Właśnie się dowiedziałem, że bank wstrzymał procedurę i nie będzie już rozpatrywał mojego wniosku o kredyt hipoteczny. Mimo że mam zdolność kredytową – informuje Tymoteusz Hossa z Poznania.

Chce wybudować dom pod miastem. Rok temu kupił działkę rolną, uzyskał warunki zabudowy, a później pozwolenie na budowę. W kolejnym kroku wystąpił o kredyt. Zanim go otrzymał, weszła w życie rządowa ustawa ograniczająca obrót ziemią. Zgodnie z obowiązującymi od 30 kwietnia 2016 r. przepisami hipoteka na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości z dnia ustanowienia hipoteki.

Oficjalne stanowiska banków

Oficjalne stanowiska banków

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

To duży problem zarówno dla banków, jak i inwestorów. Dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę na zabezpieczenie kredytu. Bank brał pod uwagę, że wartość nieruchomości w miarę realizacji inwestycji będzie rosła. Innymi słowy, nawet jeśli sama działka była warta np. 100 tys. zł, można było na budowę domu uzyskać 200 tys. zł, a hipotekę ustanowić nawet na 400 tys. zł (żeby zabezpieczała m.in. także spłatę odsetek).

– Po zmianie przepisów w przypadku nieruchomości rolnych nie jest to możliwe – potwierdza radca prawny dr Artur Muranowicz z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

– Banki zostały zaskoczone zmianą prawa i rzeczywiście wstrzymują procedury kredytowe. Część żąda innego niż działka rolna zabezpieczenia. Nie każdy ma jednak możliwość znalezienia zabezpieczenia opiewającego na kilkaset tysięcy złotych – twierdzi Roman Budnik, doradca kredytowy ze Szczecina.

Jak ustaliliśmy, PKO BP wysyła do osób starających się o kredyt pisma tłumaczące powody, dla których wstrzymało rozpatrywanie ich wniosków. I w tym kontekście przywołuje nową ustawę o obrocie ziemią. Zapewnia przy tym, że wystąpiło do Ministerstwa Rolnictwa i Rozwoju Wsi o wyjaśnienia.

Co istotne – i co również wynika z pism rozsyłanych przez PKO BP – problem z zaciągnięciem kredytu mogą mieć także właściciele działek rolnych nieobjętych restrykcjami przewidzianymi w nowej ustawie, a więc m.in. o powierzchni poniżej 0,3 hektara. Powód?

– Ustawodawca z jednej strony zgodził się, żeby ograniczenia w obrocie nie dotyczyły tych nieruchomości, z drugiej jednak nie zadbał o to, by nie odnosiły się do nich nowe przepisy regulujące wysokość zabezpieczeń hipotecznych. Krótko mówiąc, także na tych działkach rolnych nie może być ustanowiona hipoteka przewyższająca ich wartość – tłumaczy adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Zdaniem prawników problem nie dotyczy ziemi rolnej, która w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod zabudowę. W większości samorządów takich planów jednak nie ma lub obejmują tylko niewielką część gruntów.

Rykoszetem w budujących

– Nowe regulacje to oprócz ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych także zupełnie nowe zasady zabezpieczania wierzytelności w formie hipotek na takich nieruchomościach – mówi dr Artur Muranowicz, radca prawny z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jak wyjaśnia, nowe rozwiązania na tyle ograniczają możliwości zabezpieczenia interesów wierzyciela – instytucji finansujących, czyli banków – że w praktyce może to uniemożliwić finansowanie inwestycji na takich działkach.

– Brak możliwości szybkiego, pełnego i skutecznego zaspokojenia się przez wierzyciela zniechęca go z pewnością do finansowania takich przedsięwzięć – dodaje.

Problemem jest treść art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do którego dodano ust. 2a (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. – dalej u.k.w.h.). Na jego mocy suma hipoteki na nieruchomości rolnej (w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. Do wniosku o wpis do hipoteki należy dołączyć sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy.

– Przed zmianą przepisów mogłam otrzymać kredyt na 100 tys. zł pod zabezpieczeniem hipotecznym na działce o wartości 50 tys. zł. Bank wiedział, że wartość nieruchomości z budynkiem będzie przekraczać 100 tys. zł, więc będzie z czego zaspokoić roszczenia, jeśli zaprzestanę spłat kredytu – opisuje sytuację mecenas Marta Nowak z kancelarii Kawczyński Korytkowska. – Dziś dostanę kredyt jedynie na 50 tys. zł, a wartość nieruchomości musi potwierdzić wcześniej rzeczoznawca, co zwiększy koszty zaciągnięcia kredytu – wyjaśnia skutki noweli.

