawo dochodzić należności w sądzie w postępowaniu upominawczym, bez względu na wysokość kwoty. Jest to postępowanie uproszczone, niewymagające dopełnienia aż tylu formalności co prowadzone w zwykłym trybie. Sąd wydaje nakaz zapłaty, a zalegający z zapłatą właściciel lokalu musi w ciągu dwóch tygodni od doręczenia nakazu zapłaty uregulować należności w całości wraz z kosztami. Jeżeli nie zgadza się z nakazem to w tym terminie, ma prawo wnieść sprzeciw do sądu.
Zarząd wspólnoty nie może samodzielnie podjąć decyzji, w której określi wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Taka czynność przekracza zakres zwykłego zarządu, którą wolno byłoby mu podjąć samodzielnie, i dlatego potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Właściciele podejmują ją na zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów, a nawet mogą to zrobić częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną według wielkości udziałów. Jednakże w umowie lub w uchwale można postanowić, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Taką zasadę głosowania wprowadza się też na każde żądanie właścicieli lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Można zaskarżyć do sądu

Jeżeli w drodze uchwały zostały ustalone zbyt wysokie opłaty na pokrycie kosztów zarządu, to każdy właściciel może zaskarżyć ją do sądu. Powodem zaskarżenia może być niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też inny sposób naruszenia interesów właściciela mieszkania. W takim wypadku powództwo wytacza się przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w ciągu 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.
Mimo, że uchwała w sprawie wysokości opłat została zaskarżona, to podlega wykonaniu, czyli właściciele muszą uiszczać zaliczki w nowej wysokości. Jednakże sąd może wstrzymać wykonanie jej aż do czasu zakończenia sprawy.
Ważne
Jeżeli w drodze uchwały zostały ustalone zbyt wysokie opłaty na pokrycie kosztów zarządu, to każdy właściciel może zaskarżyć ją do sądu. Powodem zaskarżenia może być niezgodność z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali bądź naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną czy też inny sposób naruszenia interesów właściciela mieszkania.
Podstawa prawna:
ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. nr 80 z 2000 r. poz. 903 z późn. zm.).