Kwestie uprawnień kontrolnych nadzoru budowlanego reguluje ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity - Dz.U. 2013 poz. 1409 z późn. zm.; dalej: ustawa). Zgodnie z art. 80, ust. 2 tej ustawy zadania nadzoru budowlanego w Polsce wykonują powiatowi i wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego oraz Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Nadzór budowlany ma za zadanie kontrolować przestrzeganie prawa budowlanego. Dotyczy to w szczególności (art. 81, ust. 1 ustawy):

  • zgodności zagospodarowania terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz wymaganiami ochrony środowiska,
  • warunków bezpieczeństwa ludzi i mienia w rozwiązaniach przyjętych w projektach budowlanych, przy wykonywaniu robót budowlanych oraz utrzymywaniu obiektów budowlanych
  • zgodności rozwiązań architektoniczno-budowlanych z przepisami techniczno-budowlanymi oraz zasadami wiedzy technicznej
  • właściwego wykonywania samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie
  • stosowania wyrobów budowlanych

- Zadaniem organu nadzoru budowlanego jest kontrola przestrzegania przepisów prawa budowlanego (art. 84 i 84a ustawy). Kontrole (czynności kontrolne w terenie) przeprowadzane przez organ nadzoru budowlanego dotyczą w szczególności: wykonywania robót budowlanych (sprawdzanie posiadania wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, prowadzenia robót zgodnie z pozwoleniem i przepisami oraz w sposób niepowodujący zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenia środowiska), utrzymania i użytkowania obiektów budowlanych oraz przyczyn i okoliczności katastrof budowlanych. - mówi Anna Leszczyna, zastępca Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu.

O tym, że organy administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, wojewoda, GINB) i nadzoru budowlanego mają prawo do kontroli mówi wprost art. 81, ust. 4 ustawy. Przepis mówi zarazem, że wszelkie ustalenia kontrolne mają formę protokołu, który jest podstawą decyzji administracyjnej lub innych środków przewidzianych prawem. Nadzór budowlany ma także prawo kontrolować również uprawnienia osób, które wykonują samodzielne funkcje techniczne.

- Warto pamiętać, że kontrole INB (inspektora nadzoru budowlanego - przyp. aut.) obejmują nie tylko budynki wolnostojące. Mogą one dotyczyć także remontów lub dokonania przebudowy w lokalach usytuowanych w blokach lub kamienicach. Jedna ze spraw w zakresie remontu w bloku dotyczyła wbudowania w toalecie rur spustowych w ścianę, co powodowało, iż w lokalu sąsiada za każdym razem spuszczania wody docierały hałaśliwe odgłosy po spuszczeniu wody. Takimi też sprawami zajmuje się INB. - mówi mec. Andrzej Śmigielski, adwokat z Łodzi.

Co wolno inspektorom?

Organy nadzoru lub osoby przez nie upoważnione mają ustawowe prawo wstępu do obiektu budowlanego, na teren budowy lub zakładu pracy. Kontrola co do zasady powinna odbyć się w obecności inwestora, kierownika budowy lub robót, kierownika zakładu pracy lub wyznaczonego pracownika, bądź osób przez nich upoważnionych albo w obecności właściciela lub zarządcy obiektu.

Jeśli kontrola odbywa się w lokalu mieszkalnym (np. w bloku) – wówczas powinna się odbyć w obecności pełnoletniego domownika i przedstawiciela administracji lub zarządcy budynku. Jeśli jednak takie osoby są nieobecne - kontrola podmiotu innego niż przedsiębiorstwo i tak może się odbyć w obecności przywołanego pełnoletniego świadka.

W trakcie kontroli osoba lub osoby z nadzoru budowlanego mają prawo żądać informacji lub udostępnienia dokumentów związanych z prowadzeniem robót, przekazaniem obiektu do użytkowania albo jego utrzymaniem i użytkowaniem. Inspektorzy mają prawo także do skontrolowania czy używany wyrób budowlany jest dopuszczony do obrotu (albo jednostkowego zastosowania). 

