Zniszczenie jednego z dwóch mieszkań nie powoduje wygaśnięcia udziałów w nieruchomości wspólnej, a jedynie przekształcenie ich we współwłasność gruntu i budynku.
Sprawa dotyczyła uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Pozew złożyli małżonkowie Z., którzy – wkrótce po otrzymaniu w darowiźnie zdewastowanego mieszkania (i jednocześnie udziału w nieruchomości wspólnej), zdecydowali się pozbyć go, rozbierając część budynku. Lokal został więc fizycznie zlikwidowany, a państwo Z. z pozostałymi współwłaścicielami budynku zawarli ugodę, na mocy której mieli otrzymać odszkodowanie za utratę własności. Sąd jednak uznał ugodę za niedopuszczalną i oddalił powództwo państwa Z. Rozpoznający apelację sąd okręgowy dostrzegł dwa problemy prawne: jaki jest skutek prawny wyburzenia lokalu stanowiącego odrębną własność dla związanego z tym lokalem udziału w nieruchomości wspólnej oraz czy w przypadku wyburzenia jednego z dwóch lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności następuje ustanie prawa odrębnej własności drugiego istniejącego lokalu. O rozstrzygnięcie tych kwestii poprosił Sąd Najwyższy.
W odpowiedzi SN wydał uchwałę. Przyznał, że sytuacja jest bardzo problematyczna. O ile wiele przepisów reguluje kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu, praktycznie nie ma takich, które odnoszą się do wygaśnięcia praw do takich lokali w przypadku ich zniszczenia lub likwidacji.
Reklama
– Pewne jest to, że w przypadku zburzenia lokalu wygasa prawo własności, gdyż własność nie może istnieć bez przedmiotu – powiedział sędzia Krzysztof Pietrzykowski.
W takim wypadku „znika” lokal jako element własności. Ale zostaje reszta budynku – grunt i części wspólne, które były przedmiotem współwłasności. Tym samym, jak stwierdził SN, udziały w nieruchomości wspólnej i gruncie ulegają przekształceniu. Gdy bowiem dochodzi do likwidacji jednego z dwóch lokali mieszkalnych, wówczas pozostały jeden lokal w budynku przestaje nim być w sensie prawnym. Staje się wówczas samodzielnym budynkiem, który przynależy do gruntu. Całość stanowi od tej pory jedną nieruchomość. I wówczas dotychczasowe udziały należące do właściciela zburzonego lokalu stają się udziałami we współwłasności nieruchomości. W tej sytuacji pozostałe prawa byłego właściciela lokalu nie wygasają i trzeba znieść współwłasność nieruchomości (gruntu i pozostałego domu) w częściach ułamkowych, aby sprawy zostały ostatecznie uporządkowane.

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 16 maja 2019 r., sygn. akt III CZP 1/19.