Kobieta w 32-metrowym mieszkaniu (własnościowym-wspólnota) trzyma 3 psy ze schroniska. Twierdzi, że sąsiedzi nieustannie narzekają na ich szczekanie. Informuje też, że jej wspólnota podjęła uchwałę o opłacie miesięcznej – 30 zł za posiadane sztuki czworonoga w bloku. Czy działania wspólnoty są zgodne z prawem? Czy z powodu takich uciążliwości można zlicytować mieszkanie?

Co do zasady, każdy ma prawo trzymać pod swoim dachem kota lub psa, pod warunkiem, że zapewnia mu określone prawem, podstawowe warunki egzystencji, jak jedzenie, picie, odpowiednią ilość miejsca. Dodatkowo, jeżeli w danej wspólnocie, a także w danym mieście istnieje regulamin, czy też uchwała dotycząca zwierząt domowych (przepisy porządkowe, np. dot. sprzątania po pupilach itp.) – musi być przestrzegana.

Jednakże uchwałę wspólnoty, nakładającą dodatkową opłatę za posiadanie psa, można uznać za niezgodną z przepisami ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Ustawa ta przewiduje co prawda nakładanie na członków wspólnoty obciążeń finansowych, ale tylko w celu utrzymania wspólnoty. - W praktyce oznacza to, że członkowie wspólnoty powinni wspólnie i proporcjonalnie do swoich udziałów ponosić wszelkie koszty utrzymania swojej wspólnoty - twierdzi Anita Poniatowska-Maj z GP Kancelaria Radców Prawnych.

- Wspólnota nie powinna wprowadzać jednak dodatkowych opłat wobec poszczególnych członków. Oznaczałoby to bowiem zróżnicowanie członków wspólnoty co do ponoszonych obciążeń finansowych. Jest to bardzo istotna zasada w ustawie o własności lokali, bowiem ustawodawca przewidział możliwość zróżnicowania ponoszenia obciążeń finansowych w zasadzie tylko w jednym przypadku - w stosunku do właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Takim uzasadnionym powodem jest jedynie nadmierny wzrost kosztów utrzymania – wyjaśnia radca.

Reklama

Inaczej sprawa wyglądać będzie, jeśli zarząd wspólnoty w swoich monitach powołuje się nie na podjętą uchwałę, a na prawo miejscowe – uchwałę rady gminy/miasta. Ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w art. 18a stanowi, że rada gminy może wprowadzić opłatę od posiadania psów. Opłaty nie pobiera się wtedy tylko od: członków personelu przedstawicielstw dyplomatycznych i urzędów konsularnych, osób zaliczonych do znacznego stopnia niepełnosprawności, osób niepełnosprawnych z tytułu posiadania psa asystującego; czy osób w wieku powyżej 65 lat prowadzących samodzielnie gospodarstwo domowe.

Reklama

Warto zatem zbadać, czy w miejscu zamieszkania taka uchwała obowiązuje. Jeśli tak, to opłata powinna być uiszczana – ale z pewnością nie na poczet wierzytelności wspólnoty.

Kwestia licytacji jest nieco bardziej problematyczna. Jest to faktycznie najniebezpieczniejsze narzędzie w ręku wspólnoty i najpoważniejsza sankcja, jaka może spotkać właściciela lokalu. Jednak sądy stosują ją w ostateczności, gdy inne, łagodniejsze środki nie przyniosą skutku. Do środków łagodniejszych należy, wytoczenie przez wspólnotę mieszkaniową, albo przez zainteresowanych właścicieli lokali powództwa o zakazanie właścicielowi (nakazanie zaprzestania) niedozwolonych działań (art. 144 Kodeksu cywilnego).

- Aby sąd orzekł przymusową sprzedaż lokalu, wspólnota musi w pierwszej kolejności wykazać, że próbowała w inny sposób porozumieć się z właścicielem psa i stosowała wobec niego łagodniejsze środki, które nie zadziałały. Musi też udowodnić, że ciężar gatunkowy takiego przewinienia i jego konsekwencje oraz zasadność domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu jest uzasadniona w indywidualnej sytuacji tego właściciela. Oznacza to, że sama uporczywa i nadmierna uciążliwość nie wystarczy – mówi Poniatowska-Maj.

Radca wywodzi, że sąd ponadto musi zbadać, czy ta uporczywa i rażąca uciążliwość jest na tyle uzasadniona, aby na drugiej szali postawić prawo własności do lokalu pozwanego. W praktyce lokale zostają sprzedawane w drodze egzekucji, a to oznacza, ze właściciele nie otrzymują za niego ceny rynkowej, tylko niższą. Zostaje im również odebrane miejsce, w którym mieszkają i nie przysługuje im z tego tytułu lokal zastępczy.

Właściciel, który został postawiony w takiej sytuacji, może postawić tezę, że wspólnota nadużywa prawa, sięgając do instytucji z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali. Rażące naruszenie zasad porządku domowego musi być bowiem zachowaniem wyjątkowym, niecodziennym, szczególnie uderzającym w interes wspólnoty bądź któregoś z jego mieszkańców.

Nie bez znaczenia jest również nastawienie samego właściciela psa. Zalecana byłaby w takiej sytuacji po stronie właścicielki chęć porozumienia się ze wspólnotą, ponieważ brak współpracy, nieustępliwość i powielania naruszeń, mimo wzywania do ich zaprzestania mogą stanowić podstawę do zasądzenia przez sąd przymusowej sprzedaży lokalu.

Warto też posłuchać Dominiki Wiśniewskiej, podinspektora z urzędu m.st. Warszawy i potraktować jej sugestii w sprawie. Urzędniczka zwraca uwagę, że np. zgodnie z przepisami obowiązującymi w Warszawie, właściciel uporczywie szczekających czworonogów powinien zasięgnąć porady zoopsychologa bądź behawiorysty psów, by ustalić przyczyny uciążliwego ich zachowania oraz działać według zaleceń specjalisty. Takie podejście do problemu z pewnością byłoby przychylnie brane pod uwagę przez sąd, przy ew. batalii sądowej.

Jest też trzeci głos w tej sprawie, ale sugeruje mniej konsyliacyjne podejście do problemu i pozostaje do oceny czytelnika. Danuta Skarbek z Fundacji Opieki nad Zwierzętami „Canis” radzi, by kobieta przeszła do ofensywy i jak najszybciej zgłosiła pisemnie na policję, że jest nękana i zastraszana przez wspólnotę.

- Kiedy właścicielka kupowała mieszkanie, nie było wzmianki o zakazie posiadania psów – twierdzi Skarbek. - Jeżeli trochę szczekają w ciągu dnia, cóż tak bywa i nie jest to zabronione, jeśli cisza nocna jest zachowana. Osobiście bym na pewno zwierząt nie oddawała do schroniska, a nawet poprosiła schronisko o wsparcie. Ono zapewne ma swoich prawników i już nie jedna taka sytuacja była do nich zgłaszana. Przypominam jeszcze raz, że zastraszanie o zlicytowaniu mieszkania jest niedopuszczalne z tak błahego powodu – mówi pracownik Fundacji.