Każdą umowę cywilnoprawną może poprzedzać umowa przedwstępna

Służy temu umowa przedwstępna, instrument prawny, którym strony mogą się posłużyć na etapie przygotowywania przyszłego kontraktu. Wola zawarcia określonej umowy nie zawsze idzie w parze z możliwością jej natychmiastowego zawarcia. Przyczyny odsuwania w czasie zawarcia właściwej umowy i posłużenia się umową przedwstępną są bardzo różne. Najczęściej wiążą się z koniecznością doprecyzowania treści umowy w zakresie nieistotnych elementów, np. jakości, sposobu, terminu wykonania świadczeń, kosztów ubezpieczenia i transportu, odpowiedzialności za wady.

Równie częsta jest sytuacja, w której zawarcie umowy definitywnej jest w danej chwili niemożliwe prawnie, albo niedogodne dla stron, np. z przyczyn ekonomicznych. Typowym przykładem może być tutaj umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Potencjalny nabywca upatrzył sobie wymarzone mieszkanie lub dom, jest zdecydowany na zakup, jednak potrzebuje odpowiedniego czasu, aby uzyskać kredyt lub w inny sposób zgromadzić niezbędne środki finansowe. Krótko mówiąc, umowa przedwstępna ma na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy – umowy przyrzeczonej. Zobowiązuje strony lub jedną ze stron do zawarcia w przyszłości tejże oznaczonej umowy. Dopuszczalne przy tym jest zawarcie umowy przedwstępnej w odniesieniu do dowolnej umowy cywilnoprawnej.

Essentialia negotii

By umowa przedwstępna była prawnie ważna, konieczne jest określenie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Obowiązek ten sprowadza się do określenia przez strony w umowie tych elementów, które wyznaczają minimalny zakres treści przyszłej czynności prawnej, zamierzonej przez strony. Przykładowo, strony, które zawierają przedwstępną umowę sprzedaży, muszą oznaczyć podstawowe obowiązki stron. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie własności rzeczy na nabywcę i wydanie mu rzeczy, natomiast obowiązkiem kupującego – odebranie rzeczy i zapłacenie umówionej ceny. Elementami istotnymi są ponadto określenie przedmiotu przyszłej umowy oraz wspomnianej ceny, a ponadto – co oczywiste – zobowiązanie strony lub stron do zawarcia oznaczonej umowy.

Dopuszcza się oznaczenie przedmiotu umowy przyrzeczonej w sposób nieścisły. Strony mogą określić sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy definitywnej. Może dotyczyć rzeczy przyszłej, np. nieruchomości, która ma zostać dopiero wydzielona z innej nieruchomości. Dopuszczalne jest też ustalenie rzeczywistej treści i woli kontrahentów w tym względzie w drodze wykładni. Zastosowanie tych mechanizmów i ustalenia w tym zakresie muszą doprowadzić do uzyskania zindywidualizowanej rzeczy, musi być wiadome o jaką rzecz konkretnie chodzi, a wskazanie w umowie metody czy sposobu ostatecznego ustalenia przedmiotu może dotyczyć jedynie uszczegółowienia i doprecyzowania jego cech (por. wyrok SA w Lublinie z 3 grudnia 2013 r., I ACa 541/13). Brak określenia tych elementów powoduje, iż nie jest możliwe wskazanie świadczenia, które zobowiązuje się spełnić dłużnik. W konsekwencji nie można na niego nałożyć wykonania takiego obowiązku i dochodzić jego wykonania na drodze sądowej.

Nie ma tak naprawdę znaczenia, czy obok wspomnianych elementów istotnych (tzw. essentialia negotii umowy), strony uzgodniły inne postanowienia, wprawdzie nienależące do takich koniecznych elementów, ale istotne dla jednej ze stron. Nie ma jednak przeszkód, by strony zawarły w umowie przedwstępnej inne klauzule, które będą zobowiązane wprowadzić w umowie przyrzeczonej. Można zawrzeć odpowiednie postanowienia dotyczące warunku, terminu, kary umownej, zadatku, czy prawa odstąpienia (por. wyrok SN z 3 lutego 2011 r., I CSK 282/10), kosztów wydania i odebrania rzeczy, gwarancji.

Oznaczenie terminu jest pożądane

O ile oznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie stanowi przesłanki ważności umowy przedwstępnej, o tyle nie tylko nie jest zakazane, ale wręcz pożądane. Wskazuje przecież od razu dłużnikowi, kiedy powinien spełnić świadczenie. Oznaczenie terminu może polegać na podaniu daty albo wskazaniu innego zdarzenia, przyszłego, lecz pewnego, chociaż w chwili oznaczania terminu nie można jeszcze podać, kiedy dokładnie ono zaistnieje (por. wyrok SN z 11 marca 2016 r., I CSK 161/15). Przykładem ostatniego może być oznaczenie terminu np. na tydzień po zakończeniu ferii zimowych w określonym województwie, w danym roku. Nie mogą być z kolei wskazywane, w celu oznaczenia terminu, zdarzenia, co do których nie ma pewności, czy zaistnieją.

Jeżeli termin nie został w powyższy sposób oznaczony, to strona uprawniona do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej może w ciągu jednego roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej wyznaczyć odpowiedni termin zawarcia umowy definitywnej. Jeżeli uprawnione są obie strony i każda ze stron wyznaczyła inny termin, wówczas strony związane są terminem wskazanym przez tę stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie w tej kwestii. Termin odpowiedni to taki termin, który ani nie jest zbyt krótki, ani zbyt długi, a przy jego ustalaniu należy kierować się okolicznościami istotnymi dla konkretnego przypadku. Nadejście terminu oznaczonego w umowie przedwstępnej lub upływ terminu wyznaczonego przez jedną ze stron (w brak określenia go w umowie) powoduje, że roszczenie z umowy przedwstępnej staje się wymagalne. Uprawniony może domagać się zawarcia umowy od dłużnika, który spóźnia się ze świadczeniem.

Jeżeli termin zawarcia umowy definitywnej nie został ani wyznaczony w umowie przedwstępnej, ani wyznaczony przez strony w ciągu 1 roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, wówczas żadna ze stron nie może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Oczywiście strony mogą zgodnie postanowić o zawarciu mimo to umowy przyrzeczonej po upływie tego terminu.

Dowolna forma

Ważność umowy przedwstępnej nie jest uzależniona od formy, w jakiej została zawarta. Nie jest też zależna od formy, jakiej prawo wymaga dla ważności umowy przyrzeczonej. W związku z tym, strony nie muszą zachować formy aktu notarialnego lub innej szczególnej formy, a umowa może zostać zawarta także w formie ustnej lub w sposób dorozumiany (por. wyrok SA w Gdańsku z 3 grudnia 2015 r., I ACa 642/15). Jednocześnie przepisy uprzywilejowują w pewien sposób stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej właśnie w sytuacji zachowania formy szczególnej. Strona uprawniona może bowiem dochodzić roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej tylko wówczas, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, np. gdy umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest sporządzona w formie aktu notarialnego (por. wyrok SA w Krakowie z 19 maja 2015 r., I ACa 1717/14).

Kiedy sąd orzeknie o zawarciu umowy przyrzeczonej

Umowa przedwstępna zawsze rodzi obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej. Różne są jednak uprawnienia, które uzależnione są od formy, w jakiej umowa została zawarta. W każdej sytuacji umowa przedwstępna daje wierzycielowi możliwość dochodzenia roszczenia odszkodowawczego, ograniczonego do naprawienia szkody, jaką uprawniony poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy.

Gdy natomiast umowa przedwstępna została zawarta w takiej formie szczególnej, jakiej ustawa wymaga dla danej umowy (definitywnej), np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Tym samym uprawniony może domagać się od dłużnika, ażeby złożył oświadczenie woli o treści koniecznej do zawarcia umowy. W braku takiego oświadczenia, strona uprawniona może wystąpić na drogę sądową. Prawomocne orzeczenie sądu zastąpi oświadczenie woli zobowiązanego.