Subskrybuj nas na Youtube
W dniu 31 marca 2020 r. w Dzienniku Ustaw ogłoszono ostateczną wersję najnowszej ustawy określającej zasady tzw. tarczy antykryzysowej obejmującej cały pakiet regulacji związanych z pandemią COVID-19.
Cały akt prawny i różne przyjęte w nim rozwiązania budzą wiele kontrowersji – nie odmawiając wagi żadnemu z nich, warto poświęcić nieco więcej uwagi szczególnym rozwiązaniom dla umów najmu oraz umów podobnych dotyczących używania powierzchni handlowych (art. 15ze ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych).
Istotą komentowanej regulacji jest wygaśnięcie (wszystkich) wzajemnych zobowiązań z umów najmu i podobnych umów dotyczących korzystania z powierzchni handlowych na czas trwania epidemii z zachowaniem możliwości wznowienia tych umów po ustaniu zagrożenia epidemiologicznego. Wprowadzając przytoczone rozwiązanie, najnowsza ustawa dewastuje stosunki najmu komercyjnego i w istocie znosi w swoim zakresie stan obowiązywania prawa (na marginesie ustawa wyłączyła również możliwość egzekwowania prawa w stosunkach cywilnych – ustawa antykryzysowa zawiesza bowiem wszystkie terminy postępowań cywilnych, w tym egzekucyjnych z wyjątkiem spraw „pilnych”). Skutki i zakres regulacji są niejasne, niejasne jest nawet, jaki był cel ustawodawcy. Regulacja została przygotowana w pośpiechu do tego stopnia, że w części przepisu ustawodawca zgubił nawet pojedyncze słowa. Warto zatem poświęcić chwilę uwagi, ażeby uświadomić sobie skalę możliwych konsekwencji i ogrom niepewności z tym związanej.
Zakres zastosowania
Po pierwsze, niejasny jest zakres zastosowania przepisu – nie wiadomo, czy wyłączenie zobowiązań z umów najmów i podobnych dotyczy wyłącznie podmiotów objętych zakazami prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni pow. 2000 m2, czy też zakres zastosowania przepisu jest szerszy:
- czy obejmuje również najemców prowadzących działalność inną niż zakazana przez rozporządzenie Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 w sprawie ogłoszenia stanu epidemii?
- czy przepis obejmuje również najemców poza centrami handlowymi, jeśli korzystają z powierzchni handlowej (np. w przestrzeni parterowej budynków mieszkalnych, wolnostojących kioskach etc.)?
- jak należy rozumieć pojęcie „powierzchnia handlowa” – czy przepis ten obejmuje także świadczenie usług, a więc np. zakłady fryzjerskie, świadczenie usług bankowych, prywatne żłobki, najmy powierzchni pod bankomaty w centrach handlowych i poza nimi?
- jakie właściwie umowy obejmuje przepis oprócz najmu i dzierżawy (np. czy obejmuje ograniczone prawa rzeczowe, które można ustanowić w drodze umowy, ale które nie są zobowiązaniami)?
W związku z postawionymi powyżej pytaniami, należy wskazać, że pierwotna treść projektu ustawy tzw. tarczy antykryzysowej odnosiła się wprost tylko do umów najmu w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m2 i to tylko do tych umów, w których na skutek zakazów związanych z epidemią najemca nie może prowadzić swojej działalności. Obecne brzmienie jest jednak wynikiem rządowej autopoprawki i zgodnie z obecnym brzmieniem (przynajmniej literalnym) wygaśnięcie zobowiązań umownych obejmuje wszystkie umowy najmu powierzchni handlowej (i umowy podobne) – zarówno w centrach handlowych, jak i poza nimi, zarówno w zakresie zakazanych rodzajów działalności, jak i w zakresie tej działalności, która może i faktycznie jest nadal prowadzona (np. sklepy spożywcze w galeriach handlowych).
Aktualne bowiem brzmienie przepisu stanowi, co prawda, że wygaśnięcie zobowiązań następuje „w okresie” obowiązywania zakazów w dużych obiektach handlowych, ale nie mówi przy tym, że wygaśnięcie zobowiązań dotyczy tylko umów w tych obiektach, ani że dotyczy tylko najmów powierzchni, w ramach których prowadzono działalność dotkniętą zakazami. Zgodnie z literalnym brzmieniem należy raczej przyjąć, że „w okresie” obowiązywania zakazów wygasają zobowiązania dla wszystkich najmów (i umów podobnych) dotyczących powierzchni handlowej. Taka intencja ustawodawcy zdaje się zresztą wynikać z uzasadnienia autopoprawki rządowej, z której pochodzi obecna redakcja normy: w uzasadnieniu wskazano, że pomoc powinni otrzymać nie tylko najemcy, którzy nie mogą prowadzić działalności, ale także inni najemcy, którzy na skutek epidemii również mają mniej klientów.
