statystyki

Ustawa o obrocie ziemią: Rolnik nie znajdzie łatwo pieniędzy na swój nowy dom

autor: Anna Krzyżanowska16.05.2016, 07:43; Aktualizacja: 16.05.2016, 08:52
Rolnik

Banki już wstrzymują rozpatrywanie wniosków o kredyty z hipoteką na działkach rolnychźródło: ShutterStock

Kredytodawcy odmawiają finansowania inwestycji planowanych na gruntach rolnych, bo nie można ustanowić na nich hipoteki w odpowiedniej wysokości. To skutek obowiązującej od kilkunastu dni ustawy o obrocie ziemią.

Reklama


Reklama


Właśnie się dowiedziałem, że bank wstrzymał procedurę i nie będzie już rozpatrywał mojego wniosku o kredyt hipoteczny. Mimo że mam zdolność kredytową – informuje Tymoteusz Hossa z Poznania.

Chce wybudować dom pod miastem. Rok temu kupił działkę rolną, uzyskał warunki zabudowy, a później pozwolenie na budowę. W kolejnym kroku wystąpił o kredyt. Zanim go otrzymał, weszła w życie rządowa ustawa ograniczająca obrót ziemią. Zgodnie z obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 r. przepisami hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanowienia hipoteki.

Oficjalne stanowiska banków

Oficjalne stanowiska banków

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

To duży problem zarówno dla banków, jak i inwestorów. Dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę na zabezpieczenie kredytu. Bank brał pod uwagę, że wartość nieruchomości w miarę realizacji inwestycji będzie rosła. Innymi słowy, nawet jeśli sama działka była warta np. 100 tys. zł, można było na budowę domu uzyskać 200 tys. zł, a hipotekę ustanowić nawet na 400 tys. zł (żeby zabezpieczała m.in. także spłatę odsetek).

– Po zmianie przepisów w przypadku nieruchomości rolnych nie jest to możliwe – potwierdza radca prawny dr Artur Muranowicz z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Banki zostały zaskoczone zmianą prawa i rzeczywiście wstrzymują procedury kredytowe. Część żąda innego niż działka rolna zabezpieczenia. Nie każdy ma jednak możliwość znalezienia zabezpieczenia opiewającego na kilkaset tysięcy złotych – twierdzi Roman Budnik, doradca kredytowy ze Szczecina.

Jak ustaliliśmy, PKO BP wysyła do osób starających się o kredyt pisma tłumaczące powody, dla których wstrzymało rozpatrywanie ich wniosków. I w tym kontekście przywołuje nową ustawę o obrocie ziemią. Zapewnia przy tym, że wystąpiło do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi o wyjaśnienia.

Co istotne – i co również wynika z pism rozsyłanych przez PKO BP – problem z zaciągnięciem kredytu mogą mieć także właściciele działek rolnych nieobjętych restrykcjami przewidzianymi w nowej ustawie, a więc m.in. o powierzchni poniżej 0,3 hektara. Powód?

– Ustawodawca z jednej strony zgodził się, żeby ograniczenia w obrocie nie dotyczyły tych nieruchomości, z drugiej jednak nie zadbał o to, by nie odnosiły się do nich nowe przepisy regulujące wysokość zabezpieczeń hipotecznych. Krótko mówiąc, także na tych działkach rolnych nie może być ustanowiona hipoteka przewyższająca ich wartość – tłumaczy adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Zdaniem prawników problem nie dotyczy ziemi rolnej, która w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę. W większości samorządów takich planów jednak nie ma lub obejmują tylko niewielką część gruntów.

Rykoszetem w budujących

– Nowe regulacje to oprócz ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych także zupełnie nowe zasady zabezpieczania wierzytelności w formie hipotek na takich nieruchomościach – mówi dr Artur Muranowicz, radca prawny z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jak wyjaśnia, nowe rozwiązania na tyle ograniczają możliwości zabezpieczenia interesów wierzyciela – instytucji finansujących, czyli banków – że w praktyce może to uniemożliwić finansowanie inwestycji na takich działkach.

– Brak możliwości szybkiego, pełnego i skutecznego zaspokojenia się przez wierzyciela zniechęca go z pewnością do finansowania takich przedsięwzięć – dodaje.

Problemem jest treść art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do którego dodano ust. 2a (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. – dalej u.k.w.h.). Na jego mocy suma hipoteki na nieruchomości rolnej (w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. Do wniosku o wpis do hipoteki należy dołączyć sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy.

– Przed zmianą przepisów mogłam otrzymać kredyt na 100 tys. zł pod zabezpieczeniem hipotecznym na działce o wartości 50 tys. zł. Bank wiedział, że wartość nieruchomości z budynkiem będzie przekraczać 100 tys. zł, więc będzie z czego zaspokoić roszczenia, jeśli zaprzestanę spłat kredytu – opisuje sytuację mecenas Marta Nowak z kancelarii Kawczyński Korytkowska. – Dziś dostanę kredyt jedynie na 50 tys. zł, a wartość nieruchomości musi potwierdzić wcześniej rzeczoznawca, co zwiększy koszty zaciągnięcia kredytu – wyjaśnia skutki noweli.

Rozsądne postępowanie

Stąd też – jak mówi – nie dziwi się, że banki nie chcą ryzykować. – Ich postępowanie jest jak najbardziej uzasadnione – stwierdza prawniczka.

Wprawdzie ustawodawca nie przewidział sankcji za ustanowienie hipoteki o wartości przekraczającej wartość nieruchomości. Ale wątpliwe by sąd taką, wyższa niż dopuszczalna przez ustawę, hipoteke wpisał. – Gdyby jednak tak się stało dłużnik mógłby zaprzestać spłat kredytu i się bronić przed dochodzeniem przez bank praw z hipoteki – zauważa mecenas Nowak.

W takich sytuacjach sąd, do którego trafiłby spór, mogłby rozwiązać go na dwa sposoby.

– Przyjąć, że zabezpieczenie hipoteczne ma moc tylko do wysokości wartości działki z chwili jego ustanowienia, albo – na podstawie art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego – stwierdzić, iż czynność ustanowienia hipoteki jako sprzeczna z ustawą jest w całości nieważna. A wówczas okaże się, że bank nie posiada w ogóle zabezpieczenia – wskazuje mecenas Marta Nowak.

Okazuje się, że problem z zabezpieczeniami hipotecznymi dotyczyć będzie również działek mniejszych niż 0,3 ha, a więc takich, które po 30 kwietnia 2016 r. mogą być swobodnie sprzedawane. Jak przekonuje adwokat Maciej Górski, to błąd ustawodawcy, bo celem zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece było uniemożliwienie blokowania pierwokupu ANR poprzez ustanawianie hipotek przewyższających wartość ziemi.

– Ale skoro do gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie stosuje się przepisów, z których wynika prawo pierwokupu, to nie ma podstaw do tego, aby w stosunku do tych nieruchomości miało zastosowanie ograniczenie sumy hipoteki – twierdzi mecenas Górski.

I – jak mówi – ma nadzieję, że ustawodawcę najdzie refleksja i nieruchomości rolne do 0,3 ha konsekwentnie zostaną wyłączone spod zastosowania art. 68 ust. 2a u.k.w.h.

Wytyczne banku

Do tego czasu chcący budować na kredyt na terenach rolnych mogą mieć problem z uzyskaniem pieniędzy. Jak czytamy np. w opracowaniu PKO BP, bank ten nie zabezpieczy się na nieruchomościach:

● które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę rolną (niezależnie od powierzchni nieruchomości),

● które w tych dokumentach przeznaczone są choćby częściowo pod użytkowanie rolne (nie dotyczy przypadku, gdy funkcja rolna jest tylko uzupełniająca),

● dla których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań nie wskazuje przeznaczenia gruntu, a dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● dla których wydano pozwolenie na budowę, a w księdze wieczystej nieruchomość figuruje jako nieruchomość rolna (o ile z planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań nie wynika przeznaczenie inne niż rolne),

● przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i siedliskową.

W ocenie prawników do finansowania inwestycji – i zabezpieczania się hipotekami – na działkach rolnych zniechęca również widmo postępowania egzekucyjnego, jeśli kredytobiorca nie wywiązałby się z umowy kredytowej.

