Umowa użytkowania wieczystego dotyczyła trzech działek znajdujących się w granicach Krakowa. Zgodnie z nią teren miał być przeznaczony na cele komunikacyjne – miał tam powstać nowy dworzec autobusowy. Jeszcze w latach 80. ówcześni prywatni właściciele działek, zagrożeni wywłaszczeniem, zbyli je na rzecz Skarbu Państwa, który następnie ustanowił na ich rzecz prawo użytkowania wieczystego. Z budowy dworca nic jednak nie wyszło, a prawo użytkowania wieczystego nieruchomości ostatecznie zostało sprzedane w 1997 r. spółce C., operatorowi sieci hipermarketów. W 2003 r. przedsiębiorca ten uzyskał pozwolenie na budowę i na jednej z działek postawił nowy hipermarket, do którego następnie dobudowano planowany od kilkunastu lat dworzec autobusowy.

Inwestycja ta została zrealizowana jednak na innej parceli, niż pierwotnie planowano. Dlatego część nieruchomości pozostała niezagospodarowana. Prawo użytkowania wieczystego wolnej działki firma C. sprzedała spółce M., która zaplanowała tam nową restaurację wraz z parkingiem. Na ten cel spółka uzyskała w 2012 r. pozwolenie na budowę (wydane notabene przez prezydenta Krakowa). Inwestycja została zrealizowana jeszcze w tym samym roku. Jednak w październiku 2012 r. Prezydent Krakowa – tym razem reprezentując Skarb Państwa – wystąpił do sądu o rozwiązanie użytkowania wieczystego ze spółką M., argumentując, że użytkuje ona działkę niezgodnie z jej przeznaczeniem. Zgodnie zaś z art. 240 kodeksu cywilnego w takich wypadkach użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu, zwłaszcza gdy użytkownik nie wzniósł ustalonych w umowie z właścicielem gruntu (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego) budynków lub urządzeń.

Problem polegał na tym, że cel użytkowania (budowa dworca autobusowego) został zrealizowany – ale na działce sąsiedniej. Mimo to w umowie sporna parcela nadal była przeznaczona pod urządzenia komunikacyjne i wspomniany dworzec.

Takie argumenty spółki M. – użytkownika wieczystego – nie zostały jednak uwzględnione przez sądy I i II instancji, w których kolejno: zasądzono na rzecz Skarbu Państwa rozwiązanie użytkowania wieczystego oraz oddalono apelację pozwanej spółki M. Jednak Sąd Najwyższy uchylił orzeczenie apelacyjne i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

W uzasadnieniu SN wskazał, że celem użytkowania wieczystego było przede wszystkim zaspokojenie potrzeb publicznych poprzez budowę urządzeń komunikacyjnych. Ten cel został zrealizowany i dlatego nie można w prosty sposób zastosować tutaj art. 240 k.c.

– Użytkowanie wieczyste jest zbliżone do własności, trzeba więc bardzo ostrożnie stosować przepisy umożliwiające jego rozwiązanie – zauważył sędzia SN Krzysztof Strzelczyk.

– Może ono nastąpić tylko w przypadku rażącego odstępstwa od ustalonego celu użytkowania wieczystego. Tu zaś powstaje zasadnicze pytanie: jakie ma znaczenie zrealizowanie inwestycji na sąsiedniej nieruchomości i czy w takim wypadku na spornej działce rzeczywiście trzeba budować kolejny dworzec? – zastanawiał się sędzia Strzelczyk.

W sprawie pojawił się też problem funkcjonowania urzędu w podwójnej roli: reprezentanta Skarbu Państwa i jednostki samorządowej (gminy). Zdaniem SN nie można przechodzić do porządku dziennego nad tym, że prezydent Krakowa wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę na działce, której właściciela (Skarb Państwa) jednocześnie reprezentuje, a która to budowa okazuje się ostatecznie z punktu widzenia Skarbu sprzeczna z celem użytkowania wieczystego. W takim wypadku prezydent Krakowa, jako reprezentant gminy, powinien raczej skorzystać z prawa pierwokupu użytkowania wieczystego, o którym mowa w art. 109 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774), a nie wydawać pozwolenie na budowę, które następnie mogłoby doprowadzić inwestora do pozbawienia użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste jest zbliżone do własności, trzeba bardzo ostrożnie stosować przepisy umożliwiające jego rozwiązanie

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt III CSK 249/1