Właściciel zreprywatyzowanej nieruchomości nie może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z niej od gminy (Skarbu Państwa). Tak w opinii prawników należy odczytywać wczorajszą uchwałę Sądu Najwyższego podjętą w składzie siedmiu sędziów.
Reklama
Zgodnie z jej brzmieniem: „Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłączenie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 k.c.)”.
Nie jest to dobra informacja dla tych wszystkich, którzy odzyskali dekretowe nieruchomości. Oznacza bowiem uszczuplenie wysokości ich roszczeń. Dotąd mogli starać się od samorządów – w tym od stolicy – o wynagrodzenie za nawet 10-letnie bezumowne korzystanie z nieruchomości, w których umieszczono lokatorów. Jego wysokość liczona była na podstawie rynkowych czynszów. Był to spory zastrzyk gotówki. Orzecznictwo jednak nie było w tej mierze jednolite, część sądów uznawała, że m.in. od Warszawy – jako posiadacza samoistnego, który oddał lokale lokatorom w posiadanie zależne – nie można w ogóle dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
– Powinien płacić ten, który używa rzeczy – przekonywał wczoraj przed SN radca prawny Lech Żyżylewski, pełnomocnik stolicy.
Podkreślał też, że jeszcze do niedawna mieliśmy jednolite orzecznictwo, zgodnie z którym roszczenia o wynagrodzenia należy kierować do tego, kto włada rzeczą.
W świetle najnowszej uchwały ci, którzy odzyskali odebrane dekretem Bieruta nieruchomości, rozliczyć będą mogli tylko pożytki cywilne, a więc kwoty, jakie z tytułu czynszów komunalnych wpłynęły do samorządowej kasy.
– Te stanowią natomiast jedną czwartą, jedną piątą wysokości czynszów rynkowych – wskazuje radca prawny Marek Nałęcz, pełnomocnik strony powodowej przed Sądem Najwyższym.
W ustnych motywach uchwały Sąd Najwyższy nie odpowiedział, jak jego rozstrzygnięcie będzie miało wpływ na ochronę najemców lokali znajdujących się w zreprywatyzowanych budynkach i czy ci będą mogli być obarczeni finansową odpowiedzialnością z tytułu bezumownego korzystania z mieszkań, do których zostali przez miasto zakwaterowani.
W ocenie ekspertów wykazanie złej woli posiadacza zależnego – czyli lokatorów – będzie jednak trudne, skoro ci zasiedlali zreprywatyzowane nieruchomości na podstawie umów z miastem, a więc legalnie.
Dlatego też w trakcie posiedzenia pełnomocnik powodów wskazywał, że przyjęcie przez SN stanowiska, iż miasto nie odpowiada za wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, może godzić w ochronę praw właścicieli kamienic, czyniąc ją iluzoryczną.
Argument, że jeśli nawet okaże się, że to lokatorzy mają odpowiadać za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości i w takiej sytuacji przysługiwać ma im regres do gminy, odpierał, wskazując na wadliwość tej konstrukcji.
– Trudno sobie wyobrazić, jak lokator ma walczyć z miastem Warszawa, które zatrudnia sztab prawników – podkreślał mec. Marek Nałęcz.

OPINIA

Maciej Górski adwokat, Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości

Należy zwrócić uwagę na trzy zasadnicze skutki uchwały. Po pierwsze ekonomiczny. Roszczenia byłych właścicieli będą zdecydowanie niższe, bowiem pobrany czynsz komunalny (pożytki cywilne) stanowi około 20–25 proc. czynszu rynkowego. Po drugie zapewne spora część z zawisłych przed sądami spraw zostanie w związku z tą uchwałą oddalona, a jeżeli powodowie występowali w nich jedynie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, to prawdopodobnie ich roszczenia o zwrot pożytków są już przedawnione i oni sami zostaną z niczym. Po trzecie na tle tej uchwały może dojść do kolejnej eskalacji napięć pomiędzy spadkobiercami a lokatorami, a to z uwagi na to, że może być ona podstawą do żądania wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokali bezpośrednio od lokatorów – oczywiście w zakresie pomniejszonym o roszczenie do miasta o zwrot wartości pobranych pożytków cywilnych.
ORZECZNICTWO
Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 r., sygn. akt III CZP 84/16.