Czekająca na wejście w życie nowela prawa budowlanego umożliwia sytuowanie domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę (wystarczy zgłoszenie z projektem). Pojawia się pytanie, czy regulacja należycie chroni osoby trzecie, np. sąsiadów takich obiektów.

Trzeba podkreślić, że ta procedura dotyczyć będzie jedynie budynków, których obszar oddziaływania mieścić się będzie w całości na działkach, na których są zaprojektowane, i nie będzie wiązać się z wprowadzeniem ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości sąsiednich. To zaś oznacza, że sąsiedzi nie będą mieli możliwości kwestionowania planowanej budowy. Nie jest to jednak dziwne, bo również obecnie – w postępowaniu o pozwolenie na budowę – są tego prawa pozbawieni, gdy inwestycja z sąsiedniej działki nie oddziałuje na ich nieruchomość. Kontrowersje budzić może poprawność określenia obszaru oddziaływania, co powinno zostać skontrolowane przez organ administracji architektoniczno-budowlanej na etapie weryfikacji zgłoszenia. Część komentatorów uważa, że dokonanie oceny co do oddziaływania obiektu jest kwestią mocno złożoną i wymagającą dokładnej analizy stanu faktycznego, dlatego też winno być prowadzone postępowanie administracyjne, a osoby trzecie powinny mieć możliwość zajęcia stanowiska. Oddziaływanie obiektu może mieć bowiem różny stopień i charakter, a wytyczne co do jego ustalenia zawierają liczne odrębne akty prawne, wprowadzające obostrzenia, np. z uwagi na nasłonecznienie/zacienienie, minimalne odległości od innych budynków, wymogi ochrony środowiska etc.

Regulacje dotyczące budowania bez pozwolenia zostały już kiedyś zakwestionowane przez trybunał. Czy w pana ocenie nowa regulacja jest również konstytucyjnie wątpliwa?

To prawda – trybunał w wyroku z 2011 r. (sygn. akt Kp 7/09) uznał za niekonstytucyjne przypisy nowelizacji prawa budowlanego z 2009 r. znoszące co do zasady wymóg uzyskania pozwolenia na budowę. Zakres zmian przewidzianych ówczesną nowelą był jednak znacznie szerszy. Dotyczył nie tylko domów jednorodzinnych, lecz także budynków wielorodzinnych, użyteczności publicznej czy obiektów przemysłowych. Trybunał stanął na stanowisku, iż wprowadzone zmiany m.in. pozbawiły właścicieli sąsiednich nieruchomości odpowiednich środków ochrony ich interesów. W przypadku obecnej nowelizacji utrzymana została zasada, iż rozpoczęcie budowy następuje na podstawie pozwolenia na budowę, a procedura zgłoszeniowa, jaką objęte zostały m.in. domy jednorodzinne, stanowi jeden z wyjątków, obwarowany dodatkowo wymogiem braku oddziaływania na działki sąsiednie. Nie podzielam więc, zasadniczo, obaw o konstytucyjność przyjętych rozwiązań.

Co będą mogli zrobić sąsiedzi, jeśli uznają, że budowa prowadzona na zgłoszenie w jakiś sposób godzi w ich prawa?

Mogą zwrócić się do właściwego powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wszczęcie kontroli następczej. W takim zgłoszeniu należy wskazać wątpliwości względem realizowanej inwestycji, co do np. obszaru oddziaływania sięgającego na sąsiednie nieruchomości, niezgodności z warunkami technicznymi lub też planem miejscowym. W wyniku takiego zgłoszenia PINB rozpocznie kontrolę, która może doprowadzić do wstrzymania robót, a w konsekwencji do rozbiórki lub zalegalizowania w wyniku postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W skrajnych przypadkach sąsiad inwestycji może także rozważyć powództwo cywilne przeciwko inwestorowi o wstrzymanie budowy z art. 347 k.c., gdy taka budowa miałaby naruszyć jego posiadanie lub grozić mu wyrządzeniem szkody. Pozew taki może zostać złożony w terminie miesiąca od rozpoczęcia budowy.