Od 13 lutego obowiązuje ustawa z 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 270). Teraz stawka, na podstawie której wylicza się opłatę za użytkowanie wieczyste garaży, może być równa jedynie 1 proc. wartości nieruchomości.

Inna podstawa obliczenia

Do tej pory opłatę wyliczano na podstawie 3 proc. ceny gruntu, na którym znajdują się stanowiska postojowe. Jeżeli miasta nie robiły takich szacunków wartości od lat, dla właścicieli garaży nie był to wysoki koszt. Gdy jednak, przy okazji ustawy przekształceniowej, zabrano się za aktualizację wyceny nieruchomości, nowe stawki mocno zaskoczyły wielu użytkowników. Jak pisaliśmy w numerze z 16 stycznia („Użytkownicy wieczyści podwójnie poszkodowani”, tygodnik Samorząd i Administracja, DGP nr 11) – na warszawskiej Woli podwyżka była 10-krotna. Nowa opłata okazała się na tyle wysoka, że dla niektórych osób nieopłacalne stało się posiadanie garażu. Już wówczas Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju wskazywało na naszych łamach, że sprawę mogłaby rozwiązać nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami i zmiana stawki za użytkowanie wieczyste z 3 proc. wartości gruntu na 1 proc. Okazją do jej wprowadzenia były prace legislacyjne nad senackim projektem nowelizacji ustawy uwłaszczeniowej. Obniżenie stawki to jednak niejedyna nowość wynikająca z nowelizacji z 31 stycznia 2019 r.

Reklama

• Mniejsza opłata uwłaszczeniowa dla właścicieli czterech kółek

Na zmianie prawa zyskaja też te osoby, które mają garaże na gruntach przekształcanych. Dlaczego? Obniżenie stawki opłaty rocznej w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) spowoduje bowiem automatycznie obniżenie opłaty uwłaszczeniowej. Wyliczając wysokość rocznej opłaty przekształceniowej za teren, na którym położone są garaże lub stanowiska postojowe, należy uwzględnić stawkę 1 proc. wartości nieruchomości. Nowelizacja umarza wszystkie postępowania aktualizacyjne (lub w sprawie ustalenia stawki) wszczęte i niezakończone przed uwłaszczeniem gruntu, na którym położone są garaże lub stanowiska postojowe. W przypadku gdy po 13 lutego 2019 r. obowiązywała stawka procentowa opłaty inna niż 1 proc. ceny, właściwy organ, w terminie 6 miesięcy od tej daty, ustala tę stawkę zgodnie z nowymi przepisami. Musi o tym powiadomić na piśmie użytkowników wieczystych.

Reklama

• Równy poziom bonifikat

Nowelizacja wprowadziła mechanizm wyrównywania ulg w opłatach jednorazowych za uwłaszczenie. Ma to zapobiegać sytuacji, że beneficjenci w jednej miejscowości mają różne bonifikaty. Różnice wynikały z tego, że jedni byli użytkownikami terenu samorządowego, inni zaś ‒ Skarbu Państwa. Nowy mechanizm polega na tym, że w przypadku, gdy na obszarze danej wspólnoty obowiązuje uchwała rady gminy określająca stawki procentowe bonifikaty od opłaty jednorazowej wyższe niż te określone dla gruntów państwowych, wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, podwyższa stawki procentowe bonifikaty. Oznacza to wyrównanie wysokości ulg w opłatach za uwłaszczenie na gruntach państwowych na poziomie bonifikat ustalonych dla terenów samorządowych.

Może się jednak zdarzyć, że beneficjent zdążył już wpłacić za uwłaszczenie na gruncie państwowym opłatę jednorazową przed wejściem w życie ustawy, czyli przed 13 lutego, według ustawowej stawki bonifikaty na 2019 r., czyli 60 proc., a wojewoda po tej dacie wyda zarządzenie, które przewidywać będzie większą ulgę (tj. taką, jaką przyjęła na danym terenie jednostka samorządu terytorialnego). Taką sytuację rozstrzyga art. 5 ust. 1 nowelizacji. Przewiduje on zwrot beneficjentowi części wniesionej opłaty jednorazowej. Ponadto w zakresie bonifikat nowelizacja doprecyzowała też, że wojewoda w zarządzeniu przyznaje ulgę na płatności roczne i opłatę jednorazową za stanowiska postojowe i garaże. A samorząd może przewidzieć też taką bonifikatę za te miejsca. Ustawodawca w ten sposób ucina dotychczasowe spekulacje, czy takimi ulgami mogą być one w ogóle objęte.

• Umorzenie spóźnionych aktualizacji

Wysokość opłaty rocznej wypowiada się na koniec roku. Mogło więc dojść do sytuacji, w której – 1 stycznia 2019 r. ‒ jednym beneficjentom w tej samej nieruchomości skutecznie doręczono informację o aktualizacji opłaty, a inni jej nie otrzymali. Oznaczałoby to, że w tym samym budynku właściciele będą płacili opłatę przekształceniową w różnych wysokościach. Ta jest bowiem równa dotychczasowej opłacie rocznej. By temu zaradzić, ustawodawca przewidział rozwiązanie zawarte w art. 4 ust. 1 nowelizacji. Zgodnie z nim, jeżeli postępowanie aktualizacyjne opłaty rocznej zostało wszczęte po 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej jej wysokości nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przed 1 stycznia 2019 r., to roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej, która obowiązywała przed aktualizacją. Co więcej, postępowania aktualizacyjne niezakończone 13 lutego 2019 r. umarza się.

opinia eksperta - Maciej Górski, adwokat

W związku z nowelizacją gminy będą musiały zdecydować, czy rozszerzyć zakres dotychczas przyznanych bonifikat od opłat jednorazowych także o udział w gruncie związany z lokalami garażowymi (do tej pory przysługiwały jedynie w zakresie lokali mieszkalnych). Różnica będzie bardzo duża, co widać dobrze na przykładzie Warszawy. Jeżeli tu 98-proc. bonifikata zostanie rozszerzona także na garaże, to opłata jednorazowa wyniesie nie dwudziestokrotność, ale, przy uwzględnieniu zmiany stawki z 3 proc. na 1 proc., jedynie ok. 13 proc. dotychczasowej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste.