Czym jest zadatek?

Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne, które polega na wręczeniu drugiej stronie przy zawarciu umowy sumy pieniężnej lub rzeczy. Jego najważniejszą funkcją jest zdyscyplinowanie stron do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. W orzecznictwie uznaje się go bowiem za namiastkę odszkodowania na wypadek, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa nie zostanie wykonana.

Ważne: Zadatek należy to tzw. umów realnych, wobec czego do jego skuteczności jest konieczne wydanie pieniędzy lub rzeczy. Samo zastrzeżenie w umowie jego wręczenia, bez realnego uczynienia tego, będzie zatem oznaczało, że strony zrezygnowały z zadatku.

W czym się przejawia jego funkcja dyscyplinująca? Otóż w razie zawinionego niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona (która otrzymała zadatek, np. określoną kwotę pieniężną) może od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w przypadku kiedy sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Ważne: Istotnym jest, która strona odpowiada za skutek w postaci braku realizacji umowy.

Przykład: W ramach zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego kupujący zobowiązał się do zapłaty na rzecz sprzedawcy kwoty 20 000,00 zł tytułem zadatku. Do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, który nie uzyskał kredytu na zakup mieszkania. W takiej sytuacji nie będzie mógł domagać się od sprzedawcy zwrotu kwoty uiszczonego zadatku.

Należy pamiętać o tym, że niewykonanie umowy oznacza nie tylko definitywny brak świadczenia, ale także zwłokę dłużnika, świadczenie niewłaściwej jakości czy tylko częściowo wykonane. Wszystkie te przypadki powodują bowiem braku realizacji założeń zawartej umowy.

Ważne: Zadatek należy się niezależnie od tego, czy strona poniosła jakąkolwiek szkodę w wyniku niewykonania przez drugą stronę zobowiązania.

Natomiast gdy umowa została wykonana zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała (podobnie jak zaliczka).

Kiedy zadatek powinien być zwrócony?

  • w razie rozwiązania umowy,
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czym jest zaliczka?

Nie została ona uregulowana wprost, tak jak zadatek, w przepisach Kodeksu cywilnego. Jej zwrot będą określały pośrednio przepisy odnoszące się do umów wzajemnych.

Najprościej mówiąc zaliczka jest częściową zapłatą za zamówiony towar lub usługę. W przypadku realizacji umowy, podobnie jak zadatek, będzie ona zaliczona na poczet ceny zakupu.

Przykład: Strony zawarły przez internet umowę sprzedaży ekspresu do kawy, którego wartość ustaliły na kwotę 1000 zł. Jednocześnie sprzedający uzależnił wysłanie towaru od wcześniejszej przedpłaty w wysokości 100 zł. Oznacza to, że kupujący po wpłaceniu zaliczki i otrzymaniu towaru będzie musiał zapłacić sprzedawcy pozostałą cenę za ekspres, tj. 900 zł.

Zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem pojawia zatem się w sytuacji, w której umowa nie dochodzi do skutku. Wtedy bowiem osoba, która otrzymała zaliczkę ma obowiązek ją zwrócić, i to niezależnie od tego z czyjej winy nie doszło do realizacji zobowiązania. Nie stanowi ona zatem, w przeciwieństwie do zadatku, zabezpieczenia umowy.
Ważne: Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, aby domagać się odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku. Tutaj jednak będzie konieczne wykazanie m.in. powstania takiej szkody, jak również jej rozmiarów.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).
Orzecznictwo:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/000.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2016 r., VI ACa 529/15

Ustawa antyzatorowa rozwiąże problem z opóźnieniami w płatnościach