Kolejne wątpliwości co do zakresu ustawy budzi termin „powierzchnia handlowa”. Termin ten nie jest zdefiniowany, próżno też szukać jego znaczenia w rozporządzeniu Ministra Zdrowia z 20 marca 2020 roku wprowadzającym zakazy handlu, do którego to rozporządzenia omawiany przepis się odwołuje. W rozporządzeniu Ministra Zdrowia wyróżnia się zakazy dla różnych rodzajów działalności, ale w odniesieniu do obiektów handlowych wymienia się tylko handel w wybranych określonych branżach, a wyliczenie nie ma charakteru zamkniętego i w żaden sposób nie definiuje pojęcia „działalności handlowej” ani „powierzchni handlowej”.
Jeśliby szukać wskazówek w innych aktach prawnych, należałoby stwierdzić, że definicja „handlu” i „placówki handlowej” znajduje się na przykład w ustawie o ograniczeniu handlu w niedzielę i święta, i tu handel obejmuje zasadniczo sprzedaż „towarów i wyrobów”. Z punktu widzenia równego traktowania należałoby jednak uznać, że skoro zakazy prowadzenia działalności dotyczą również usług (np. siłownie, restauracje), a komentowany przepis ustawy antykryzysowej nie ogranicza się do działalności handlowej wymienionej w rozporządzeniu Ministra Zdrowia, to skutki dotyczące wygaśnięcia zobowiązań z umów najmu powinny obejmować zarówno sprzedaż towarów, jak i wszelkiego rodzaju usług.
Z pewnością przeciwne stanowisko byłoby rażąco dyskryminacyjne zwłaszcza w stosunku do tych placówek sprzedających usługi, których działalności jest zakazana, a które również mieszczą się w centrach handlowych. Prawdopodobnie bezcelowa byłaby natomiast próba odpowiedzi na pytanie, jakie rozwiązanie ustawodawca przewidywał dla najmów typu master lease, w których jeden podmiot jest najemcą całego centrum handlowego, a poszczególne lokale udostępniane są na zasadzie podnajmu – czy zwolnienie z zobowiązań dotyczyłoby również najemcy głównego? Jest to kolejna kwestia, która być może wyjaśni się dopiero w praktyce, i można obawiać się, że wyniknie z tego niejeden spór prawny.
Wpływ regulacji na umowy najmu powierzchni handlowej
Kolejną kontrowersyjną niewiadomą jest ustalenie, jaki właściwie skutek wywołuje ustawa w odniesieniu do umów najmu powierzchni handlowej i podobnych (abstrahując od sygnalizowanych wyżej problemów dotyczących zakresu zastosowania ustawy). Brzmienie przepisu jest takie, że w odniesieniu do umów objętych ustawą wygasają wszystkie wzajemne zobowiązania. Skutek ten zostaje wywołany wstecznie – od chwili ogłoszenia stanu zagrożenia epidemią i wprowadzonych w związku z tym ograniczeń handlu. Wygaśnięcie zobowiązań nie dotyczy tylko obowiązku uiszczania czynszu, ale obejmuje wszystkie zobowiązania stron: obowiązek udostępnienia lokalu przez wynajmującego, zobowiązanie do wniesienia kaucji, zobowiązanie do zwrotu lokalu w określonym stanie i różne inne, które wynikają z prawa lub które strony ustaliły między sobą. Co interesujące, z ustawy można wywnioskować, że pomimo wygaśnięcia wszystkich zobowiązań nie wygasa sama umowa – ustęp drugi przepisu stanowi bowiem, że po ustaniu stanu epidemii możliwe jest przedłużenie umowy (o czym za chwilę).