– W razie zaspokajania się przez wierzyciela z hipoteki w drodze egzekucji nieruchomość rolna (o powierzchni co najmniej 0,3 ha – red.) może być sprzedana tylko osobie fizycznej mającej status rolnika indywidualnego ze stosownymi kwalifikacjami, zamieszkałej w gminie miejsca położenia nieruchomości. To bardzo ogranicza krąg nabywców, a tym samym szybkie i skuteczne zaspokojenie się wierzyciela – zauważa Artur Muranowicz.

Mecenas Górski dodaje, że trudno dziś oszacować, jaką wartość będą miały działki rolne za rok czy dwa lata.

– Dlatego banki boją się udzielać kredytów pod ich zabezpieczenie. Niestety naturalną konsekwencją ograniczenia obrotu ziemią rolną będzie znaczny spadek jej wartości. Dopóki ceny gruntów rolnych nie ustabilizują się, będą dla banków zabezpieczeniem podwyższonego ryzyka – akcentuje.

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

Reklama


Źródło:Dziennik Gazeta Prawna

Polecane

Reklama

  • emeryt(2016-05-16 13:14) Odpowiedz 296

    K-żwa! kolejna" dobra zmiana "PIS-u. Co oni robią z tym krajem? Te budowlańcom się dostało ,no i nawet budżetowi państwa. Jurgiel-znawca koni , tego nie dostrzegł???????????????????Tylko w Polsce takie prawne parodie i knoty..................!!!!!!!!!!!

  • xxx(2016-05-16 10:56) Odpowiedz 2711

    panowie pozamiatane ... kryzys gwarantowany

    Pokaż odpowiedzi (1)
  • dsf(2016-05-16 10:49) Odpowiedz 256

    To się zaczęło hamowanie rozwoju gospodarki przez PIS, u nas budownictwo jest głównym napędem przemysłu. drekorter - ma więcej długu niż ziemia ma wartość, ale mniej niż ziemia razem z jego domem.

  • Michał Krajewski(2016-05-16 15:45) Odpowiedz 245

    Nie jestem rolnikiem ale też mam ten problem. Marzenie o domu prysło w miesiącu maju. Mam działkę z warunkami zabudowy 87 arów 5i 6 klasa ziemi pozwolenie na budowę i zaczęte fundamenty. W kwietniu nie było nic co stawało na drodze by dostać kredyt, teraz bank odrzucił mój wniosek w drugim ta sama sytuacja. Do kwietnia jeszcze miałem hipotekę na tę działkę ale chcąc wziąźć lepszy kredyt spłaciłem hipotekę kredytem gotówkowym. Teraz pozostaje mi patrzeć na fundamenty i płakać. Takich osób będą tysiące bo większość ucieka z miasta, a na terenach gmin wiejskich nie ma przestrzennych planów zagospodarowania. By pod gruntem w księdze wieczystej było B(budowlana) musi być inwentaryzacja powykonawcza, a by tak się stało muszę wziąć kredyt i koło się zamyka. Mieli ograniczyć kupno przez cudzoziemców a Polakom z własną ziemią zabrali możliwości kredytowe na budowę własnego domu. Dramat wielu Polaków.

    Pokaż odpowiedzi (3)
  • słomka 24(2016-05-16 13:14) Odpowiedz 185

    Dobra zmiana

  • Fawr(2016-05-16 23:08) Odpowiedz 171

    Przypomnę tylko, że to dopiero początek dobrej zmiany w obrocie gruntami. Ustawa, która rzekomo miała chronić przed wykupem ziemi przez cudzoziemców komplikuje i będzie komplikować życie wielu Polakom. A cudzoziemiec, chcący kupić powiedzmy 100ha gruntów i tak to zrobi, bo ustawa jest dziurawa. Tak się właśnie dzieje jak chce się wprowadzać państwowe regulacje w każdej dziedzinie.

