Najem instytucjonalny: Poznaj korzyści dla wynajmującego i najemcy

Najem instytucjonalny jest formą umowy zbliżoną do najmu okazjonalnego, który został wprowadzony do polskiego porządku prawnego już w 2010 roku. Zgodnie z założeniem ustawodawcy, najem instytucjonalny ma zrównoważyć interesy stron stosunku najmu. Oznacza to, że dzięki niej zabezpieczone zostaną interesy najemców, a jednocześnie forma ta zachęcać ma inwestorów do angażowania środków finansowych w budowę mieszkań na wynajem. Adwokat Paweł Chojecki z kancelarii OPC Legal wskazuje szereg korzyści płynących dla podmiotów, które zechcą zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego.

Okres najmu lokalu

Przede wszystkim, przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego nie ma ograniczenia co do górnej granicy długości okresu najmu lokalu. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, ale okres ten może być bardzo długi – na przykład 30 lat. Wyłączone zostało bowiem zastosowanie art. 661 § 1 kodeksu cywilnego, który mówi o tym, że w przypadku najmu zawartego na okres dłuższy niż 10 lat, po upływie tego terminu najem uznaje się za zawarty na czas nieoznaczony. Możliwość zawarcia tej umowy na dowolnie długi okres, zapewnia obu stronom bezpieczeństwo w zakresie trwałości najmu. Z perspektywy najemcy umowa gwarantuje długotrwałe zamieszkiwanie w jednym miejscu, natomiast wynajmującemu zapewnia lokatora na długi czas. Natomiast warto pamiętać, że zależy to także od obustronnego przestrzegania przez strony postanowień umowy najmu, zwłaszcza w zakresie regulowania czynszu.

Wskazanie lokalu

Do najważniejszej zalety najmu instytucjonalnego można zaliczyć mniejsze wymogi obowiązujące przy jej zawieraniu, niż ma to miejsce w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Ponadto umowa zapewnia wynajmującemu określone ułatwienia związane z usunięciem lokatora w przypadku zakończenia umowy najmu.

- Przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego, najemca nie musi wskazywać bowiem alternatywnego lokalu, w którym mógłby zamieszkać w przypadku zakończeniu najmu (wymóg wskazania lokalu zastępczego przewiduje umowa najmu okazjonalnego), a co za tym idzie, dołączać do umowy oświadczenia właściciela innej nieruchomości o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w jego lokalu. Ułatwi to więc zawarcie umowy najmu osobom, które nie posiadają alternatywnego miejsca zamieszkania – wyjaśnia adw. Paweł Chojecki.

Należy zaznaczyć jednak, że dokumentem koniecznym przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego lokalu jest oświadczenie najemcy (forma aktu notarialnego), w którym to poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym przez wynajmującego (nie krótszym niż 14 dni), oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

Usunięcie lokatora

Jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, najemca nie chce opuścić zajmowanego lokalu, to właściciel w pierwszej kolejności doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu. Żądanie takie musi być opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W przypadku, gdy lokator nie zastosuję się do tego żądania, możliwe jest wystąpienie przez wynajmującego do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności oświadczeniu o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może wystąpić od razu do komornika z wnioskiem o przeprowadzenie eksmisji lokatora. Ustawodawca wskazał jednocześnie, że w razie konieczności wykonania żądania opróżnienia lokalu zgodnie z prawem, najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

- Przepisy o najmie instytucjonalnym umożliwiają eksmitowanie nierzetelnych najemców bez konieczności przeprowadzania długotrwałej i skomplikowanej procedury eksmisyjnej. Brak uprawnienia najemcy do lokalu socjalnego czy nawet pomieszczenia tymczasowego powoduje, że komornik może od razu dokonać eksmisji do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu – tłumaczy Chojecki.

Koszty

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego może wiązać się dla najemcy z niższymi kosztami. Chodzi o kaucję zabezpieczającą, której wysokość, zgodnie z przepisami nie może przekraczać trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Co więcej, z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Podwyższenie czynszu przez właściciela może być dokonane tylko i wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie.