Przepisy związane z lokalizacją urządzeń przesyłowych oraz ustanawianiem służebności przesyłu rodzą w praktyce liczne kontrowersje. Nic dziwnego. Przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność gospodarczą na nieruchomościach, na których usytuowano tego typu urządzenia, lub planuje się ich lokalizację, często muszą się liczyć z ograniczeniami. A na dodatek te przepisy są dość skomplikowane.
Pytania, jakie pojawiają się podczas szkoleń, dotyczą różnych kwestii. Bardzo często przedsiębiorcy pytają o przesłanki ustalenia zasiedzenia służebności przesyłu. Wiele wątpliwości dotyczy sposobu określenia przedmiotowych urządzeń w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Padają też pytania dotyczące zakresu terytorialnego służebności przesyłu w konkretnych przypadkach. Przedsiębiorcy chcą się też dowiedzieć o trybach wykonania alternatywnych wobec służebności przesyłu działań, czyli ograniczania własności nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie te kwestie mogą się pojawiać w związku z konkretnymi problemami i dylematami, chociażby przy okazji sporów o możliwość przebudowy posadowionych już urządzeń przesyłowych, kwestii zapłaty wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu (i jego wysokości), a także zagadnień proceduralnych po złożeniu wniosku do starosty o wydanie decyzji ograniczającej własność nieruchomości.
Za uciążliwości firma przesyłowa zapłaci
PROBLEM:Na części mojej działki usytuowano urządzenia przesyłowe. Teraz zakład energetyczny chciałby dokonać ich naprawy. Oznacza to jednak, że część prac odbywałaby się na terenie parkingu dla floty samochodowej mojej firmy. Jaki jest realny zakres służebności przesyłu? Czy za uciążliwości należy mi się jakieś wynagrodzenie?
ODPOWIEDŹ: Zgodnie z art. 3051 kodeksu cywilnego służebność przesyłu polega na tym, że przedsiębiorca przesyłowy może korzystać z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem konkretnych urządzeń przesyłowych. Jest to ujęte w sposób bardzo ogólnikowy, dlatego często w praktyce powstają spory, z jakimi dokładnie ograniczeniami nieruchomości wiąże się ustanowienie takiej służebności.
Najlepszym sposobem na wyeliminowanie większości wątpliwości jest dokładne określenie, np. w umowie ustanawiającej służebność przesyłu, do jakiego konkretnie obszaru ograniczenia się odnoszą i na czym dokładnie one polegają. Jednak w praktyce często się zdarza, że już od jakiegoś czasu dana umowa obowiązuje, a problem pojawił się dopiero później. Na przykład przedsiębiorca przesyłowy chciałby dokonać przebudowy urządzeń przesyłowych i okazuje się, że wymaga to nowej umowy i nowych ustaleń.
Przy ogólnie sformułowanych umowach pamiętać trzeba również o tym, że typowy zakres służebności przesyłu obejmuje przede wszystkim prawo zajęcia nieruchomości w związku z budową i zajęciem urządzeń przesyłowych, utrzymywanie tych urządzeń, dostęp do nich (chociaż czasem jest to załatwiane w ramach osobnej służebności), a także prawo do dokonywania konserwacji, remontów urządzeń przesyłowych i usunięcia związanych z nimi awarii. Jeżeli chodzi natomiast o np. przebudowę urządzeń, trzeba wskazać, iż wymaga ona raczej osobnych ustaleń, chyba że w samej umowie inaczej ustalono.
Przedsiębiorca przesyłowy powinien właścicielowi nieruchomości zapłacić wynagrodzenie także za tego typu ograniczenia.ⒸⓅ
Nawet po latach można żądać wynagrodzenia
PROBLEM:Na nieruchomości, którą wykorzystuję na cele gospodarcze, od dawna znajdują się urządzenia przesyłowe. Ilekroć zwracałem się do przedsiębiorcy przesyłowego o zapłatę jakiegoś wynagrodzenia z tego tytułu, odpowiadał ogólnikowo, że jego prawo do urządzeń uległo już dawno temu zasiedzeniu. Jak zweryfikować to, czy przedsiębiorca przesyłowy dysponuje dokumentami, dzięki którym mógłby uzasadnić swój tytuł do stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu lub innej konieczności ograniczenia własności nieruchomości?
ODPOWIEDŹ: W sytuacji gdy urządzenia przesyłowe zostały już na danej nieruchomości posadowione bez wcześniejszej umowy, po jakimś czasie właściciel nieruchomości może kierować wobec przedsiębiorcy przesyłowego oczekiwania w zakresie zapłaty wynagrodzenia za ograniczenie własności nieruchomości. Przedsiębiorca przesyłowy może się wówczas bronić w dwojaki sposób. Może twierdzić, że czas korzystania przez niego i jego poprzednika prawnego z urządzeń przesyłowych jest na tyle długi, iż spełnia niezbędne kryteria dla stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu lub też, że została wydana decyzja administracyjna, na mocy której skutecznie ograniczono własność nieruchomości.
W obu jednak przypadkach właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo zażądania od przedsiębiorcy przesyłowego (w trybie dostępu do informacji publicznej) przedstawienia mu wszelkich dokumentów potwierdzających okoliczności, na które powołuje się firma przesyłowa. W przypadku gdy chodzi o ustanowienie służebności przesyłu ważne są dokumenty wykazujące nieprzerwane sprawowanie władztwa nad tymi urządzeniami. Jeżeli obecnemu przedsiębiorcy przesyłowemu władztwo nad urządzeniami było przekazywane przez inne podmioty (np. przedsiębiorstwa państwowe), to musi on również wykazać, że władztwo nad urządzeniami zostało skutecznie przekazane. Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy takimi dokumentami nie dysponuje – to stwierdzenie zasiedzenia służebności przesyłu staje pod znakiem zapytania.
W przypadku gdy przedsiębiorca przesyłowy powołuje się na wydaną ileś lat temu decyzję administracyjną, powinien ją właścicielowi udostępnić. Przy czym ważne wówczas będzie zarówno to, żeby decyzja taka miała prezentatę (i z okoliczności wynikało, iż została wprowadzona do obrotu prawnego), że jest ostateczna i na pewno, w sposób niebudzący żadnych wątpliwości, dotyczy przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli któregoś z tych ustaleń brakuje, to oznacza, że przedsiębiorca przesyłowy swojego prawa do nieruchomości w pełni nie wykazał. Można wówczas kontynuować żądania w przedmiocie ustanowienia nowej służebności przesyłu i zapłaty stosownego wynagrodzenia.ⒸⓅ
Starosta ma prawo zdecydować o ograniczeniu własności
PROBLEM:Najpierw zwrócił się do mnie przedsiębiorca przesyłowy z prośbą o wyrażenie zgody na budowę na moim gruncie urządzeń za bardzo marne pieniądze. Gdy się nie zgodziłem, po pewnym czasie dowiedziałem się, że w tej sprawie zostało wszczęte postępowanie administracyjne przez starostę. Co to dokładnie oznacza i jakie mogą być skutki postępowania?
ODPOWIEDŹ: Alternatywnym wobec ustanowienia służebności przesyłu sposobem rozwiązania problemu lokalizacji urządzeń przesyłowych jest wydanie przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu) decyzji ograniczającej własność nieruchomości (na podstawie art. 124 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.). Obu trybów nie można łączyć. Przykładowo, jeżeli została wydana decyzja administracyjna ograniczająca własność, to nie można dążyć do stwierdzenia zasiedzenia służebności przesyłu.
Obecnie przy wydawaniu przedmiotowej decyzji ważne wydają się dwie kwestie:
● uprzednie przeprowadzenie negocjacji z właścicielem nieruchomości,
● zgodność zamierzonej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Czasem pojawiają się wątpliwości, czy i kiedy negocjacje, zwłaszcza przy bierności lub niechęci właściciela nieruchomości, zostały przeprowadzone. Oczywiście optymalnym rozwiązaniem byłoby – przy braku porozumienia – przygotowanie protokołu obrazującego rozbieżności obu stron. W praktyce jednak wystarczające będzie, gdy zakład przesyłowy udokumentuje, że przedłożył właścicielowi nieruchomości konkretne propozycje. Nawet jeżeli w ramach tej propozycji odszkodowanie było zdecydowanie zbyt niskie, negocjacje i tak zachowują swoją skuteczność.