Pytanie, na które odpowiedź może przyprawić o ból głowy: co to właściwie oznacza, że wszystkie zobowiązania wygasają z mocy prawa, ale umowa może być potem przedłużona na dotychczasowych zasadach? Czy wynajmujący może w tym czasie wynająć lokal innej osobie? Czy najemca powinien opuścić lokal, zabrać swoje rzeczy? Te i wiele innych pytań pozostaje bez jasnej odpowiedzi. Wydaje się, że korzystanie przez najemcę z lokalu przekształca się w takiej sytuacji w bezumowne korzystanie (i to wstecznie przed dniem ogłoszenia ustawy, bo wygaśniecie zobowiązań liczy się od dnia wprowadzanie zakazów związanych z epidemią), a ewentualne stosunki pomiędzy stronami należałoby oceniać na zasadzie zwrotu bezpodstawnego wzbogacenia i rozliczenia wzajemnych nienależnych świadczeń. Może rodzić się pytanie, czy wynajmujący powinien zwrócić czynsz otrzymany przed ogłoszeniem ustawy, ale po ogłoszeniu ograniczeń związanych ze stanem epidemii. W praktyce może się okazać, że dolegliwości dla obu stron będą tak duże, że strony będą musiały się same polubownie porozumieć, aby jakkolwiek funkcjonować – zwłaszcza, że zawieszeniu podlegają terminy w postępowaniach cywilnych, w tym egzekucyjnych. Sytuacja taka będzie wspierać chyba przede wszystkim podmioty działające w złej wierze, które nie będą obawiać się w tych okolicznościach, że uczciwemu kontrahentowi zostanie udzielona ochrona prawna na drodze sądowej.
Wygaśnięcie wszystkich zobowiązań pociągnie za sobą zresztą wiele konsekwencji dalej idących niż tylko dotyczące bezpośrednio relacji pomiędzy najemcą i wynajmującym. Przykładowo można zapytać o status pozwoleń na budowę uzyskanych przez najemców, np. na przebudowę lokalu lub remont – jeśli prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane zastrzeżono w umowie najmu, to należy uważać, że najemca utracił prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a pozwolenie na budowę może w takim przypadku wygasnąć. Podobny problem będzie dotyczył innych stosunków prawnych, dla których tytuł dysponowanie tytułem do nieruchomości stanowiło istotną przesłankę, choćby umów o dostawy mediów. Pod znakiem zapytania pozostaje również, czy ujawnione w księgach wieczystych roszczenia z umów najmu i podobnych umów dotyczących powierzchni handlowej także powinny zostać wykreślone.
Zasady przywrócenia najmu po ustaniu epidemii
Wątpliwości nie kończą się na przedstawionych dotąd aspektach. Kolejnym problemem jest ustalenie tego, co właściwie dzieje się po ustaniu okresu wygaśnięcia zobowiązań. Zgodnie z brzmieniem przepisu najemca (lub jego odpowiednik dla innych rodzajów umów) powinien złożyć wynajmującemu „bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy”. Jeśli oferta taka nie zostanie złożona w terminie 3 miesięcy od zniesienia zakazów związanych z epidemią, przepis stanowi, że wówczas postanowienia o wygaśnięciu zobowiązań „przestają wiązać wynajmującego”. Jak widać, przepis jest skonstruowany nieprawidłowo zarówno od strony językowej (lektura przepisu pozwala stwierdzić, że ustawodawca zgubił niektóre słowa), terminologicznej (termin „oferta woli” jest oczywiście niepoprawny), logicznej (wątpliwe jest mówienie o przedłużeniu czegoś, co wygasło; wątpliwe jest również, co to oznacza, że „wynajmujący przestaje być związany wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań z umowy najmu”), jak i prawnej. Na gruncie tego krótkiego przepisu powstają następujące, dalsze wątpliwości:
- ustawa przewiduje, że najemca może złożyć „wiążącą i bezwarunkową” ofertę przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. Przepis nie wyjaśnia, dla kogo oferta ma być wiążąca i bezwarunkowa;
- w tradycyjnym cywilistycznym ujęciu przyjmuje się, że oferta jest wiążąca dla oferenta, a nie dla adresata, a bezwarunkowość oferty oznacza, że autor oferty nie zastrzegł w niej żadnych warunków, od których zależna byłaby skuteczność oferty. Z przepisu jedynie domyślać można się, że ustawodawcy chodziło o to, że najemca po ustaniu epidemii może złożyć jednostronne oświadczenie woli zaadresowane do wynajmującego, że umowa najmu (lub inna podobna) ulega przedłużeniu na dotychczasowych warunkach o okres wskazany w ustawie;
- druga wątpliwość dotyczy tego, jak należy odczytywać okres, o który umowa ma zostać wydłużona. Ustawodawca przyjął bowiem, że przedłużenie najmu następuje o okres trwania zakazów związanych z epidemią plus 6 miesięcy. Oprócz wielu innych wątpliwości – np. czy przedłużenie jest skuteczne wstecznie, czy tylko na przyszłość – powstaje w związku z tym pytanie, co z umowami najmu, które były zawarte na krótszy okres, np. z umowami najmu, które w przeddzień wprowadzenia zakazów związanych z epidemią zawarte zostały na czas określony 1 miesiąca. Zgodnie z obecnym brzmieniem ustawy umowa taka zostaje przedłużona o ponad 6 miesięcy na podstawie jednostronnego oświadczenia najemcy;
- kolejnym problemem jest sens przywracania umowy na dotychczasowych warunkach – i to o tak długi okres – w sytuacji, gdy po ustaniu zagrożenia epidemiologicznego możemy wszyscy znaleźć się w zupełnie nowej rzeczywistości ekonomicznej. Możliwe są na przykład istotne zmiany wartości nabywczej pieniądza. W tej sytuacji przedłużenie najmu na dotychczasowych warunkach może okazać się dla jednej ze stron znacząco niekorzystne i może nie odpowiadać okolicznościom, w których w ogóle zgodziła się zawarcie umowy. Nawiasem mówiąc, ustawa w ogóle nie przewiduje sytuacji, w której po zakończeniu epidemii wynajmujący może już nie być zainteresowany lub nie mieć możliwości prowadzenia działalności w zakresie wynajmowania powierzchni handlowych. Zgodnie z treścią ustawy wynajmujący będzie miał obowiązek prowadzenia takiej działalności jeszcze przez wiele miesięcy w zależności od życzenia najemcy.
Wywłaszczenie bez odszkodowania
Widać na podstawie powyższych uwag, że krótka w istocie regulacja dotycząca umów najmu i podobnych umów o używanie powierzchni handlowej budzi wiele wątpliwości i zastrzeżeń. Warto dodać, że powyższe uwagi nie wyczerpują krytycznych spostrzeżeń i mają na celu jedynie zasygnalizowanie ogromu problemów, które z przedmiotową regulacją się wiążą. Poza analizą poszczególnych fragmentów komentowanego przepisu należy poczynić uwagę dotyczącą tej regulacji jako całości – istnieją poważne argumenty, aby uznać, że regulacja ta stanowi przykład wywłaszczenia bez odszkodowania.
Regulacja ta pozbawia bowiem prywatne podmioty praw majątkowych – wynajmujących wierzytelności o zapłatę czynszu, ale z drugiej strony najemców praw do nieruchomości – nie przyznając im z tego tytułu żadnej rekompensaty. Co więcej, w wielu przypadkach wygaszenie najmów powierzchni handlowych może oznaczać dla wynajmujących (ale niejednokrotnie też dla najemców) utratę całych przedsiębiorstw. Działania tego nie uzasadnia wyjątkowy stan, w jakim znalazł się cały świat (tym bardziej, że stanu wyjątkowego nie ogłoszono), a podmioty i obszary działalności objęte tym wywłaszczeniem dobrane są w sposób co najmniej arbitralny. Niejeden obserwator mógłby zarzucić, że jeśli przepis odnosi się do wynajmujących dużych powierzchni handlowych, to uderza przede wszystkim w zagranicznych inwestorów i ma charakter dyskryminacyjny. Oznacza to, że skutki przedmiotowych norm mogą być w przyszłości opłakane dla wszystkich. Nie można bowiem wykluczyć roszczeń odszkodowawczych przeciwko państwu polskiemu – zarówno przed sądami polskimi, jak i w trybie międzynarodowych arbitraży.
Omawiany przepis należy w związku z tym wszystkim uznać za opcję atomową, która wysadza pewien obszar porządku prawnego w powietrze, a zostawia pustkę prawną. Wygaszenie zobowiązań z umów cywilnych nie stanowi pomocy państwa, ale właśnie coś dokładnie odwrotnego – całkowitą kapitulację państwa w danym obszarze. Skutkiem omawianej regulacji będzie faktyczny brak związania uczestników obrotu prawem, a biorąc pod uwagę rozwiązania dotyczące zawieszenia terminów sądowych i procesowych w postępowaniach cywilnych i egzekucyjnych, stan ten będzie pogłębiony brakiem dostępnych instrumentów ochrony prawnej. Jedynym rozwiązaniem będą w tej sytuacji dobrowolne porozumienia pomiędzy uczciwymi uczestnikami obrotu, które na zasadzie umowy społecznej zastąpią powstałą pustkę. Sytuacja ta domaga się niezwłocznej interwencji ustawodawcy.