Zakupiłem od gminy nieruchomość, ale faktycznie jej nie dostałem, bo wciąż jest nielegalnie zajmowana przez dłużnika gminy. Tymczasem w umowie sprzedaży były zapisy, że gmina ureguluje sytuację prawną i wyda mi budynek do 31 lipca. Czy mogę odstąpić od umowy i w jaki sposób to zrobić, by nie być stratnym?
Przedsiębiorca powinien w pierwszej kolejności dokonać formalnego odstąpienia od umowy przeniesienia własności nieruchomości. Następnie, w razie biernej postawy gminy, winien skierować do sądu powództwo o zapłatę kwoty przekazanej tytułem zakupu nieruchomości oraz związanych z tym kosztów notarialnych.
Z opisu przedstawionego przez czytelnika wynika bowiem, że gmina zobowiązała się w umowie m.in. do terminowego wydania nabywcy – przedsiębiorcy tejże nieruchomości, do czego jednak nie doszło. Niestety, jak informuje czytelnik, gmina nie wywiązała się z postanowień wspomnianej umowy.
Zgodnie z art. 491 par. 1 kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron dopuszcza się niewykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania – z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również żądać – bez wyznaczenia terminu dodatkowego lub też po jego bezskutecznym upływie – wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Z kolei w art. 493 par. 1 k.c. postanowiono, że jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania albo odstąpić od umowy.
Reklama
Z istoty art. 491 k.c. wynika zatem bardzo ważna wskazówka, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2013 r. (sygn. akt III CSK 62/13). Mianowicie w orzeczeniu tym podkreślono, że: „Skuteczne odstąpienie od umowy wzajemnej uregulowane w art. 491 k.c. wymaga od wierzyciela dokonania dwóch oddzielnych czynności. Pierwszą jest wyznaczenie odpowiedniego terminu do wykonania zobowiązania z zagrożeniem odstąpienia. Drugą czynnością jest złożenie samego oświadczenia woli o odstąpieniu od umowy”.

Reklama
Przedsiębiorca dokonał już pierwszej z ww. czynności, zatem pozostaje do wykonania druga.
Na kanwie zbliżonego stanu faktycznego szczególnie pomocne może się okazać stanowisko wynikające z wyroku Sądu Okręgowego w Świdnicy z 4 sierpnia 2015 r. (sygn. akt I C 696/15), w którym również nabywca gminnej nieruchomości odstąpił od umowy z gminą z powodu niemożności uzyskania fizycznej możliwości władania tą nieruchomością. Sąd uznał w tym orzeczeniu, że nabywca skutecznie odstąpił od umowy sprzedaży nieruchomości. W wyroku zaś zasądził na rzecz nabywcy nie tylko całą wpłaconą do gminy kwotę zakupu, ale również koszty notarialne, które pierwotnie poniósł nabywca. W sprawie tej gmina co prawda podejmowała pewne próby odzyskania nieruchomości od nielegalnego użytkownika, ale jej starania były nieskuteczne, gdyż sąd m.in. z przyczyn formalnych oddalił pozew o wydanie nieruchomości, a sytuacja nielegalnego użytkowania nieruchomości trwała wiele lat. Finalnie sąd przyjął, że: „(…) niewykonanie przez pozwaną przedmiotu umowy w terminie nastąpiło na skutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona pozwana, co oznacza, że pozostawała ona w zwłoce w wykonaniu swojego zobowiązania. W tym stanie rzeczy powodowie mogli odstąpić od umowy w całości na podstawie art. 491 par. 1 k.c.”. Końcowo sąd wskazał na art. 494 k.c., z którego wynika, że strona odstępująca od umowy wzajemnej obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Na podstawie tej regulacji sąd uznał, że niedoszły nabywca ma prawo do zwrotu środków od gminy i dodatkowo zwrotu kosztów notarialnych dotyczących ww. nieruchomości.
Podstawa prawna:
Art. 491 par. 1 , art. 493 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145 ze zm.),