Następnie starosta musi sprawdzić zgodność przedsięwzięcia z planem miejscowym lub decyzją lokalizacyjną. Trzeba więc dokonać oceny, jaka jest dokładnie treść danego aktu planistycznego i czy będzie ona adekwatna wobec konkretnych zamiarów przedsiębiorcy przesyłowego. Można tu dodać, że nawet w sytuacji gdy zamierzenie inwestycyjne jest mniejsze, niż przewiduje to plan miejscowy – wciąż zgodność z tym planem będzie zachowana.
Procedura związana z ograniczeniem własności nieruchomości tym się różni od ustanawiania służebności przesyłu, że może się odnosić do inwestycji nierozpoczętych. Wątpliwe byłoby natomiast legalizowanie przez przedmiotową decyzję już wcześniej posadowionych urządzeń przesyłowych. ⒸⓅ
Gdy zmienią się okoliczności, da się zrewidować ustalone warunki
PROBLEM:Sąd stwierdził na mojej nieruchomości zasiedzenie służebności przesyłu. Po dwóch latach zupełnie zmieniła się sytuacja na rynku nieruchomości i plany miejscowe, i nieruchomość mogłaby być ze zdecydowanie większą korzyścią zabudowana. Czy mogę wymusić zmianę ustanowionej służebności przesyłu?
ODPOWIEDŹ: Teoretycznie tak. Zdarzy się to przede wszystkim w sytuacji, gdy po ustanowieniu służebności przesyłu pojawią się nowe okoliczności, które sprawią, że właściciel nieruchomości będzie chciał lub mógł wykorzystać przedmiot swojej własności w inny niż dotychczas sposób. Przykładem powyższego mogą być nowe możliwości związane z zabudową konkretnej nieruchomości.
Tego rodzaju żądanie właściciel może wówczas skierować do przedsiębiorcy przesyłowego, a jeżeli ten się nie zgodzi – do sądu. Jednak przed sądem trzeba będzie w sposób bardzo precyzyjny wykazać, jakie nowe okoliczności właściciel ma na myśli, a także to, iż okoliczności te pojawiły się dopiero po ustanowieniu służebności przesyłu. Trzeba również wykazać, że w nowych okolicznościach ustanowiona służebność jest trudna do wykonywania w ramach wcześniejszych warunków. Czasem niezbędne mogą być do tego określone opinie biegłych.
Poza tym trzeba również pamiętać, że służebność przesyłu wygasa, jeżeli jest niewykonywana przez 10 lat. Jeżeli więc np. w tym terminie przedsiębiorca przesyłowy nie wykorzystuje w żaden sposób uprzednio posadowionych urządzeń – można ten fakt wykorzystać. W doktrynie istnieje nawet stanowisko, zgodnie z którym niewykonywanie służebności można odnieść do części urządzeń przesyłowych (czyli do sytuacji, kiedy przedsiębiorca przesyłowy korzysta tylko z części urządzenia). Stanowisko takie uznać jednak należy za mniejszościowe.
Pamiętać trzeba – co potwierdzają również najnowsze orzeczenia sądowe – że właścicielowi nieruchomości po stwierdzeniu zasiedzenia nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości we wcześniejszych latach. Tym bardziej więc właściciel nieruchomości powinien pilnować, by do zasiedzenia nie doszło. ⒸⓅ
O czym warto pamiętać
! W sytuacji gdy urządzenia przesyłowe zostały już na danej nieruchomości posadowione bez wcześniejszej umowy, właściciel nieruchomości może kierować wobec przedsiębiorcy przesyłowego oczekiwania w zakresie zapłaty wynagrodzenia za ograniczenie własności nieruchomości.
! Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgodził się na ustalenie służebności przesyłu, przedsiębiorca przesyłowy może wystąpić o wydanie przez starostę (ewentualnie prezydenta miasta na prawach powiatu) decyzji ograniczającej własność nieruchomości.
! Jeżeli po ustanowieniu służebności przesyłu pojawią się nowe okoliczności, które sprawią, że właściciel nieruchomości mógłby wykorzystać przedmiot swojej własności w inny niż dotychczas sposób – może się domagać zmiany wynagrodzenia ustalonego w umowie.