Rozsądne postępowanie

Stąd też – jak mówi – nie dziwi się, że banki nie chcą ryzykować. – Ich postępowanie jest jak najbardziej uzasadnione – stwierdza prawniczka.

Wprawdzie ustawodawca nie przewidział sankcji za ustanowienie hipoteki o wartości przekraczającej wartość nieruchomości. Ale wątpliwe by sąd taką, wyższa niż dopuszczalna przez ustawę, hipoteke wpisał. – Gdyby jednak tak się stało dłużnik mógłby zaprzestać spłat kredytu i się bronić przed dochodzeniem przez bank praw z hipoteki – zauważa mecenas Nowak.

W takich sytuacjach sąd, do którego trafiłby spór, mogłby rozwiązać go na dwa sposoby.

– Przyjąć, że zabezpieczenie hipoteczne ma moc tylko do wysokości wartości działki z chwili jego ustanowienia, albo – na podstawie art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego – stwierdzić, iż czynność ustanowienia hipoteki jako sprzeczna z ustawą jest w całości nieważna. A wówczas okaże się, że bank nie posiada w ogóle zabezpieczenia – wskazuje mecenas Marta Nowak.

Okazuje się, że problem z zabezpieczeniami hipotecznymi dotyczyć będzie również działek mniejszych niż 0,3 ha, a więc takich, które po 30 kwietnia 2016 r. mogą być swobodnie sprzedawane. Jak przekonuje adwokat Maciej Górski, to błąd ustawodawcy, bo celem zmian w ustawie o księgach wieczystych i hipotece było uniemożliwienie blokowania pierwokupu ANR poprzez ustanawianie hipotek przewyższających wartość ziemi.

– Ale skoro do gruntów rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha nie stosuje się przepisów, z których wynika prawo pierwokupu, to nie ma podstaw do tego, aby w stosunku do tych nieruchomości miało zastosowanie ograniczenie sumy hipoteki – twierdzi mecenas Górski.

I – jak mówi – ma nadzieję, że ustawodawcę najdzie refleksja i nieruchomości rolne do 0,3 ha konsekwentnie zostaną wyłączone spod zastosowania art. 68 ust. 2a u.k.w.h.

Wytyczne banku

Do tego czasu chcący budować na kredyt na terenach rolnych mogą mieć problem z uzyskaniem pieniędzy. Jak czytamy np. w opracowaniu PKO BP, bank ten nie zabezpieczy się na nieruchomościach:

● które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są pod zabudowę rolną (niezależnie od powierzchni nieruchomości),

● które w tych dokumentach przeznaczone są choćby częściowo pod użytkowanie rolne (nie dotyczy przypadku, gdy funkcja rolna jest tylko uzupełniająca),

● dla których nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań nie wskazuje przeznaczenia gruntu, a dla nieruchomości wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

● dla których wydano pozwolenie na budowę, a w księdze wieczystej nieruchomość figuruje jako nieruchomość rolna (o ile z planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań nie wynika przeznaczenie inne niż rolne),

● przeznaczonych pod zabudowę zagrodową i siedliskową.

W ocenie prawników do finansowania inwestycji – i zabezpieczania się hipotekami – na działkach rolnych zniechęca również widmo postępowania egzekucyjnego, jeśli kredytobiorca nie wywiązałby się z umowy kredytowej.

– W razie zaspokajania się przez wierzyciela z hipoteki w drodze egzekucji nieruchomość rolna (o powierzchni co najmniej 0,3 ha – red.) może być sprzedana tylko osobie fizycznej mającej status rolnika indywidualnego ze stosownymi kwalifikacjami, zamieszkałej w gminie miejsca położenia nieruchomości. To bardzo ogranicza krąg nabywców, a tym samym szybkie i skuteczne zaspokojenie się wierzyciela – zauważa Artur Muranowicz.

Mecenas Górski dodaje, że trudno dziś oszacować, jaką wartość będą miały działki rolne za rok czy dwa lata.

– Dlatego banki boją się udzielać kredytów pod ich zabezpieczenie. Niestety naturalną konsekwencją ograniczenia obrotu ziemią rolną będzie znaczny spadek jej wartości. Dopóki ceny gruntów rolnych nie ustabilizują się, będą dla banków zabezpieczeniem podwyższonego ryzyka – akcentuje.