  • polska wies - przywileje i patologia(2016-05-16 10:13) Odpowiedz 1531

    to niech rolnik placi takie same koszty za kredyt jak mieszkaniec miasta :) mieszkaniec miasta ze swojej marnej pensji musi oddac 80% panstwu ( zeby mialo na leczenie rolnika i na jego emeryture), a jak bierze kredyt hipoteczny to nie ma zadnych zabezpieczen i dlatego kredyt jest drozszy niz kredyt dla rolnika.... nalezy wreszcie zrownac prawa roboli miejskich i wsiowych alkoholikow, zyjacych na koszt panstwa... kazdy rolnik, ktory ubiega sie o kredyt hipoteczny powinien takze przedstawic zaswiadczenie o tym ZE NIE LAMIE PRAWA POPRZEZ TRZYMANIE PSA NA ŁANCUCHU 24 GODZINY NA DOBE!!! W kazdej wsi sa patologie, ktore znecaja sie nad psami poprzez uwiazanie ich na krowich lancuchach do rozpadajacych sie bud. Te psy mecza sie 24 godziny na krotkim lancuchu, bez dostepu do wody i odpwoeidniego pozywienia. Sasiedzi siedza cicho, nikt nie doniesie na sadyste, bo kazdy ma cos na sumieniu - albo sam zneca sie nad zwierzetami, albo gwalci swoje dzieci, albo kradnie drzewo z lasu.... tak wyglada polska wies - same przywileje i patologia

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • gg-tte(2016-05-16 23:20) Odpowiedz 123

    Co za czasy nastały w tym kraju! Ludzie chcą posiadać własny dom, chcą zaciagnac kredyt na 30 lat, a więc niemal do końca życia z obciążeniem na barkach, a tu się okazuje, że wniosek zostaje odrzucony przez ta ustawę. PKO BP nie toleruje nawet działek poniżej 0,3 ha, których wg ustawy przepisy nie dotyczą. Słaba gospodarka, nieprzemyslane ustawy, przedwcześnie wyczerpany budżet na program MDM, odrzucone wnioski kredytowe pozbawiające nadziei na własny dom... Jest coraz gorzej, oby to się wkrótce zmieniło!

  • drekorter(2016-05-16 09:23) Odpowiedz 92

    Rolnik ma więcej długu niż ziemi. Wszystko prawie na hipotece wisi. Hahaha

  • polska wies - przywileje i patologia(2016-05-16 10:13) Odpowiedz 916

    to niech rolnik placi takie same koszty za kredyt jak mieszkaniec miasta :) mieszkaniec miasta ze swojej marnej pensji musi oddac 80% panstwu ( zeby mialo na leczenie rolnika i na jego emeryture), a jak bierze kredyt hipoteczny to nie ma zadnych zabezpieczen i dlatego kredyt jest drozszy niz kredyt dla rolnika.... nalezy wreszcie zrownac prawa roboli miejskich i wsiowych alkoholikow, zyjacych na koszt panstwa... kazdy rolnik, ktory ubiega sie o kredyt hipoteczny powinien takze przedstawic zaswiadczenie o tym ZE NIE LAMIE PRAWA POPRZEZ TRZYMANIE PSA 24 GODZINY NA DOBE!!! W kazdej wsi sa patologie, ktore znecaja sie nad psami poprzez uwiazanie ich na krowich lancuchach do rozpadajacych sie bud. Te psy mecza sie 24 godziny na krotkim lancuchu, bez dostepu do wody i odpwoeidniego pozywienia. Sasiedzi siedza cicho, nikt nie doniesie na sadyste, bo kazdy ma cos na sumieniu - albo sam zneca sie nad zwierzetami, albo gwalci swoje dzieci, albo kradnie drzewo z lasu.... tak wyglada polska wies - same przywileje i patologia

    Pokaż odpowiedzi (2)
  • zawiedziona(2016-05-17 19:03) Odpowiedz 80

    Również należę do grona osób "pokrzywdzonych" przez tę tzw. DOBRĄ ZMIANĘ... Wszystkie marzenia i plany o własnym domu legły w gruzach bo nasza niespełna 60 ar działka mimo tego, że nie posiadamy z mężem gospodarstwa rolnego wpisuje się w zabudowę zagrodową na której na dzień dzisiejszy nie można ustanowić hipoteki w żadnym banku. Dodatkowo w gminie brak planu zagospodarowania i pozamiatane... Żal ściska serce, miejmy nadzieje, że w niedługim czasie coś w tej sprawie zmieni się na lepsze.

