Subskrybuj nas na Youtube
Tę praktyczną kwestię rozstrzygnął w uchwale Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła wpisu do księgi wieczystej komórki lokatorskiej jako części mieszkania.
Formalnie stanowiła ona (podobnie jak komórki innych mieszkańców) element piwnicy, czyli części wspólnej budynku zarządzanego przez wspólnotę mieszkaniową. Jej użytkowniczka zawarła więc z deweloperem umowę jej sprzedaży, a następnie złożyła do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpis zmian w strukturze, powierzchni, wartości lokalu oraz wielkości udziału w nieruchomości wspólnej.
Sąd go oddalił z przyczyn formalnych, wskazując, że doszło do rozporządzenia fragmentem części wspólnej nieruchomości bez zgody wspólnoty. Apelację złożył deweloper, ale Sąd Okręgowy we Wrocławiu, rozpatrujący sprawę w II instancji, zauważył dwa poważne problemy prawne: czy w ogóle dopuszczalne jest zbycie takiego pomieszczenia na rzecz właściciela mieszkania, a jeżeli tak, to czy trzeba w takim wypadku uzyskać zgodę wspólnoty?
Sąd Najwyższy w wydanej uchwale na pierwsze pytanie odpowiedział twierdząco. Uznał, że taki obrót wydzieloną częścią lokalu wspólnego ma charakter wewnętrzny i jako taki jest dopuszczalny. Ale wówczas dochodzi do zmiany sytuacji prawnej lokalu wspólnego w budynku mieszkalnym – także, gdy dotyczy to lokalu przeznaczonego na cele niemieszkalne. Mówi o tym art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.).
– Wszelki tego typu obrót oznacza podział lokalu wspólnego, a następnie połączenie jego części z innym lokalem mieszkalnym w sensie prawnym. To powoduje, że zastosowanie ma art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali. A to oznacza, że wydzielenie komórki lokatorskiej jako odrębnego lokalu i nabycie jej przez właściciela mieszkania konieczna jest zgoda innych właścicieli mieszkań w formie uchwały, tak jak nakazuje to ustawa – powiedział sędzia Władysław Pawlak.
orzecznictwo
Uchwała Sądu Najwyższego z 15 listopada 2018 r., sygn. akt III CZP 52/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia