Umowa o najem okazjonalny pozwoli wyeksmitować lokatora bez wyroku. Najemca zapłaci 255 zł za notarialną gwarancję, że opuści zajmowany lokal. Z nowych przepisów nie skorzysta zbyt wiele osób – twierdzą eksperci GP.
ANALIZA
Policjant z Poznania postanowił wynająć mieszkanie. Niedługo po tym zgłosiło się do niego trzech studentów. Jeden potrzebował umowy najmu do pobierania świadczeń socjalnych. Właściciel szybko stwierdził, że w takim razie czynsz wzrośnie o 250 zł podatku. Studenci szybko zrezygnowali z umowy i obiecali, że w razie kontroli podadzą się za jego rodzinę.

Nowe rozwiązania

W taki nielegalny sposób jest wynajmowane dzisiaj ok. 200 tys. mieszkań w Polsce. Wszystko dlatego, że jedni właściciele chcą zaoszczędzić na podatkach, inni boją się, że gdy trafią na nieuczciwych najemców, będą musieli czekać latami na to, aż gmina zapewni im lokal socjalny. Sytuację chce rozwiązać rząd, który przekazał do Sejmu projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów. Ma on wprowadzić instytucję tańszego i bezpieczniejszego najmu okazjonalnego. Zdaniem ekspertów nie ograniczy on jednak szarej strefy wynajmu mieszkań.
– Nie spodziewam się przełomu. Myślę, że w dalszym ciągu decydująca będzie tutaj mentalność Polaków, którzy szukają okazji, by nie płacić podatków, i wolą radzić sobie z dłużnikami własnymi siłami – uważa doradca rynku nieruchomości Marek Obtulowicz.

Notarialne gwarancje

Nowe przepisy, które mają szansę wejść w życie jeszcze w tym roku, przewidują, że właściciele wynajmujący swoje mieszkania na podstawie tzw. najmu okazjonalnego otrzymają notarialną gwarancję. Najemca oświadczy w niej, że w razie nieprzestrzegania umowy wyprowadzi się z zajmowanego mieszkania do wskazanego przez siebie lokalu. Koszt sporządzenia takiego dokumentu to 255 zł, czyli 1/5 minimalnego wynagrodzenia. Aby zapobiec podawaniu fikcyjnych adresów, wynajmujący będą mogli zażądać dodatkowo pisemnego oświadczenia właściciela wskazanego lokum.
– Przepisy wprowadzają dodatkowe formalności i koszty związane z opłatami za czynności notarialne. Nie każdy ma znajomego czy rodzinę, która będzie mogła podpisać zgodę u notariusza. Takie bariery mogą szybko zniechęcić zainteresowanych najmem okazjonalnym – twierdzi Janusz Schmidt z Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości.



Eksmisja na papierze

Najem okazjonalny ma być znacznie bezpieczniejszy niż jego tradycyjny odpowiednik. A to dzięki temu, że wynajmujący mieszkania będą mogli zwrócić się do komornika o eksmisję uciążliwych lub zalegających z czynszem lokatorów, bez konieczności uzyskania wyroku eksmisyjnego. Jeśli najemca nie wyprowadzi się w umówionym terminie, właściciel będzie mógł złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do sądu. To daje komornikowi prawo do wyprowadzenia (nawet przy użyciu siły) dłużnika do wskazanego przez niego w umowie lokalu.
– Właściciele niezawierający pisemnych umów nie muszą eksmitować zadłużonych lokatorów, bo ich oficjalnie nie mają. Wyprowadzają siłą dłużnika za drzwi, a ten i tak nie może wskórać nic na policji – mówi Jerzy Sobański z Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
– Prawdą jest jednak, że zarejestrowanie umowy w urzędzie skarbowym daje właścicielowi pewne bezpieczeństwo i umożliwia dochodzenie roszczeń przed sądem – dodaje.
Projektowane zabezpieczenia są jednak do ominięcia dla bardziej przebiegłych dłużników. Każdy najemca, który utraci możliwość przeniesienia się do innego lokalu, ma obowiązek poinformować o tym właściciela i wskazać mu inne lokum. Jeśli wynajmujący odkryje, że lokator tego zaniechał, może natychmiast rozwiązać z nim umowę pod warunkiem, że da mu co najmniej siedem dni na wyprowadzkę. Pytanie tylko na wyprowadzkę dokąd? Od 2005 roku nie można eksmitować na bruk, a wskazany w umowie adres jest już nieaktualny. Jeśli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie, właścicielowi pozostaje tylko złożenie pozwu eksmisyjnego. Zdaniem Janusza Schmidta pomogłoby tutaj tylko wprowadzenie przepisów pozwalających na eksmisję takich lokatorów do noclegowni.

Poproszę certyfikat

Na właścicieli, którzy chcą wynajmować mieszkania legalnie, jeszcze w tym roku spadnie kolejny obowiązek. W przypadku wynajmowania mieszkania będą bowiem musieli posiadać świadectwo energetyczne, które będzie potwierdzało ilość zużycia energii przez lokal. Jego koszt to około 1 tys. zł. Zainteresowany wynajęciem lokator będzie mógł zawsze zażądać okazania takiego dokumentu. Nie wiadomo, jaka będzie w tym przypadku praktyka urzędów skarbowych, gdzie będzie trzeba rejestrować umowy o najem okazjonalny.
Bez zgłoszenia umowy w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu właściciel nie może korzystać z przywilejów eksmisyjnych i zwolnień podatkowych. Jeśli zaś dopełnią formalności, zapłacą 8,5-proc. podatek ryczałtowy od przychodów z najmu. Obecnie podatek w takiej wysokości płacą jedynie osoby, których przychody z najmu nie przekraczają równowartości 4 tys. euro (ok. 17 tys. zł). Zdaniem Emila Szwedy z Open Finance z przywilejów skorzystają przede wszystkim mieszkańcy dużych miast wynajmujący większe nieruchomości. Sytuacja nie zmieni się natomiast w przypadku osób oferujących najbardziej pożądane na rynku najmu kawalerki i małe M2.
10 lat okres, na który będzie można maksymalnie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego