Gdy ostatnio się spotkaliśmy, mówił pan, że 30 kwietnia obudzimy się w nieciekawej rzeczywistości. Że nabywanie gruntów rolnych będzie tak naprawdę zablokowane. Ustawa o obrocie ziemią obowiązuje od ponad miesiąca. Nastrój się poprawił?

Niekoniecznie. Pojawiły się już pierwsze problemy związane z funkcjonowaniem nowych przepisów. Chodzi np. o ograniczenie finansowania nabycia ziemi rolnej i wprowadzone przez ustawodawcę obostrzenie, zgodnie z którym suma hipoteki na takiej nieruchomości nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień jej ustanowienia. Przez ten zapis banki odmawiają kredytowania inwestycji – głównie jednorodzinnych – na działkach rolnych. To pierwszy z namacalnych efektów wejścia w życie ustawy. Kolejnym będą rolnicy i inni właściciele nieruchomości rolnych protestujący w związku ze spadkiem wartości ich gruntów.

Maciej Górski, adwokat

Maciej Górski, adwokat

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Ministerstwo Rolnictwa twierdzi jednak, że praktyka stosowana przez banki jest niezrozumiała, bo nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy czy pozwolenie na budowę, ma wyższą wartość niż zwykła działka rolna. Udzielający kredytu ma się więc na czym zabezpieczyć.

To prawda, że nieruchomość z warunkami jest droższa. Nadal jednak kosztuje mniej niż nieruchomość zabudowana. Zaprezentowana przez resort wykładnia zmusza tak naprawdę do etapowania procesu budowy domów. Wraz z postępami na placu budowy wartość nieruchomości bowiem wzrasta. Zastosowanie powyższego rozwiązania – gdy bank wypłaca pieniądze transzami – dotąd zarezerwowane było jednak dla dużych inwestycji deweloperskich. Nie sądzę, by banki były skłonne stosować je przy udzielaniu kredytów detalicznych dla małych budów. Doszlibyśmy wtedy do absurdu.

Absurdem niektórzy nazywają również zmianę ustawy o lasach...

Rzeczywiście, źle napisana nowela przyznała Lasom Państwowym kompetencje, które nie są im tak naprawdę potrzebne i z których zapewne nie będą korzystać. Zmiany te ograniczają znacznie pewność obrotu na rynku nieruchomości. Myślę tu w szczególności o prawie pierwokupu oraz prawie nabycia tych nieruchomości, w których choćby niewielki udział ma grunt oznaczony w ewidencji jako las, a wykorzystywane są albo przeznaczone w obowiązującym planie zagospodarowania na cel inny niż leśny. Najprościej byłoby napisać nową nowelizację, tak aby wykluczyć wszystkie przypadki, w których prawo pierwokupu LP jest zbyteczne. Do tego jednak czasu można korzystać ze sposobów, które wykluczą możliwość skorzystania z tego uprawnienia.

Jakich?

Często zdarza się, że nieruchomość będąca przedmiotem obrotu składa się z kilku działek ewidencyjnych. Prawo pierwokupu natomiast, co wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, w związku ze swoją niepodzielnością nie przysługuje, jeżeli sprzedajemy nieruchomość składającą się z kilku działek ewidencyjnych, powiązanych funkcjonalnie, a tylko jedna z nich jest oznaczona jako las. W efekcie, jeśli sprzedaż dotyczyć ma tylko jednej działki zabudowanej, posiadającej niewielką część użytków leśnych, by ominąć państwowy pierwokup, można ją podzielić na część zabudowaną domem jednorodzinnym wraz z częścią niezbędną do korzystania z niego i na część oznaczoną jako las. Z tej możliwości skorzystać mogą np. właściciele domów w podwarszawskich miejscowościach posadowionych na terenach leśnych.

A więc rozwiązaniem jest podział nieruchomości. Coś jeszcze?

W przeciwieństwie do ustawy o obrocie ziemią rolną, nowelizacja ustawy o lasach nie zmieniła przepisów o hipotece. Nie wprowadzono więc ograniczeń co do jej sumy. W efekcie można obciążyć nieruchomość leśną hipoteką przewyższającą jej wartość, co zniechęcić powinno Lasy Państwowe ze skorzystania z prawa pierwokupu. Lasy nie będą miały żadnego uzasadnienia ekonomicznego, by kupić nieruchomość wartą 1 mln zł, skoro hipoteka została ustanowiona na 2 mln zł.

Czy jednak od umowy, w której zapisane zostało prawo pierwszeństwa sprzedaży Lasom, można odstąpić?

Niestety nie zawsze. Z transakcji można wycofać się jedynie do czasu złożenia przez Lasy oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Po jego złożeniu taka możliwość nie będzie przysługiwać ani stronom transakcji, ani samym Lasom Państwowym. Wynika to z istoty prawa pierwokupu. Sprzedając nieruchomość, w momencie zawierania warunkowej umowy z kupującym nie ma więc pewności, czy podmiot uprawniony skorzysta ze swojego prawa. A gdy postanowi to zrobić, sprzedający nie wie, jaka będzie cena transakcji. Lasy Państwowe mają bowiem prawo zakwestionować cenę umówioną z kontrahentem i skierować sprawę o jej ustalenie do sądu powszechnego. Wtedy określi ją rzeczoznawca. Z praktyki natomiast wiadomo, że jeden biegły może wycenić daną nieruchomość na 1 mln, a drugi na 2 mln, i obie opinie będą prawidłowe pod względem formalnym. Na etapie skorzystania z prawa pierwokupu sprzedający de facto nie ma więc pojęcia, jaką cenę otrzyma za swoją własność. Takie postępowanie także trwa.

Czy ustawodawca, wprowadzając nowe zasady obrotu ziemią rolną i leśną, spełnił zakładany cel: zapobiegł jej spekulacyjnemu nabywaniu przez obcy kapitał?

Tak, ale doprowadzając przy tym do całkowitego zamrożenia obrotu ziemią – zarówno przez polski, jak i zagraniczny kapitał. Przez ostatnie 12 lat nieszczelne przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców umożliwiały zakup ziemi rolnej przez podmioty zagraniczne: nabycie udziałów w spółkach kapitałowych będących jej właścicielami nie wymagało bowiem zgody ministra. Wystarczyło więc, że polski właściciel wniósł ziemię do spółki z o.o., a następnie sprzedał udziały dowolnemu podmiotowi z UE. Jeżeli więc podmioty zagraniczne miały apetyt na polską ziemię, to bez większych przeszkód mogły go zaspokoić przed 30 kwietnia 2016 r.