W razie uzasadnionych wątpliwości do do jakości użytych wyrobów, wykonanych robót lub stanu technicznego - inspektorzy mogą wydać postanowienie o przeprowadzeniu opinii technicznej lub ekspertyzy na koszt osoby zobowiązanej do ich dostarczenia. W razie niewykonania postanowienia organ nadzoru ma prawo sam zlecić odpowiednie czynności na koszt osoby zobowiązanej. W razie potrzeby możliwe są żądania ekspertyz dodatkowych.

Przede wszystkim donosy sąsiadów

Kiedy inwestor chce uzyskać pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, wówczas powinien wystąpić z wnioskiem o tzw. kontrolę obowiązkową (sprawdzana jest wówczas zgodność obiektu budowlanego z projektem budowlanym - art. 59a ustawy).

Wykonywane są także kontrole planowe o charakterze prewencyjnym. Jednak, jak mówią praktycy, takie kontrole to zaledwie ułamek pracy inspektorów. 

- Głównym zadaniem Inspektora Nadzoru Budowlanego (INB) jest sprawdzanie prawidłowości i zgodności inwestycji z warunkami decyzji o pozwoleniu na budowę. Kontrole powinny odbywać się planowo, tzn. INB po dokonaniu zgłoszenia zamierzenia rozpoczęcia robót budowlanych powinien dokonać kontroli procesu budowlanego. Jednakże kontrole planowe to tylko nieliczny odsetek prowadzonych przez INB postępowań. Powyższe wynika z dwóch przyczyn. Po pierwsze, często inwestor w ogóle nie dokonuje zgłoszenia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych, a więc teoretycznie INB nie posiada wiedzy, iż należy przeprowadzić kontrolę procesu budowlanego. Po drugie, powodem kontroli w przeważającej części przypadków stanowią skargi - tzw. „donosy” - z reguły sąsiadów. W rezultacie tego o czym INB nie dowiaduje się od inwestora, mimo iż powinien, dowie się od usłużnego sąsiada. - mówi mec. Śmigielski.

- Z dotychczasowych doświadczeń mogę określić, iż ponad 90% kontroli inspektora nadzoru budowlanego odbywa się z uwagi na donosy lub zgłoszenia sąsiedzkie lub tzw. życzliwych anonimów. - mówi poznański adwokat, mec. Arkadiusz Jaskuła.

Jego ocenę potwierdza zastępca Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu:

- Czynności kontrole prowadzone są zarówno w wyniku otrzymywanych skarg i wniosków, jak i z urzędu (z inicjatywy organu). Do inspektoratu wpływa bardzo duża ilość pism z żądaniem przeprowadzenia kontroli, kierowanych najczęściej przez właścicieli lub użytkowników sąsiednich nieruchomości. Przeprowadzane są ponadto kontrole przewidziane w corocznie sporządzanych planach kontroli (mające charakter prewencyjny). - mówi Leszczyna.

- Z raportu Najwyższej Izby Kontroli wynika, iż w niektórych Powiatowych INB nie przeprowadzono w ciągu roku nawet jednej kontroli planowej, bowiem pracę INB wypełniają w całości kontrole na skutek skarg, których i tak INB nie jest w stanie wszystkich rozpatrzyć. - mówi mec. Śmigielski.

- Jak bywa w życiu część kontroli prowadzonych na skutek skarg to zwykła złośliwość, jednakże także duża część ma na celu ochronę praw wnoszącego skargę, który chce przeciwdziałać utrudniającej mu życie inwestycji jak, np. montażu wagi do ważenia pojazdów powyżej 15 ton, która ma zostać usytuowana tuż przy ścianie budynku mieszkalnego znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Proces budowlany wymaga więc rozważanie interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich, oraz inwestora tak aby postęp budowlany i gospodarczy mógł się rozwijać.- dodaje mec. Śmigielski.

Grzechy inwestorów

- Co do uchybień dostrzeganych podczas kontroli, to najczęściej są to po prostu istniejące na kontrolowanych nieruchomościach samowole budowlane, np. w zakresie odstępstwa od tego, na co dany inwestor otrzymał pozwolenie na budowę, a tym, jaki jest stan rzeczywisty inwestycji. Zdarzają się samowole w zakresie samego użytkowania danej nieruchomości, na które to użytkowanie nie było jeszcze pozwolenia lub użytkowanie np. nieruchomości mieszkalnej na cele działalności gospodarczej, biura, itp. - mówi mec. Jaskuła.

- Powody kontroli, a więc w istocie skargi, dotyczą braku na placu budowy tablicy informacyjnej, braku zgłoszenia zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych, odstępstw od projektu budowlanego, np. w postaci umieszczenia okna w innym miejscu (frontem na nieruchomość sąsiada), sprowadzania wód opadowych na nieruchomość sąsiednią lub braku ich odprowadzania systemem rynien, niezachowanie prawidłowej odległości budowli od nieruchomości sąsiedniej (z reguły 4 metry od granicy), brak układu wentylacyjnego w garażu.
Przyczyną kontroli są także nieprawidłowo zlokalizowane przydomowe oczyszczalnie ścieków, gdzie inwestor często bez dokonania ponownego zgłoszenia dokonuje zmiany lokalizacji oczyszczalni przesuwając ją bliżej nieruchomości sąsiedniej. - tłumaczy mec. Śmigielski.

Jakie prawa ma kontrolowany inwestor?

- W przypadku kontroli budowy inwestor przede wszystkim ma prawo brania w niej udziału, w tym wnoszenia uwag do protokołu sporządzanego przez pracownika organu. Inwestor posiada także prawo wglądu do akt sprawy w ramach której przeprowadzana jest kontrola. W przypadku wydawania przez organ rozstrzygnięć (decyzje, postanowienia) inwestor ma prawo wnoszenia przysługujących mu środków zaskarżenia. - mówi Leszczyna.

- Inwestorowi jako stronie postępowania kontrolnego prowadzonego przez inspektora nadzoru budowlanego (INB) przysługuje szeroki zakres uprawnień. Do postępowania kontrolnego INB stosuje się poza przepisami ustawy Prawo budowlane także przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. W rezultacie inwestor w czasie kontroli może składać wnioski dowodowe np. z certyfikatów, celem potwierdzenia, iż zastosowane materiały budowlane spełniają normy, do odnotowanie w protokole kontroli uwag, które zdaniem inwestora mają znaczenie w sprawie, przedstawienia zgody np. sąsiada na posadowienie obiektu bliżej granicy, itp. - tłumaczy mec. Śmigielski.

- Jak każda strona postępowania inwestor może ustanowić pełnomocnika, który może uchronić zwłaszcza od nakazu rozbiórki, a także od prowadzenia kosztownego postępowania legalizacyjnego (którego koszty mogą wynosić przy budynku mieszkalnym nawet 50 000 zł). - ostrzega mec. Śmigielski.

- Przed wydaniem orzeczenia kończącego postępowanie inwestor może zapoznać się z aktami sprawy, a także zgłosić dodatkowe wnioski dowodowe, np. z zeznań świadków, czy nawet opinii biegłych. Dużą rolę na tym etapie może odegrać fachowość pełnomocnika inwestora. Natomiast w razie niekorzystnej decyzji inwestor może zaskarżyć ją do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego. - dodaje mec. Śmigielski.

Sankcje karne

Warto pamiętać, że utrudnianie czynności kontrolnych jest zagrożone karą grzywny.

- Coraz częściej spotykamy się z postawą udaremniania bądź utrudniania przeprowadzenia czynności kontrolnych ze strony inwestorów. Czyny te stanowią odpowiednio przestępstwo (udaremnianie – art. 91 ust. 1 pkt 1 ustawy) lub wykroczenie (utrudnianie – art. 92 ust. 1 pkt 3 ustawy). Nieudostępnienie informacji lub dokumentów zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 10 ustawy). - mówi Leszczyna.