Subskrybuj nas na Youtube
Prowadzę hurtownię wyrobów ze szkła i w firmowym budynku mam lokal mieszkalny. Postanowiłem go wynająć. Zastanawiam się, czy powinienem zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego, czy też umowę cywilnoprawną? A przede wszystkim chciałbym wiedzieć, która forma będzie dla mnie korzystniejsza w sytuacji, gdybym z powodu niepłacenia czynszu przez lokatora chciał wypowiedzieć mu umowę, ale ten nie chciał się wyprowadzić? Jak wyglądałaby w obu przypadkach różnica w sposobie eksmisji lokatora?
Firma (tj. osoba fizyczna prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną) może wybrać formę podpisania umowy z lokatorem. Może zatem zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego (art. 19f ustawy o ochronie praw lokatorów; dalej: u.o.p.l.), może również podpisać umowę cywilnoprawną. Z punktu widzenia czytelnika korzystniejsze będzie zawarcie pierwszego typu umowy.
Niełatwo się pozbyć chronionego lokatora
Zawarcie umowy cywilnoprawnej może utrudnić, a przede wszystkim znacząco wydłużyć usunięcie lokatora. W sytuacji gdy nie chce on opróżnić mieszkania, należy wnieść do sądu powództwo o opróżnienie mieszkania. Sąd ma obowiązek ustalić, czy lokatorowi należy przyznać uprawnienie do lokalu socjalnego. Taki lokal może przysługiwać:
- kobietom w ciąży;
- małoletnim;
- osobom niepełnosprawnym w rozumieniu ustawy o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych lub ubezwłasnowolnionym oraz osobom sprawującym nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałym;
- obłożnie chorym;
- emerytom lub rencistom spełniającym kryterium do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
- osobom posiadającym status bezrobotnego;
- osobom spełniającym przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.
Jak mówi nam Katarzyna Ulejczyk, adwokat w kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński i Wspólnicy sp. k., w przypadku wynajmowania przez takie osoby lokali prywatnych sąd nie ma obowiązku orzec dla nich prawa do lokalu socjalnego, jednak w praktyce często to robi. – Konsekwencją orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego jest nakazanie w treści wyroku wstrzymania wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Jest to o tyle kłopotliwe, że po kwietniowej nowelizacji przepisów gmina nie ma już ustawowego terminu na złożenie przedmiotowej oferty – mówi mec. Katarzyna Ulejczyk. W przypadku braku orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego lokator ma zaś prawo do wniesienia apelacji.
Z jakimi obowiązkami podatkowymi wiąże się zawarcie umowy najmu instytucjonalnego?
Co do zasady to, czy mamy do czynienia z najmem instytucjonalnym czy na zasadzie ogólnej nie różnicuje skutków podatkowych - mówi doradca podatkowy Radosław Kowalski.
W istotę najmu instytucjonalnego wpisuje się to, że wynajmującym jest przedsiębiorca wykonujący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, a zatem nie może być mowy o zastosowaniu ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli bowiem wynajmującym jest osoba fizyczna, która oddaje nieruchomość w używanie w ramach najmu prywatnego (tj. poza działalnością gospodarczą), ma większe pole manewru w podatkach dochodowych. Osoba taka może bowiem płacić PIT według skali podatkowej, ale ma również do dyspozycji alternatywne rozwiązanie w postaci ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5 proc. od przychodu, a od nadwyżki ponad 100 tys. w roku – 12,5 proc.). – Oczywiście podatnik stosujący ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie rozlicza kosztów, stąd przed podjęciem decyzji należy zbadać, które rozwiązanie jest korzystniejsze. Jednak taki wynajmujący ma wybór. Jeżeli najem jest świadczony w ramach działalności gospodarczej, a takim zawsze jest najem instytucjonalny, to przychody uzyskane tytułem takiego zawsze alokowane są w źródle działalność gospodarczą – mówi mec. Kowalski. A zatem osoba fizyczna świadcząca usługi najmu w ramach umowy najmu instytucjonalnego zapłaci podatek od dochodu obliczany wg skali lub liniowo 19 proc. (jeżeli dokonała takiego wyboru), a osobna prawna 19 proc. CIT lub 9 proc. CIT, jeżeli spełnia warunki normatywne do zastosowania takiego obniżenia. Wybór pomiędzy najmem instytucjonalnym a świadczonym na zasadach ogólnych nie wpływa na skutki podatkowe w VAT.
W okresie wstrzymania wykonalności orzeczenia o eksmisji na czas znalezienia lokalu socjalnego wynajmującemu przysługuje odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby ten na podstawie umowy najmu socjalnego wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy. – Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora ciąży na gminie – wskazuje mec. Katarzyna Ulejczyk.
Gdy jednak prawo do lokalu socjalnego nie zostanie orzeczone przez sąd, wówczas wynajmujący nabywa prawo do wszczęcia postępowania egzekucyjnego po uzyskaniu prawomocnego wyroku wraz z klauzulą wykonalności. W takiej sytuacji może też wszcząć postępowanie egzekucyjne o opróżnienie lokalu. Mimo wszystko lokatora nie można wyrzucić na bruk – należy mu zapewnić tzw. pomieszczenie zastępcze. Jeżeli wierzyciel nie zapewni go, wówczas komornik sądowy wystąpi o jego zapewnienie do gminy. Do czasu znalezienia takiego pomieszczenia lokator nie będzie mógł być usunięty.
Postępowanie prowadzone w powyższym trybie może trwać latami. Natomiast gdy w końcu uda się usunąć dłużnika z lokalu, to pozostaje właścicielowi kolejny problem, a mianowicie ruchomości pozostawione przez dłużnika w lokalu, których zgodnie z przepisami prawa nie można usunąć samowolnie z lokalu i np. wyrzucić. To problem niezależny od rodzaju umowy najmu, jaką się zawrze.
Korzystniejsze rozwiązanie
Sytuacja jest znacznie prostsza, gdy wynajmujący wykorzysta swoje prawo do zawarcia umowy najmu instytucjonalnego. – Zawarcie jej zdecydowanie przyspiesza usunięcie najemcy z lokalu – mówi mec. Katarzyna Ulejczyk. Integralną częścią takiej umowy jest oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, że podda się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługują mu ani prawo do lokalu socjalnego, ani pomieszczenia tymczasowego (dalej: oświadczenie najemcy).
Gdy właściciel mieszkania wypowie umowę najmu, a lokator nie będzie chciał się wyprowadzić, wówczas należy mu doręczyć żądanie opróżnienia lokalu. Powinno być ono sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku gdy najemca nadal odmawia opuszczenia mieszkania, wynajmujący występuje z wnioskiem do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy, załączając potwierdzenie doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu oraz dowód prawa własności do lokalu. Nadanie klauzuli niekiedy trwa kilka miesięcy. Po nadaniu klauzuli wykonalności wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne, a komornik bez występowania do gminy o przydział pomieszczenia zastępczego usunie dłużnika do noclegowni. Nawet jeżeli najemca jest kobietą w ciąży czy osobą niepełnosprawną. Jak przyznaje mec. Katarzyna Ulejczyk, teoretycznie istnieje możliwość po stronie dłużnika, aby wystąpić do sądu o ustalenie prawa do lokalu socjalnego i na czas postępowania zawieszenie postępowania egzekucyjnego, natomiast w przypadku umowy najmu instytucjonalnego dzieje się to bardzo rzadko.
Podstawa prawna
•art. 3 ustawy z 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1172, ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1818);
•ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182, ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1309);
•art. 659–692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – kodeks cywilny (Dz.U. tj. Dz.U z 2019 r. poz. 1145, ost.zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 1495)
