Subskrybuj nas na Youtube
O ile ograniczenia dotyczą właściciela, o tyle ustawa nie wprowadza ich w zakresie wypowiadania umów przez wynajmującego. Podobnie nie ma przeszkód, by strony rozwiązały umowę za porozumieniem stron.
Podstawowym terminem wypowiedzenia jest termin miesięczny, a związane z nim są wszelkie nieprawidłowe, niezgodne z przepisami ustawy zachowania wynajmującego. Oczywiście ustanowienie tak stosunkowo krótkiego terminu wypowiedzenia jest uzasadnione. Najemca nie powinien bowiem liczyć na szerszą ochronę, gdy sam nie przestrzega podstawowych zasad.
Właściciel może wypowiedzieć umowę, z zachowaniem wspomnianego miesięcznego terminu wypowiedzenia, jeżeli lokator:
• używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do szkód,
• niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców,
• wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowego, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
Sformułowanie użyte w ostatnim punkcie wskazuje, że chodzi o zachowanie rozciągnięte w czasie i nacechowane dużą dozą złej woli ze strony lokatora. Co więcej, wystąpienie tej ostatniej przesłanki upoważnia innego lokatora lub właściciela innego lokalu w tym budynku do wytoczenia powództwa o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazania jego opróżnienia.
Od powinności przestrzegania zasad współżycia społecznego mających na celu zapewnienie bezkonfliktowych zachowań w ramach poszczególnych stosunków społecznych i prawnych nie zwalnia ani wiek, ani określony status społeczny. Szczególnego znaczenia nabiera powinność bezkonfliktowego, harmonijnego współżycia w stosunkach między najemcą i wynajmującym. Wszelkie bowiem nieprawidłowości w tym zakresie mają z reguły szersze reperkusje w określonej społeczności lokalnej. Przykładów zachowań uzasadniających zakwalifikowanie ich jako wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu dostarcza orzecznictwo. Zachowanie się najemcy jest przedmiotem licznych skarg mieszkańców budynku i rażąco i uporczywie narusza zasady porządku domowego. Postępowanie dowodowe potwierdziło naganny sposób zachowywania się, a zwłaszcza urządzanie w zajmowanej części lokalu całodobowych libacji alkoholowych, obrzucanie osób napotykanych w budynku wulgarnymi wyzwiskami, a także grożenie spowodowaniem wybuchu gazu, co grozi życiu i mieniu mieszkańców budynku.
Zwłoka w zapłacie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu uzasadnia wypowiedzenie umowy, jeśli dotyczy co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Na właścicielu ciąży jeszcze obowiązek pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy. W piśmie powinien wyznaczyć lokatorowi dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, który zaczyna biec dla najemcy od dnia, w którym pismo doszło do niego w taki sposób, że mógł zapoznać się z jego treścią. Co ważne, jeśli najemca zapłaci tylko część zaległości lub jedynie należności bieżące, właściciel pozostaje uprawniony do wypowiedzenia umowy po upływie wskazanego terminu. Podobnie stanie się, gdy zapłata wszystkich należności nastąpi już po upływie terminu. W praktyce jest to najczęstsza przyczyna wypowiedzenia.
Najemca, bez zgody wynajmującego, nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda w powyższym zakresie powinna być udzielona w formie pisemnej. Naruszenie przepisu przez najemcę rodzi po stronie właściciela uprawnienie do wypowiedzenia stosunku prawnego.
Wypowiedzenie z każdej z powyższych przyczyn powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wspomniany miesięczny termin liczony jest od końca miesiąca kalendarzowego, w którym zostało złożone oświadczenie woli przez właściciela. Odszkodowanie Co jeśli mimo wypowiedzenia najemca nie zamierza opuścić lokalu? W takiej sytuacji nie pozostaje nic innego, jak wystąpić z powództwem o eksmisję, a niesforny najemca staje się po prostu osobą zajmującą lokal bez tytułu prawnego i jako taki jest obowiązany do uiszczania odszkodowania co miesiąc do dnia jego opuszczenia.
Podstawa prawna Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeks cywilnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 8 z późn. zm.) – art. 11, art. 13, art. 18 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 585 z późn. zm.) – art. 6882
(wyrok SN z 25.04.1980 r., III CRN 41/80). (wyrok NSA w Warszawie z 29.05.1989 r., I SA 1278/88).