Czym jest zadatek?

Jest to dodatkowe zastrzeżenie umowne, które polega na wręczeniu drugiej stronie przy zawarciu umowy sumy pieniężnej lub rzeczy. Jego najważniejszą funkcją jest zdyscyplinowanie stron do wywiązania się z zaciągniętego zobowiązania. W orzecznictwie uznaje się go bowiem za namiastkę odszkodowania na wypadek, gdy zawarta pomiędzy stronami umowa nie zostanie wykonana.

Ważne: Zadatek należy to tzw. umów realnych, wobec czego do jego skuteczności jest konieczne wydanie pieniędzy lub rzeczy. Samo zastrzeżenie w umowie jego wręczenia, bez realnego uczynienia tego, będzie zatem oznaczało, że strony zrezygnowały z zadatku.

W czym się przejawia jego funkcja dyscyplinująca? Otóż w razie zawinionego niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona (która otrzymała zadatek, np. określoną kwotę pieniężną) może od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w przypadku kiedy sama go dała może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Ważne: Istotnym jest, która strona odpowiada za skutek w postaci braku realizacji umowy.
Przykład: W ramach zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży lokalu mieszkalnego kupujący zobowiązał się do zapłaty na rzecz sprzedawcy kwoty 20 000,00 zł tytułem zadatku. Do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy kupującego, który nie uzyskał kredytu na zakup mieszkania. W takiej sytuacji nie będzie mógł domagać się od sprzedawcy zwrotu kwoty uiszczonego zadatku.

Należy pamiętać o tym, że niewykonanie umowy oznacza nie tylko definitywny brak świadczenia, ale także zwłokę dłużnika, świadczenie niewłaściwej jakości czy tylko częściowo wykonane. Wszystkie te przypadki powodują bowiem braku realizacji założeń zawartej umowy.

Stwierdzenie nabycia spadku: Opłaty, opis postępowania, wzór wniosku [2021]
Stwierdzenie nabycia spadku: Opłaty, opis postępowania, wzór wniosku [2021]

Zobacz również
Ważne: Zadatek należy się niezależnie od tego, czy strona poniosła jakąkolwiek szkodę w wyniku niewykonania przez drugą stronę zobowiązania.

Natomiast gdy umowa została wykonana zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała (podobnie jak zaliczka).

Kiedy zadatek powinien być zwrócony?

  • w razie rozwiązania umowy,
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
  • niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Czym jest zaliczka?

Nie została ona uregulowana wprost, tak jak zadatek, w przepisach Kodeksu cywilnego. Jej zwrot będą określały pośrednio przepisy odnoszące się do umów wzajemnych.

Brak biletu w komunikacji miejskiej. Sprawdź jakie są opłaty oraz jaki jest termin przedawnienia
Brak biletu w komunikacji miejskiej. Sprawdź jakie są opłaty oraz jaki jest termin przedawnienia

Zobacz również

Najprościej mówiąc zaliczka jest częściową zapłatą za zamówiony towar lub usługę. W przypadku realizacji umowy, podobnie jak zadatek, będzie ona zaliczona na poczet ceny zakupu.

Przykład: Strony zawarły przez internet umowę sprzedaży ekspresu do kawy, którego wartość ustaliły na kwotę 1000 zł. Jednocześnie sprzedający uzależnił wysłanie towaru od wcześniejszej przedpłaty w wysokości 100 zł. Oznacza to, że kupujący po wpłaceniu zaliczki i otrzymaniu towaru będzie musiał zapłacić sprzedawcy pozostałą cenę za ekspres, tj. 900 zł.

Zasadnicza różnica między zaliczką a zadatkiem pojawia zatem się w sytuacji, w której umowa nie dochodzi do skutku. Wtedy bowiem osoba, która otrzymała zaliczkę ma obowiązek ją zwrócić, i to niezależnie od tego z czyjej winy nie doszło do realizacji zobowiązania. Nie stanowi ona zatem, w przeciwieństwie do zadatku, zabezpieczenia umowy.
Ważne: Nic nie stoi natomiast na przeszkodzie, aby domagać się odszkodowania za szkody wynikające z tego, że umowa nie doszła do skutku. Tutaj jednak będzie konieczne wykazanie m.in. powstania takiej szkody, jak również jej rozmiarów.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93).
Orzecznictwo:
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2000 r., III CKN 245/000.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r., V CK 577/04.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 19 maja 2016 r., VI ACa 529/15




Ustawa antyzatorowa rozwiąże problem z opóźnieniami w płatnościach