    Pokaż odpowiedzi (1)
  • Tymoteusz Hossa(2016-05-17 13:22) Odpowiedz 50

    Witam, chcę zrzeszyć społeczność poszkodowaną przez ustawę o obrocie ziemią rolną. Razem możemy coś zdziałać w tej sprawie! Zapraszam na: https://www.facebook.com/niedostanekredytuprzezpis/

  • wąs(2016-05-16 15:18) Odpowiedz 311

    ****** wiochy są zupełnie puste po co tam nowe domy,wystarczy te wyremontować ale komu jak wszystko wyjechało lub zmarło od wiśniaków .

  • Piotr(2016-05-23 19:45) Odpowiedz 20

    Jestem załamany. Dziś dostałem informację z ING że wniosek wstrzymany. Rok załatwiania formalności, pozwolenie w ręku, działka 9 arów! Ekipy budowlane dogadane na terminy, umowy podpisane, prąd podłączony. Co teraz???

    Pokaż odpowiedzi (1)
  • notar(2016-05-16 09:09) Odpowiedz 214

    Adwokat, który opowiada, że ustawa nie przewidziała żadnej sankcji i wątpliwe, żeby sąd hipotekę wpisał..... Jak najdalej od takiego.....

  • Gość 1(2016-05-24 18:48) Odpowiedz 10

    Dołączam się do grupy poszkodowanych- złożyłem wniosek decyzję mam pozytywną ale odmowa wypłaty i konieczność złożenia nowego wniosku gdy działka zostanie zmieniona na budowlaną! Też zwracam się z ogromną prośbą do redakcji o nagłośnienie tej sprawy To trzeba nagłośnić, bo inaczej nic się nie zmieni. Przecież ta sprawa dotyczy wielu ludzi. Pozdrawiam PIS-iory😤lepiej weźcie sobie te 500+! i nie szukajcie więcej gdzie i od kogo wziąść aby uzbierać na 500+!Masakra.

  • płatnik podatków(2016-06-14 14:28) Odpowiedz 10

    U nas jest jeszcze ciekawiej, a mianowicie zostaliśmy ukochani najpierw przez PO i PSL, a teraz przez "dobrą zmianę". Jako właściciel działki (3 kl) wystąpiłem o warunki zabudowy i tak się złożyło, że akurat PSL zmienił ustawę o ochronie gruntów rolnych (kl 1-3 bez względu na wielkość), w związku z czym dostałem odmowę wydania warurunków. Jak już znalazłem drugą działkę z warunkami zabudowy (4 kl) to nie dostanę kredytu na budowę. :-( I teraz jestem właścicielem fantastycznie położonych nieużytków rolnych z czego jeden jest nawet chroniony prawem.

  • Neta(2016-07-29 15:04) Odpowiedz 00

    Ja chciałam kupić nieruchomość na terenie gminy Kłomnice. W mpzp jest ona oznaczona jako RM - teren zabudowy zagrodowej. Wielkość tej działki to 0,25 ha, ale pani z urzędu gminy poinformowała mnie, że muszę być rolnikiem żeby kupić tą nieruchomość i muszę mieć jako rolnik 1 ha ziemi. To ja już nic nie rozumiem. Podobno do 0,3 ha może być obród ziem swobodny. Chyba jestem za głupia na te wszystkie przepisy. Jak widać przepisy swoje, a urzędnicy swoje.

  • julek(2016-05-17 17:25) Odpowiedz 03

    Popatrzeć na pooole,nowa chałupa tu, nowa chałupa tam, nowa chałupa owędy...no i skowyt że drogi ni ma jak trza, wooda z rury też by się przydała, gaaazu, gaaazu trza... no i łunia buli w ramach wyrównywania szans obszarów wiejskich... a to zwykły burdel miejski burdel na polach.

  • OSL(2016-05-17 07:37) Odpowiedz 09

    PO i PIS to strzelali do rolników i namazywali policji ich bić do krwi

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

Polecane

Reklama