Subskrybuj nas na Youtube
Sprawa dotyczyła pozwu o eksmisję, jaki gminna spółka wytoczyła lokatorowi mieszkania znajdującego się w budynku stojącym na działce należącej do Poznania. Roman Ł. zajmował mieszkanie komunalne po zmarłej matce i wskutek niepłacenia należnego czynszu została mu wypowiedziana umowa najmu.
Problem polegał jednak na tym, że pozew złożyła miejska spółka Z., przekształcona przed kilkoma laty z dawnego zakładu budżetowego Poznania, zarządzającego nieruchomościami komunalnymi. Zgodnie z umową spółki miasto (jako właściciel i jedyny wspólnik) powierzył jej wykonywanie zadania własnego polegającego na – jak to określono – „zaspokajaniu zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych oraz w zakresie gminnego budownictwa mieszkaniowego”. Dotychczasowe mienie zakładu budżetowego wniesiono jako aport do spółki, ponadto wydzierżawiła ona nieruchomość, na której znajdował się budynek, w którym mieszkał Roman Ł.
Jednak miasto nadal zachowało własność nieruchomości i budynku. Spółka miała jedynie nią zarządzać. Dlatego powstał problem prawny: czy spółka staje się – zamiast miasta – wynajmującym lokale mieszkalne i w związku z tym czy ma prawo żądania eksmisji lokatorów zalegających z czynszem. Sąd I instancji rozstrzygnął spór po myśli spółki, orzekając eksmisję Romana Ł. Jednak rozpoznający apelację lokatora poznański Sąd Okręgowy postanowił przedstawić ten problem do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu jako pytanie prawne.
SN odpowiedział na nie uchwałą, która zdecydowanie różniła się od orzeczenia I instancji. Uznał bowiem, że spółka z o.o. powstała w związku z likwidacją zakładu budżetowego, realizującego zadania gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi jej własność, nie wstępuje w miejsce gminy w charakterze wynajmującego w stosunki najmu lokali mieszkalnych znajdujących się na nieruchomości, która nie została wniesiona jako wkład do spółki. Taka spółka nie wstępuje też w stosunki najmu lokali mieszkalnych w charakterze wynajmującego na podstawie zawartej z gminą umowy dzierżawy nieruchomości stanowiącej własność gminy.
W uzasadnieniu SN przypomniał, że powołanie, w miejsce zakładu budżetowego, miejskiej spółki z o.o. oznacza powstanie nowego podmiotu prawnego – osoby prawnej, wprawdzie w całości należącej do miasta, ale mającej całkowitą odrębność prawną i majątkową od jednostki samorządowej.
Natomiast własność nieruchomości, w tym budynku oraz lokali mieszkalnych, nadal pozostała przy mieście, nie została przeniesiona na spółkę gminną jako wkład do niej. To oznacza, że nie może dojść w tych warunkach do wstąpienia spółki gminnej, jedynie zarządzającej nieruchomością gminną, w prawa gminy-miasta jako właściciela i wynajmującego.
– Aby to nastąpiło, musiałoby dojść do zbycia na rzecz spółki przedmiotu najmu, czyli nieruchomości i mieszkań, zgodnie z art. 678 kodeksu cywilnego, a do tego nie doszło – podkreślił sędzia Krzysztof Pietrzykowski.
Również samo zawarcie umowy dzierżawy pomiędzy spółką a miastem nie spowodowało wstąpienia w prawa i obowiązki wynajmującego po stronie spółki, gdyż ani nie doszło do zbycia nieruchomości, ani nie zawarto nowej umowy najmu między spółką a lokatorem.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 2017 r., sygn. akt III CZP 81/17.
