Takie jest sedno najnowszej uchwały Sądu Najwyższego wydanej w składzie trzech sędziów.
Jedna z warszawskich spółdzielni mieszkaniowych była współużytkownikiem wieczystym gruntu w dzielnicy Wola, na którym wzniesiono wielomiejscowy garaż. Z tego tytułu należał do niej także udział we własności obiektu.
Właściciel gruntu – miasto stołeczne Warszawa – złożył spółdzielni wypowiedzenie dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Zaoferowana nowa stawka – ponad 1300 zł – była prawie 4,5-krotnie wyższa od poprzedniej. Dlatego spółdzielnia skierowała sprawę do sądu, kwestionując tak dużą podwyżkę.
Reklama
Sąd I instancji w wyroku ustalił inne stawki, niższe wprawdzie od żądanych przez miasto, ale i tak znacząco przewyższające dotychczasowe (np. w pierwszym roku obowiązywać miała opłata ok. 576 zł, a w kolejnych latach ponad 870 zł i prawie 1200 zł).Z takim orzeczeniem ponownie nie zgodziła się spółdzielnia, składając apelację. Rozpoznający ją stołeczny sąd okręgowy powziął poważne wątpliwości prawne, które związane były z faktem, iż wypowiedzenie opłaty dotyczyło tylko jednego współużytkownika wieczystego gruntu i współwłaściciela garażu – spółdzielni mieszkaniowej. Innych w oświadczeniu woli miasta pominięto. Tymczasem art. 78 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121) nie reguluje w ogóle kwestii, w jaki sposób dokonywać wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty w sytuacji, gdy właściciel ma do czynienia z kilkoma współużytkownikami wieczystymi, którzy w dodatku są współwłaścicielami budynku posadowionego na użytkowanym gruncie. O wyjaśnienie tych kwestii warszawski sąd zwrócił się do Sądu Najwyższego.
SN, obradując w składzie 3 sędziów, w odpowiedzi wydał uchwałę, zgodnie z którą opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, związanego z prawem własności wyodrębnionego lokalu użytkowego pełniącego funkcję garażu wielostanowiskowego, powinna być wypowiedziana w całości wszystkim współwłaścicielom tego lokalu.
W uzasadnieniu Sąd Najwyższy wskazał, że opłata roczna ustalana jest dla nieruchomości jako takiej.– Opłaty dla poszczególnych współwłaścicieli lokalu mogą mieć różne kwoty, ale wysokość ta jest uzależniona od wielkości udziału w użytkowaniu wieczystym i własności lokalu. Kwoty te określa się w odrębnych umowach i muszą one odpowiadać udziałom – powiedziała sędzia Maria Szulc.
SN podkreślił, że aktualizacja opłaty skutkuje koniecznością przesłania wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym, bez względu na ich liczbę. I nie mają tu znaczenia trudności techniczne w poinformowaniu wszystkich zainteresowanych o planowanej zmianie stawki.

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt III CZP 6/18.