Już nie 90-procentowa obniżka czynszów, ale całkowite wygaszenie umów najmu – tak rządzący rozwiązali problem handlowców, jednocześnie tworząc piramidę kolejnych kłopotów.
Wprowadzenie zakazu handlu w galeriach handlowych dla wszystkich podmiotów z wyjątkiem sklepów spożywczych czy drogerii spowodowało ogromne kłopoty najemców. Zamknięte z powodu epidemii sklepy nie generują przychodu, a koszty związane z ich utrzymaniem, w szczególności czynsze, płacić trzeba. Dlatego w projekcie ustawy o tarczy antykryzysowej przesłanej do Sejmu znalazł się m.in. art. 15ze o obniżeniu czynszów w sklepach wielkopowierzchniowych (powyżej 2000 mkw.) o 90 proc. dla najemców objętych zakazem handlu. Jednak już następnego dnia – w piątek – rząd przesłał obszerną autopoprawkę, w której diametralnie zmieniono treść art. 15ze i w takiej wersji został on ostatecznie przyjęty przez Sejm (patrz grafika).
W rezultacie, zgodnie z ust. 1 tego przepisu, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych „wygasają̨ wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej”. Wygląda więc na to, że umowy pomiędzy wynajmującymi powierzchnię w obiektach wielkopowierzchniowych a najemcami ulegają z mocy prawa wygaszeniu.
DGP

Przepis na chaos

– Przepis jest kompletnie niezrozumiały i świadczy o nieudolności jego twórców. Zamiast rozwiązać istotny problem dla praktyki, wprowadza dalszą niepewność w stosunkach między stronami umów – komentuje prof. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego.
Po pierwsze, jak zauważa cywilista, nie do końca jest jasne, o co chodziło twórcom ustawy.
– W innych przepisach ustawy mowa jest o „czasowym zawieszeniu wykonywania umowy lub jej części”, jak w art. 15r ust. 4 dotyczącym zamówień publicznych, lub o zawieszeniu obowiązku, jak w odniesieniu do umów o pracę, w zakresie badań okresowych (art. 12a). Można było także odwołać się do znanej prawu cywilnemu konstrukcji „wstrzymania się ze spełnieniem świadczenia”, o którym mowa w art. 490 par. 1 k.c. – analizuje prof. Pisuliński. Skoro w art. 15ze ust. 1 mowa jest o „wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron umowy”, to zarówno w kontekście ust. 2 tego artykułu, jak i art. 475 k.c., który stanowi, że w razie niemożliwości świadczenia zobowiązanie wygasa, oznacza to, że umowy wymienione w ust. 1 wygasają.
Jednak, jak zauważa cywilista, pozostaje to w pewnej sprzeczności z art. 15ze ust. 4, który stanowi, że postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają przepisom kodeksu cywilnego regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
– Być może twórcom ustawy chodziło o przepisy kodeksu cywilnego o tzw. klauzuli rebus sic stantibus – zastanawia się prof. Pisuliński. Abstrahujac jednak od tego, że nie ma w kodeksie cywilnym przepisów regulujących wprost stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których dochodzi do ograniczenia swobody działalności gospodarczej, to wygaśnięcie umów najmu, dzierżawy itp. powoduje, że udostępniający może żądać opróżnienia pomieszczeń z rzeczy najemcy, dzierżawcy itd.
Ale to nie wszystko. Przedstawiona wyżej wykładnia art. 15ze ust. 1 budzi jednak wątpliwość, bo w ust. 2 zdanie pierwsze mowa jest o złożeniu udostępniającemu „bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu”. To sugeruje więc, że umowa dotychczasowa nie wygasła, lecz jej wykonywanie zostało jedynie zawieszone. Przepis ten nakładałby obowiązek kontraktowania na udostępniającego – zauważa prof. Pisuliński.
W zdaniu drugim ust. 2 jest mowa poza tym, że „postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie oferty”. – Wydaje się, że nie chodziło w tym zdaniu o ust. 1, lecz o zdanie pierwsze tego ustępu. To by oznaczało, że po upływie terminu na złożenie oferty ustaje obowiązek kontraktowania udostępniającego. Jeśli przyjąć tę interpretację, to pojawia się dalsze pytanie, czy w okresie trzech miesięcy od zniesienia zakazu udostępniający może wynająć lub wydzierżawić lokal innej osobie niż uprawniony – mnoży wątpliwości prawnik.
Ustawa nie wprowadza takiego zakazu, ale rodziłoby to roszczenia w stosunku do wynajmującego ze strony poprzedniego najemcy z tytułu wyrządzonej szkody. – Jeśli jednak udostępniający ma czekać trzy miesiące na złożenie ewentualnie oferty przez uprawnionego, to przez ten czas nie otrzymuje czynszu. To może skłaniać udostępniającego do oddania osobie trzeciej takiego lokalu do używania (zwłaszcza gdyby lokal został opróżniony przez uprawionego wobec wygaśnięcia zobowiązania) – dodaje prof. Pisuliński.

Pytań więcej niż odpowiedzi

Z kolei mec. Magdalena Życzkowska-Jóźwiak, local partner w kancelarii Greenberg Traurig Grzesiak sp.k., skłania się ku interpretacji, zgodnie z którą nie dochodzi jednak do wygaśnięcia umów najmu. – Rzeczywiście w ust. 1 art. 15ze mowa jest o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych. Mogłoby to sugerować wygaśnięcie stosunku najmu na dobre. Prawo cywilne nie zna jednak takiej instytucji jak wygaszenie stosunku najmu na pewien czas z jego automatycznym wznowieniem – mówi radca prawny. – Analiza całego przepisu, w szczególności zestawienie ust. 2 z ust. 1, pozwala moim zdaniem przyjąć, że chodzi jedynie o ustawowe zwolnienie stron z wykonywania obowiązków, które powstałyby i które stałyby się wymagalne zgodnie z umową najmu w okresie zakazu prowadzenia działalności. Zatem stosunek najmu trwa, jednak z mocy ustawy strony mogą powstrzymać się z wykonaniem obowiązków wynikających z umowy najmu – argumentuje prawniczka.
Czyli że wynajmujący nie ma obowiązku udostępniać lokalu najemcy do używania, zaś najemca nie ma obowiązku płacić czynszu. Niestety, jak zauważa mec. Życzkowska-Jóźwiak, taka interpretacja też rodzi dalsze pytania o to, co z pozostałymi prawami i obowiązkami stron umowy najmu.
Przykładowo, jeśli na czas przestoju wszystkie wzajemne zobowiązania stron najmu są wygaszone lub zgodnie z drugą interpretacją strony są ustawowo zwolnione z tych zobowiązań, to powstaje pytanie, na jakiej podstawie najemca przechowuje swoje rzeczy w zamkniętym lokalu. – Przecież nie ma w tym czasie prawa używania wynajętej rzeczy, nawet w celu ich magazynowania. Zatem najemca powinien wydać wynajmującemu lokal, zaś wynajmujący może nim zadysponować w dowolny sposób, jednak tylko na czas epidemii. Ustawodawca chyba nie do końca przemyślał skutki tej regulacji – pointuje mec. Magdalena Życzkowska-Jóźwiak.
Inne ważne zmiany dla firm i konsumentów
– Odstąpienie od umowy o imprezę turystyczną lub rozwiązanie tej umowy przez biuro podróży – o ile pozostaje w bezpośrednim związku z wybuchem epidemii koronawirusa – jest skuteczne po upływie 180 dni. Umowa zachowuje ważność, jeśli podróżny zgodzi się wziąć voucher do realizacji w ciągu roku od dnia, w którym miała się odbyć pierwotnie wykupiona impreza turystyczna.
– W posiedzeniach zarządów i rad nadzorczych spółek kapitałowych można uczestniczyć przy wykorzystaniu środków bezpośredniego porozumiewania się na odległość. Z podobnego rozwiązania mogą skorzystać organy spółdzielni (w tym mieszkaniowych) czy wspólnot, a także organy prawniczych samorządów zawodowych.
– Do zamówień na usługi lub dostawy niezbędne do przeciwdziałania epidemii nie stosuje się przepisów prawa zamówień publicznych.
– Minister właściwy do spraw gospodarki w porozumieniu z ministrami zdrowia i rolnictwa może ustalić maksymalne ceny lub maksymalne marże hurtowe i detaliczne stosowane w sprzedaży towarów lub usług mających istotne znaczenie dla ochrony zdrowia lub bezpieczeństwa ludzi lub kosztów utrzymania gospodarstw domowych. Za nierespektowanie ich przedsiębiorcom grożą kary pieniężne w wysokości od 5 tys. zł do 5 mln zł. Dodatkowe uprawnienia zyskuje też Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
– Firmy transportowe otrzymają wsparcie z Agencji Rozwoju Przemysłu przy refinansowaniu umów leasingowych.
– Do projektowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych, w tym zmiany sposobu użytkowania, w związku z przeciwdziałaniem epidemii, nie stosuje się przepisów prawa budowlanego.
– Opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłatę przekształceniową można wnosić do 30 czerwca 2020 r.
– W okresie epidemii nie można wykonywać eksmisji z mieszkań. OPRAC. ESZA, PSZ