Wraz z rozpoczęciem lata wzrasta apetyt na spędzanie czasu na świeżym powietrzu. Właściciele domków jednorodzinnych mają o wiele łatwiej, wystawiają leżak na tarasie lub trawie i cieszą się kontaktem z naturą. Osoby mieszkające w blokach nie chcą być gorsze dlatego próbują w ramach swoich możliwości skorzystać ile się da. Niestety w swoich działaniach nie mogą zapominać o zasadach pasujących na terenach wspólnot, które zamieszkują, przepisach prawa oraz swoich sąsiadach.
Coraz częściej uprawnione podmioty: spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe zakazują grillowania na balkonach. Jeżeli taka regulacja istnieje należy jej przestrzegać.
Zdarza się jednak, że podmiot uprawniony do zarządzania nieruchomością na wniosek części mieszkańców lub z własnej woli wpadnie na pomysł stworzenia ogólnodostępnego miejsca do letnich spotkań. Z uwagi na sposób oddziaływania atrakcji na całe osiedle, w szczególności na osoby mieszkające w bliskim sąsiedztwie, przed dokonaniem zakupu należy skonsultować pomysł z mieszkańcami.
Jak wyjaśnia dr Mariusz Bidziński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Radcowskiej Chmaj i Wspólnicy działanie to przekracza czynności zwykłego zarządu.
- Zgodnie z treścią ustawy o własności lokali wyróżnić można czynności, które mieszczą się w zakresie zwykłego zarządu oraz te, które wykraczają poza jego granice. Doktryna wskazuje, że czynności zwykłego zarządu to takie, które zarówno faktyczne jak i prawne, zmierzają do realizacji spraw związanych bieżącym funkcjonowaniem wspólnoty. Są to w szczególności: utrzymanie czystości, pielęgnacja zieleni, konserwacja nieruchomości, dokonywanie drobnych napraw, a także zawieranie umów zapewniających dostawy mediów czy wywóz nieczystości oraz dochodzenie od właścicieli roszczeń z tytułu ich udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej.
Ustawienie grilla na terenie osiedla nie mieści się w żadnym w tych punków. Tym samym należy uznać, że wykracza poza zwykły zarząd nieruchomością. Wniosek ten jest bardzo istotny. Ponieważ w art. 22 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903) zapisano, że do dokonania czynności przekraczającej zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności. Ponadto niezbędna jest uchwała właścicieli lokali udzielająca zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
- Uchwała taka może zostać podjęta większością głosów właścicieli lokali bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd – wyjaśnia ekspert.
Jeżeli jednak mimo prawnych obowiązków zarząd dokonuje samowoli decyzyjnej mieszkańcy powinni jak najszybciej poinformować o braku zgody.
- W przypadku dokonania przez zarząd wspólnoty czynności prawnej przekraczającej zwykły zarząd bez odpowiedniego umocowania wyrażonego uchwałą właścicieli, czynność ta z mocy prawa jest nieważna. Rzecz jasna, kwestia fizycznego postawienia grilla na nieruchomości wspólnej winna być raczej postrzegana w kategoriach czynności faktycznych, aniżeli prawnych, w związku z czym członkom wspólnoty przysługują różne mechanizmy oponowania przeciwko działaniom zarządu wspólnoty niezgodnym z wolą właścicieli – zauważa mecenas Bidziński.
Niezadowoleni mieszkańcy powinni zastanowić się nad zmianą osób zasiadających w zarządzie wspólnoty. Jeżeli decyzje podejmowane są wbrew ich woli i niezgodnie z prawem powinni rozważyć możliwość odwołania.
- Przede wszystkim, właścicielom lokali przysługuje prawo do odwołania zarządu wspólnoty w drodze uchwały, a także niewyrażenia zarządowi absolutorium w trakcie corocznego zebrania właścicieli, co winno skutkować jego odwołaniem. Innym, daleko w skutkach idącym instrumentem przysługującym właścicielom nieruchomości względem działającemu wbrew ich woli zarządowi jest sądowne ustanowienie przymusowego zarządcy nieruchomości. Wydaje się jednak, że tak drastyczne formy oddziaływania właścicieli na zarząd wspólnoty nie są konieczne w opisanym przypadku – dodaje prawnik.
W przypadku stworzenia na osiedlu miejsca spotkań z grillem poinformowanie mieszkańców, jak i ich zgoda są istotne ponieważ hałas oraz dym, jakie towarzyszą imprezom może przeszkadzać mieszkańcom. Szczególnie narażeni na immisje w postaci dymu są właściciele najbliższych lokali.
Dodatkowym argumentem jest kwestia obniżenia wartości nieruchomości sąsiadujących z atrakcją. Należy odróżnić dwie sytuacje, jeżeli podczas zakupu jest informacja o planach stworzenia w danym miejscu terenu do wspólnej zabawy zainteresowany może sam podjąć decyzję czy kupuje dany lokal czy nie. Jeżeli zostaje uszczęśliwiony takim faktem w trakcie mieszkania jest w o wiele gorszej sytuacji.
To jak ważne jest sąsiedztwo w procesie decyzyjnym osób szukających mieszkania tłumaczy Marcin Rachwalski, koordynator ds. Marketingu i PR, Maxon Nieruchomości Sp. z o.o.
- Mieszkania, które za oknami mają jakieś uciążliwe sąsiedztwo, będą albo sprzedawały się na końcu, albo po promocyjnej cenie. Nie mówimy tu tylko o placach zabaw, ale także o komorach śmietnikowych. Bardzo rzadko spotyka się klientów, którzy jako jeden z parametrów wskazują np. za oknem naszego mieszkania musi być plac zabaw, raczej wskazują, że w bliskim sąsiedztwie, może na osiedlu, ale pod oknem raczej nie – zaznacza.
- Deweloperzy planując osiedla, tak zwane zamknięte, wyznaczają miejsca rekreacji. O ile place zabaw są czymś raczej standardowym, o tyle miejsce na grilla są bardzo rzadkie. Z jednej strony chodzi o uciążliwość takiego miejsca, i nie chodzi o zapachy, a raczej towarzystwo jakie w nim się można znaleźć – dodaje.
Zdaniem mecenasa Bidzińskiego odrębną kwestią pozostaje zmiana wartości lokalu w wyniku poczynionego wbrew woli mieszkańców zagospodarowania części wspólnej nieruchomości.
- Nie każda zmiana właściwości nieruchomości poczyniona bez należytego umocowania prowadzi do powstania po stronie wspólnoty lub poszczególnych właścicieli szkody o charakterze majątkowym związanej ze zmniejszeniem wartości nieruchomości – podkreśla.
- Jeżeli jednak taka szkoda powstała, członkowie zarządu wspólnoty ponoszą solidarną odpowiedzialność majątkową na ogólnych zasadach określonych w art. 471 kodeksu cywilnego – przyznaje.